Cour d'appel, chambre civile 1-2, 8 avril 2025 — n° 24/00783

EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 3 avril 2019, l'établissement public Hauts de Seine Habitat - OPH a donné en location à Mme [K] [N] un logement n°34 sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel hors charges de 370,81 euros. Se plaignant de l'infestation de son logement par des punaises de lit, Mme [K] [N] a demandé, par courrier du 2 juillet 2019 reçu le 4 juillet par le bailleur, un changement de logement. Par contrat signé le 24 février 2020, Hauts de Seine Habitat - OPH a donné à bail à Mme [N] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel hors charges de 787,17 euros. Par acte d'huissier de justice du 18 mars 2021, Hauts de Seine Habitat - OPH a fait délivrer à Mme [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 618,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 15 mars 2021. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2023, Mme [N] a assigné Hauts de Seine Habitat - OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de : - obtenir le report de la date d'effet du contrat de location conclu le 24 février 2020 à celle de son entrée effective dans le logement, soit le 1er août 2020, En conséquence, - ordonner qu'il n'y ait pas lieu au paiement du loyer correspondant à la période du 24 février 2020, date de la conclusion du contrat, au 31 juillet 2020, - condamner Hauts de Seine Habitat - OPH à lui payer : - 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du trouble de jouissance subi dans le logement n°334 sis [Adresse 2] à [Localité 5], ainsi que pour la réparation des préjudices matériel et moral du fait de l'infestation de punaises dans les lieux, - 800 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice pour le retard dans le versement des APL et le blocage de l'instruction de son dossier CAF, - 500 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation de son préjudice résultant de la privation de la place de parking de l'appartement n°104, [Adresse 1], - 1 200 euros à titre d'indemnité au regard de la déloyauté et de la mauvaise foi de la défenderesse, - 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Le juge des contentieux de la protection de Courbevoie a rendu une décision d'incompétence au profit du tribunal de proximité d'Antony le 16 mars 2023. Par jugement contradictoire du 4 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Antony a : - débouté Mme [N] de l'intégralité de ses demandes, - déclaré recevable la demande aux fins de résiliation du contrat de bail formée par Hauts de Seine Habitat - OPH, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 24 février 2020 concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5], sont réunies au 19 mai 2021, - ordonné l'expulsion de Mme [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - rejeté la demande d'astreinte à expulsion, - dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la cour relève que si Mme [N] sollicite l'infirmation du chef du jugement l'ayant déboutée de toutes ses demandes, elle ne reprend pas, en cause d'appel, ses demandes de dommages et intérêts formées en première instance en réparation des préjudices résultant du retard dans le versement des APL, de la privation de la place de parking et de la déloyauté et de la mauvaise foi du bailleur, de sorte que la cour ne peut que confirmer ces chefs du jugement. Sur la demande de dommages et intérêts Le premier juge a débouté Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts au motif que Hauts de Seine Habitat - OPH avait fait preuve de célérité dans le traitement des difficultés rencontrées par sa locataire et qu'aucune faute pouvant fonder une responsabilité contractuelle n'était démontrée par cette dernière pour justifier sa demande d'indemnisation. Poursuivant l'infirmation de ce chef du jugement, Mme [N] demande la condamnation de Hauts de Seine Habitat - OPH à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle affirme que sa demande est recevable en ce qu'elle a saisi le premier juge en réparation de troubles de jouissance et de préjudices relevant de la responsabilité du bailleur et qu'il ne s'agit donc pas d'une demande nouvelle contrairement à ce que soutient l'intimé. Elle fait valoir qu'il a été démontré en première instance qu'elle n'avait pu bénéficier d'une jouissance paisible de son logement en raison de la présence de punaises de lit qu'elle a constatée quelques mois après son entrée dans les lieux, ce dont elle a immédiatement avisé son bailleur. Elle explique que les deux premières propositions de relogement n'étaient ni pertinentes ni adaptées à sa situation notamment sur le plan financier et que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la situation a nécessité deux interventions d'une société spécialisée en août et en novembre 2019, soit espacées de plus de deux mois, ce qui représente un temps trop long au vu des désagréments quotidiens qu'elle a subis. Elle relève que ce désordre a conduit à son relogement qui aurait été évité si le logement avait été habitable. Elle soutient que la présence de punaises de lit durant de nombreux mois lui a causé un trouble de jouissance qui doit être indemnisé à hauteur