Tribunal judiciaire, chambre 1, 20 décembre 2024 — n° 23/01136

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel : CONDAMNE M. [H] [B], sous la curatelle de l’association tutélaire d’Ille-et-Vilaine, à payer à M. [M] [I] et Mme [Y] [P] épouse [I] les sommes de 4000 € (quatre mille euros) au titre du préjudice locatif et 1000 € (mille euros) au titre de leur préjudice moral ; CONDAMNE M. [H] [B], sous la curatelle de l’association tutélaire d’Ille-et-Vilaine à payer à M. [A] [T] et Mme [X] [D] épouse [T] la somme de 1 000 € au titre de leur préjudice moral ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; CONDAMNE M. [H] [B], sous la curatelle de l’association tutélaire d’Ille-et-Vilaine à verser à M. [M] [I] et Mme [Y] [P] épouse [I] une somme de 1 500 € et à M. [A] [T] et Mme [X] [D] épouse [T] une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [H] [B], sous la curatelle de l’association tutélaire d’Ille-et-Vilaine aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile; RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision. La greffière La Présidente

EXPOSE DU LITIGE M. [M] [I] et Mme [Y] [P] épouse [I] ont acquis le 31 août 2018 un appartement au 1er étage -lot n° 17- dans l’immeuble situé au [Adresse 2], qu’ils ont loué à leur fils M. [C] [I] à compter du 31 janvier 2019. M. [A] [T] et Mme [X] [D] épouse [T] ont acquis le 17 septembre 2020 l’appartement lot n° 16 au même étage et dans le même immeuble. M. [H] [B], placé sous la curatelle renforcée de l’association tutélaire d’Ille-et-Vilaine, et précédemment de l’UDAF de la Sarthe, est propriétaire quant à lui de l’appartement situé au deuxième étage du même immeuble, surplombant les deux appartements du premier étage précités. Par assignations délivrées les 26 et 27 avril 2023 respectivement à M. [B] et à son curateur, M. et Mme [I] et M. et Mme [T] ont saisi le tribunal judiciaire du Mans aux fins d’obtenir la condamnation de M. [B] à les indemniser du préjudice qu’ils ont subi du fait des troubles anormaux de voisinage occasionnés par leur ancien voisin. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, M. et Mme [I] et M. et Mme [T] demandent au tribunal au visa des articles 544, 468, 1240, 1241 1242 et 1244 du Code Civil, et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, de : - dire et juger que M. [H] [B] s'est rendu coupable de nuisances multiples et répétées à l'égard de M. et Mme [I] d'une part et de M. et Mme [T] d'autre part, qui ont excédé les inconvénients normaux de voisinage ; - débouter M. [H] [B] de l’ensemble de ses demandes ; - condamner M. [H] [B] à payer à M. et Mme [I], à titre de dommages et intérêts, une somme de 14 130 € pour perte locative entre le 1er novembre 2021 et le 8 décembre 2023 ; - condamner M. [H] [B] à payer à M. et Mme [T], à titre de dommages et intérêts, une somme de 16 930 € à titre de dommages et intérêts pour perte locative entre le 1er juin 2021 et le 8 décembre 2023 ; - condamner M. [H] [B] à payer à M. et Mme [I], une somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral et financier ; - condamner M. [H] [B] à payer à M. et Mme [T], une somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral et financier ; - condamner M. [H] [B] à payer à M. et Mme [I] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner M. [H] [B] à payer à M. et Mme [T] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner M. [H] [B] en tous les dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Maria BONON, dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; - rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ; Les demandeurs font valoir que M. [B] est responsable de plusieurs types de nuisances. D’une part, selon eux, il a provoqué la venue de nombreux marginaux au sein de l’immeuble, y occasionnant des consommations de stupéfiants et d’alcool excessives, des incivilités et des comportements agressifs, des dépôts de détritus et d’urine dans les parties communes, ainsi que des tapages diurnes et nocturnes, ces nuisances ayant provoqué le départ de nombreux locataires, dont celui de M. [C] [I] le 4 novembre 2021. N° RG 23/01136 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HXM4 D’autre part, ils lui reprochent de ne pas avoir entretenu correctement ses canalisations dont l’état de vétusté a été systématiquement pointé, ni réparé celles-ci lorsque nécessaire, entraînant ainsi de multiples dégâts des eaux dans leurs appartements respectifs. Ils prétendent ainsi avoir subi de tels dégâts en juillet 2020, en juin 2021, octobre 2021, et décembre 2021, alors que les réparations n’ont pu être effectuées qu’en février 2022 après le départ de M. [B].

