Cour d'appel, chambre 1-1, 13 mai 2025 — n° 24/07411

*** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 3 avril 2006, Mme [Y] [Z] a vendu à la SCI Ijakk, constituée par M. [U] [J] et ses enfants, et représentée par M. [U] [J], gérant et caution solidaire, les biens immobiliers lui appartenant à [Localité 5], et tenant en une parcelle de terrain non constructible, située [Adresse 4], cadastrée CD[Cadastre 3], au prix de 266 710 euros, converti en une obligation de versement d'une rente annuelle et viagère de 26 400 euros à son profit. Par un second acte authentique du même jour, Mme [Y] [Z] et son frère, M. [U] [Z] ont cédé à M. [U] [J] et à sa compagne, Mme [H] [F], l'intégralité de leurs parts sociales dans la SCI Régina, laquelle était propriétaire d'une parcelle de terrain bâtie, cadastrée CD[Cadastre 2], située [Adresse 4] à [Localité 5], au prix de 266 710 euros, converti en une obligation de versement d'une rente annuelle et viagère de 26 400 euros au seul profit de Mme [Y] [Z]. La rente, due à compter du 3 avril 2006, était payable jusqu'au décès de Mme [Y] [Z], d'avance, trimestriellement, en quatre termes égaux d'un montant de 6 600 euros pour chaque acte, soit 13 200 euros par trimestre, outre les révisions annuelles. Des démarches ont été entreprises dès 2010 dans le cadre de la révision du PLU pour rendre la parcelle CD[Cadastre 3] constructible et réaliser un projet de construction sur les parcelles acquises. Le 21 décembre 2016, un certificat d'urbanisme positif était délivré par le maire de [Localité 5] sur la parcelle CD[Cadastre 3] qui devenait constructible. Le 29 juin 2017, Mme [Y] [Z] a fait signifier aux acquéreurs un commandement de payer l'arriéré de la rente viagère due pour le deuxième trimestre 2017. La SCI Ijakk et les consorts [J] ont souhaité libérer les biens des garanties dont bénéficiait Mme [Y] [Z] et ont souhaité ainsi procéder à un transfert de garantie de ces biens vers d'autres biens de valeur équivalente ainsi que vendre la rente viagère à un établissement de crédit, opérations auxquelles Mme [Y] [Z] s'est opposée. Plusieurs projets de vente par la SCI Ijakk et les consorts [J] ont échoué, ces derniers ayant dûs faire face à des procédures judiciaires de la part de leurs acquéreurs potentiels. Le 5 mars 2018, la SCI Ijakk a assigné Mme [Y] [Z] devant le juge des référés de Grasse en vue d'obtenir la mainlevée de la garantie hypothécaire sous astreinte, demande écartée par ordonnance du 18 juillet 2018, en raison d'une contestation sérieuse retenue. Le 4 mars 2019, M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] ont cédé leurs parts sociales de la SCI Ijakk à M. [V] [P], M. [I] [P] et Mme [C] [P], cession intervenue sans l'accord de Mme [Y] [Z] à qui elle a été signifiée le 22 mars 2019. Par acte du 18 mai 2022, M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] ont fait assigner Mme [Y] [Z] aux fins de réparation de leur préjudice. Par jugement en date du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Grasse a : dit que M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] échouent à établir un manquement contractuel de la part de Mme [Y] [Z], débouté M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] de leurs demandes indemnitaires, débouté M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] de leur demande d'expertise, débouté Mme [Y] [Z] de sa demande en paiement formée contre M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] au titre des arriérés de rentes viagères sur la période postérieure à la cession de parts intervenue le 4 mars 2019, débouté Mme [Y] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, condamné M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] aux entiers dépens de l'instance, avec distraction, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, débouté Mme [Y] [Z] de sa demande sur ce fondement, débouté M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] de leur demande sur ce fondement, constaté l'exécution provisoire de la décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande d'indemnisation présentée par les consorts [J] contre Mme [Y] [Z] En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'occurrence, il convient de relever que Mme [Y] [Z] a contracté, au titre de l'acte du 3 avril 2006, portant sur la parcelle CD[Cadastre 3], avec la SCI Ijakk, et, non directement avec M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J]. A ce titre, et faute de convention directement signée entre les consorts [J] et Mme [Y] [Z], cette dernière n'est susceptible d'engager à leur endroit que sa responsabilité délictuelle, du fait d'un manquement contractuel, dans sa relation issue de l'acte de vente à la SCI Ijakk. Par ailleurs, aux termes du second acte de vente du 3 avril 2006, portant sur la parcelle CD[Cadastre 2], Mme [Y] [Z], et son frère, ont cédé à M. [U] [J] et Mme [H] [F] les parts sociales de la SCI Régina. A ce titre, en cas de manquement, Mme [Y] [Z] est susceptible d'engager sa responsabilité contractuelle envers M. [U] [J], et sa responsabilité délictuelle, y compris à raison d'un manquement à ses obligations contractuelles, à l'égard de M. [D] [J] et de Mme [K] [J]. En tout état de cause, il appartient à M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J], appelants, de démontrer l'existence d'une faute commise par Mme [Y] [Z] de nature à leur causer un préjudice. Deux fautes liées à la mise en oeuvre des contrats du 3 avril 2006 sont reprochées à Mme [Y] [Z]. Sur le refus de transfert de la garantie hypothécaire Aux termes de l'acte de vente réitéré sous la forme notariée le 3 avril 2006 et relatif à la parcelle CD[Cadastre 3], figure en page 6, une clause intitulée 'transfert de garantie', qui dispose que 'le débirentier ne pourra que transférer la garantie hypothécaire profitant au crédirentier, en vertu des présentes, sur un autre