de 4 000 euros ainsi qu'un préjudice matériel et moral à hauteur de 1 000 euros chacun. Hauts de Seine Habitat - OPH conclut à l'irrecevabilité de la demande de Mme [N] visant à juger que sa responsabilité est engagée au titre de la présence de punaises de lit au sein de son logement sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile s'agissant d'une demande nouvelle en cause d'appel. Sur le fond, il fait valoir qu'il a effectué des diligences dès réception du courrier de la locataire en juillet 2019 en lui faisant trois propositions de relogement dont la première est intervenue une semaine et demie après sa demande et qu'elle l'a refusée au motif qu'elle ne souhaitait pas résider dans le quartier. Il explique qu'elle a refusé sa seconde proposition faite en septembre au motif d'un coût du loyer trop onéreux avant d'accepter la troisième proposition faite en décembre 2019. Il expose avoir également procédé à des mesures de désinsectisation en août et en octobre 2019, de sorte qu'on ne saurait lui reprocher une inexécution contractuelle comme l'a justement retenu le premier juge. Il ajoute que Mme [N] ne démontre en rien l'existence d'une infestation de son logement par des punaises de lit ni son éventuelle persistance après les deux traitements effectués. Elle en conclut qu'il n'existe donc aucune faute de sa part, aucun préjudice allégué ni lien de causalité et que les montants sollicités ne sont fondés ni dans leur principe ni dans leur quantum. Sur ce, * Sur la recevabilité de la demande L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions. Force est de constater que Mme [N] avait demandé en première instance des dommages et intérêts à hauteur de 6 000 euros en réparation d'un trouble de jouissance et d'un préjudice matériel et moral notamment en raison de la présence de punaises de lit, en invoquant la responsabilité du bailleur de sorte que sa demande de 'juger que la responsabilité de Hauts de Seine Habitat - OPH est engagée au titre de la présence de punaises de lit' n'est pas une demande nouvelle, étant ajouté qu'il s'agit d'un moyen et non une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il convient donc de débouter l'intimé de cette demande. * Sur le bien fondé de la demande L'article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d'habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière. En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Cette garantie joue dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués. Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (civ. 3ème, 11 octobre 2018, n°17-21.286). Il s'ensuit que le bailleur, qui a l'obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s'exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire. En l'espèce, Hauts de Seine Habitat - OPH ne saurait sérieusement contester que Mme [N] ne rapporte pas la preuve de l'infestation de son logement par des punaises de lit dans la mesure où il a fait intervenir une société de désinsectisation à deux reprises et que l'ordre de service du 22 août 2019 mentionnait au titre des observations du technicien gestionnaire 'appartement à désinfecter - punaises de lit présentes - deux passages à prévoir'. La cour relève en outre qu'il a adressé à la locataire des propositions de relogement 'en raison des problèmes rencontrés' faisant suite à son courrier du 2 juillet 2019 dans lequel elle dénonçait la présence de punaises de lit dans son logement depuis son entrée dans les lieux lui occasionnant, ainsi qu'à ses enfants mineurs âgés de 12 et 2 ans, de nombreuses piqûres et autres désagréments et demandait en conséquence son relogement sous 5 jours. En revanche, il n'est pas démontré par ces éléments que cette infestation du logement existait depuis l'entrée dans les lieux. Il doit être retenu que ces désordres sont démontrés à compter du 2 juillet 2019. Il ne saurait également être contesté que la présence même de ces parasites a nécessairement causé un préjudice de jouissance à la locataire que le bailleur est tenu d'indemniser quand bien même il a effectué des diligences rapides pour y remédier en faisant intervenir, dès le mois d'août, une entreprise spécialisée, s'agissant d'une obligation de résultat. Cependant, il doit être tenu compte de ce que Hauts de Seine Habitat - OPH a proposé à Mme [N] un autre logement dès le 15 juillet 2019 situé dans la même commune et qu'elle a refusé, selon le bailleur, par son souhait de ne pas résider dans le quartier. Elle a également refusé la deuxième offre faite le 4 septembre 2019 concernant un logement situé à [Localité 7] moyennant un loyer prévisionnel, charges comprises, de 903,40 euros.

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour sauf en ce qu'il a débouté Mme [N] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance; Statuant à nouveau, Condamne Hauts de Seine Habitat - OPH à payer à Mme [K] [N] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ; Y ajoutant, Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne Mme [K] [N] à payer à Hauts de Seine Habitat - OPH la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [K] [N] aux dépens d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière en pré-affectation, Le Président,