MOTIFS Sur l’existence d’un trouble de voisinage : En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Toutefois, ce droit est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, le voisin lésé pouvant en demander réparation tant à l’auteur des troubles qu’au propriétaire de l’immeuble d’où provient ce trouble, ce dernier, responsable de plein droit, ne pouvant s’exonérer que par la force majeure. Il appartient aux juridictions du fond d’apprécier si les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage, et de rechercher s’il s’agit d’inconvénients excessifs compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité. Préalablement, il sera rappelé qu’en dépit du fait que M. et Mme [I] et M. et Mme [T] ne vivaient pas dans leur logement respectif, ils ont qualité pour agir en tant que propriétaires sur ce fondement dans la mesure où ils sont en mesure de démontrer subir un préjudice direct et certain. En revanche, cette considération aura des conséquences sur l’étendue de leur préjudice. Pour engager la responsabilité de M. [B] sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, il convient d’examiner les dommages établis. Sur les dégâts des eaux : Les sinistres suivants ont été établis par les pièces versées : - entre le 27 juin 2021 et le 6 juillet 2021, un premier écoulement d’eau est recensé au plafond des logements des époux [I], qui évoquent la dégradation des murs et du plafond le 27 juin, et des époux [T], qui constatent la même chose le 3 juillet . Ce dégât, provenant d’un défaut d’évacuation du receveur de douche de M. [B], a été néanmoins réparé dans les jours suivants par un plombier après recherche de l’origine de la fuite selon constat amiable du 10 juillet 2021. N° RG 23/01136 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HXM4 - les 2 et 3 octobre 2021, un nouveau ruissellement des eaux en provenance de l’appartement du deuxième étage, dont l’origine se situe soit au niveau de la canalisation de l’évier, soit de la zone de douche, qui sont proches. Aucun dégât n’est constaté notamment quant à la structure du plancher, mais il est préconisé par les assureurs, une réparation du plafond bois et une réfection des dalles plafond en polystyrène chez M. et Mme [I], non chiffrées, outre le remplacement d’une plaque de plâtre pour le plafond et la pose d’un isolant chez M. et Mme [T] pour un coût de 348 €. Une recherche de fuite demandée par le syndicat de copropriété a été effectué le 7/10/21 : le rapport du 11/10 relève l’existence d’une humidité des murs des appartements situés au-dessous de la douche et de la cuisine de M. [B] et au pied du mur de la salle de bain de celui-ci. - Enfin, les 17 et 18 décembre 2021, il était constaté une fuite ou rupture de canalisation privée, située à nouveau aux alentours de l’évacuation des eaux usées de la douche de chez M. [B], occasionnant des dommages chez M. et Mme [T] mais sans dommage chez M. et Mme [I]. Il est démontré ensuite qu’après la première réparation intervenue en juillet 2021 à l’initiative du curateur, celui-ci a fait procéder par l’entreprise de plomberie SAINT PAVIN fin février 2022, après départ de M. [B], aux travaux plus pérennes de changement de vanne de coupure générale d’eau, de la cabine de douche, du lavabo, des WC, des canalisations, du plancher sous la douche, et a réparé et rénové les canalisations Lors de l’expertise du 26 avril, la cabine douche était déposée et le plancher bois découpé, période à laquelle il était confirmé l’absence de dommage sur les éléments structurels bois dans zone de douche, ce que confirmait à nouveau l’expertise confiée à M. [U], à la demande du syndic, qui a eu lieu le 30 janvier 2023, qui précisait qu’il n’existait aucune trace d’humidité dans les bois, ni de désordres affectant les solivages, pouvant mettre en cause la solidité et la pérennité de l’immeuble, sous réserve