bien d'une valeur au moins équivalente, et sous réserve que l'inscription à prendre sur ce bien vienne en premier rang et sans concurrence. Dans cette hypothèse, il devra obtenir l'accord du crédirentier, celui-ci ne pourra refuser ce transfert de garantie que dans l'hypothèse où le bien proposé par ce transfert de garantie est d'une valeur inférieure à celui des présentes'. Ainsi, la SCI Ijakk pouvait proposer à Mme [Y] [Z] un transfert de la garantie hypothécaire prise et publiée sur la parcelle CD[Cadastre 3] à la condition de lui conférer une autre garantie hypothécaire, de premier rang et sans concurrence, sur un bien d'une valeur au moins équivalente, le débirentier, donc Mme [Y] [Z], commettant une faute en refusant dès lors que ces conditions étaient réunies. En l'occurrence, les consorts [J] justifient avoir entrepris dès 2013 de nombreuses démarches en vue de la réalisation d'un projet immobilier, tenant en la construction de deux villas comprenant chacune 4 appartements sur les parcelles CD[Cadastre 2] et CD[Cadastre 3], cette dernière étant devenue effectivement constructible aux termes d'un certificat d'urbanisme positif délivré le 21 décembre 2016 par la mairie de [Localité 5]. Ils justifient notamment de l'obtention de devis de construction de villa, de terrassement, et de réalisation d'un accès goudronné. Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 4 novembre 2013, par l'intermédiaire de son conseil, la SCI Ijakk a officiellement sollicité de Mme [Y] [Z] le 'transfert de la garantie hypothécaire devant s'opérer au terme de l'opération de construction sur l'un des lots de l'immeuble à construire qui deviendra la propriété de la SCI Ijakk par dation, lot d'une valeur au moins équivalente, mais très certainement supérieure'. En réponse, il résulte du courrier du 20 novembre 2013 rédigé par Mme [Y] [Z], que celle-ci a opposé un refus au transfert de garantie proposé, estimant que le projet de construction n'avait ni consistance, ni certitude, redoutant une faillite du promoteur contacté et mettant en avant le caractère long et hasardeux du projet. Les appelants soutiennent que ce refus est fautif et signe la mauvaise foi de Mme [Y] [Z]. Des démarches amiables ont été entreprises, y compris par l'intermédiaire du bureau de conciliation de la chambre des notaires des Alpes-Maritimes, en vain, aucun accord n'étant trouvé. En application de l'article 2385 du code civil, l'hypothèque est définie comme l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation sans dépossession de celui qui la constitue. En vertu de la clause convenue entre Mme [Y] [Z] et la SCI Ijakk dans l'acte qui lie ces parties, en date du 3 avril 2006, il est effectivement stipulé la possibilité d'un transfert de la garantie hypothécaire, afin d'assurer le paiement de la rente viagère prévue, vers une garantie équivalente (premier rang, sans concurrence), transfert que la venderesse ne pouvait légitimement refuser qu'à la condition que le bien proposé pour le transfert de la garantie soit de valeur inférieure. Les parties avaient ainsi envisagé un transfert immédiat et effectif de garantie, au moment de sa réalisation, mais n'avaient pas prévu que ce transfert puisse intervenir aux termes de la signature d'avant-contrats et avec un décalage dans le temps. La stipulation contractuelle devait permettre au propriétaire du bien hypothéqué de conserver l'ensemble des attributs du droit de propriété, comprenant le droit de réaliser des travaux sur son bien, sans pouvoir néanmoins en diminuer la valeur. Or, la proposition de transfert de garantie effectuée au nom de la SCI Ijakk consistait pour elle à offrir à Mme [Y] [Z] un transfert de sa garantie hypothécaire, jusque-là consentie sur une parcelle de terrain lui appartenant en pleine propriété, et dont la valeur était connue des parties pour avoir fait l'objet d'une vente entre elles, vers un bien immobilier dont l'existence n'était encore qu'hypothétique puisque s'agissant d'un appartement devant revenir en dation à la SCI Ijakk, une fois sa construction réalisée. Si juridiquement, il eut été possible, ainsi que l'indique le notaire consulté en septembre 2024, 'par convention avec accord à obtenir de la crédirentière qui aurait été signée avant la construction, de prévoir que la garantie hypothécaire serait transférée après achèvement d'un lot issu de la construction après établissement d'un état descriptif de division', de façon à 'reporter la garantie hypothécaire prise sur le terrain initialement prise sur le lot issu de la division après construction', tel n'est pas l'engagement contractuel pris entre les parties en 2006, du moins, tel n'est pas l'hypothèse de refus fautif du crédirentier alors envisagée. En effet, ce qui s'entend dans le cadre d'une vente avec rente viagère, laissant supposer un âge déjà avancé du vendeur et crédirentier, la clause contractuelle ne renvoyait pas à la signature d'avant-contrats permettant un transfert ultérieur de la garantie répondant à l'exigence de correspondre à un bien de valeur au moins équivalente, mais envisageait un transfert effectif, offrant immédiatement une garantie équivalente. Or, ce n'est pas la proposition qui a été faite à Mme [Y] [Z], qui, aux termes de celle-ci, devait indirectement supporter les risques liés au projet de construction envisagé dont la complétude n'est jamais assurée, en ce que celui-ci aurait transformé le bien assiette de la garantie sans certitude, en cas d'interruption ou d'échec du projet, qu'il conserverait une valeur au moins équivalente à la garantie initiale.

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant : Condamne in solidum M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Déboute Mme [Y] [Z] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [U] [J], M. [D] [J] et Mme [K] [J] de leur demande sur ce même fondement. LE GREFFIER LE PRESIDENT