d’un contrôle ultérieur à l’occasion des travaux de réfection. L’expert indiquait encore que le logement des époux [I] était moins concerné par les désordres, et que le logement des époux [T] était en cours de travaux lors des sinistres, outre que ces derniers avaient été informés lors de la signature qu’existait déjà un dégât des eaux antérieur. A l’analyse de ces éléments il ressort que les demandeurs ont été victimes de trois épisodes d’écoulements des eaux sur le plafond (parfois sur les murs) de leurs appartements respectifs, par intermittence sur une période s’entendant du 27 juin 2021 au 18 décembre 2021, provenant des installations sanitaires défaillantes de M. [B], qu’il s’agisse de canalisations de l’évier ou de la douche de leur voisin du dessus. Ces sinistres ont été déclarés aux assureurs et n’ont provoqué que des dégâts mineurs chez les demandeurs, à savoir des dégradations des revêtements du plafond, sans atteindre la structure bois notamment les solives sur lesquelles le plancher de M. [B] repose. Les réparations d’ampleur nécessaires, notamment le remplacement des canalisations et la pose de nouveaux éléments de salle de bain, ont été effectuées en avril 2022 par un plombier missionné par l’UDAF après le départ de M. [B], étant précisé qu’une première réparation avait déjà été effectuée après le sinistre du 2/3 juillet 2021 par un plombier. S’il peut être affirmé que ces sinistres à répétition causent un préjudice aux demandeurs, pour autant, eu égard aux circonstances de l’espèce, il ne peut être qualifié de trouble anormal du voisinage. En effet, outre que la période des sinistres est finalement relativement limitée, soit sur six mois , correspondant à trois périodes de ruissellement, avant que les travaux d’ampleur nécessaires soient réalisés, il sera rappelé qu’aucun des deux appartements atteint par des dommages, mineurs qui plus est, n’était habité, puisqu’ils étaient en cours de rénovation pour l’appartement des époux [T] et vide de tout habitant suite au départ de leur fils en novembre 2021 pour les époux [I]. En outre, il doit également être souligné que M. [B] n’était pas en mesure de gérer seul la mise en place des travaux alors qu’il se trouve sous curatelle, dépendant donc du bon vouloir de l’organisme de gestion, a fortiori alors qu’il se trouvait sous l’emprise d’un tiers occupant abusivement son domicile d’après les propos de sa sœur, non contredits par les demandeurs. Sur l’infestation aux punaises de lit : Les demandeurs produisent pour établir ce dommage plusieurs rapports de l’entreprise ECO-FLAIR, chargée de la détection de la présence de punaises de lit à l’aide de chiens, datés du 17 mars 2022, du 19 août 2022, et du 14 avril 2023, des procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété, un constat de commissaire de justice du 4 juillet 2022, ainsi que divers courriers papiers et électroniques adressés notamment au curateur de M. [B], en la personne de l’UDAF de la Sarthe. M. [B] produit pour sa part outre le procès-verbal d’assemblée générale du 8 novembre 2023 une facture de nettoyage du 31 janvier 2022 ainsi que des courriers de son curateur. N° RG 23/01136 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HXM4 Il ressort de ces pièces que l’UDAF de la Sarthe a commencé par faire procéder à un nettoyage complet du logement de M. [B] fin janvier 2022 après son départ mi-janvier, comprenant la désinsectisation des punaises de lit. Cependant, ce traitement s’est avéré insuffisant puisque le 17 mars 2022, la société spécialisée ECO-FLAIR a constaté la présence de punaises de lit dans l’ensemble de son logement partiellement vidé, notamment des nids au niveau du lambris sur les murs, en qualifiant le niveau d’infestation d’ « extrêmement élevé ». Elle a préconisé alors une préparation importante détaillée de l’appartement avant triple traitement chimique.