Cour d'appel, 1ère chambre, 20 mai 2025 — n° 22/01212

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 1. Par acte authentique du 1er février 2010, passé par devant maître [W], notaire à [Localité 18], M. [O] [J] et Mme [R] [T] épouse [J] ont acquis auprès de M. [L] [Z] un terrain à bâtir situé au [Adresse 13] à [Localité 21] (35) et cadastré section AW n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]. 2. Le 15 avril 2010, M. et Mme [J] ont obtenu un permis d'y construire une maison individuelle ainsi qu'une clôture. 3. Par acte authentique du 29 juillet 2010 passé par devant maître [W], notaire à [Localité 18], assistée de maître [N], notaire à [Localité 15], assistant les acquéreurs, M. et Mme [F] ont fait l'acquisition au prix de 190.000 ' auprès des consorts [L], [A], [D] et [G] [Z] d'une maison d'habitation située au [Adresse 12] à [Localité 21] (35) figurant au cadastre sur les parcelles AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6]. 4. Chacun des deux actes notariés rappelait les termes d'une servitude à tous usages issue d'un acte rectificatif reçu par maître [H] [Y], notaire à [Localité 14], le 7 mai 2008 contenant lui-même mention de l'acte de partage du 29 septembre 2007 dans lequel ladite servitude à tous usages avait été constituée sur les parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] au profit de la propriété cadastrée section AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6]. 5. Suivant acte authentique des 16 et 17 mai 2013, M. et Mme [J] ont vendu leur maison d'habitation à la sci Orri qui, par acte sous seing privé du 17 mai 2013, la leur a donnée à bail. 6. Un litige s'est élevé en 2018 entre les parties en raison du défaut d'élagage par M. et Mme [F] des arbres plantés sur l'assiette de la servitude et de l'installation par eux d'une plate-forme en bois dans un érable situé en fonds d'assiette et offrant une vue directe sur la maison et le jardin des intimés. 7. Aucun accord amiable n'ayant pu être trouvé devant le conciliateur de justice, la sci Orri et M. et Mme [J] ont, par actes délivrés le 7 octobre 2019, fait assigner M. et Mme [F] aux fins d'annulation de la servitude à tous usages constituée sur les parcelles AW [Cadastre 3] et [Cadastre 7]. 8. Par jugement du 21 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. et Mme [F], - déclaré recevable l'action en contestation de servitude formée par la sci Orri et M. et Mme [J], - annulé la servitude à tous usages, - ordonné la publication de la décision au service de la publicité foncière, - rejeté la demande de requalification de la servitude en démembrement de propriété formée par M. et Mme [F], - rejeté la demande d'expertise judiciaire formée par M. et Mme [F], - condamné in solidum M. et Mme [F] à retirer tous aménagements et dépôts réalisés sur et à l'aplomb des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] située [Adresse 13] à [Localité 21], sous astreinte de 50 ' par jour de retard dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision et pendant 3 mois, délai à l'issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l'exécution, - rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [J], - condamné in solidum M.

MOTIVATION 18. Il convient d'examiner la demande de la requalification de la clause de servitude, dont la réponse conditionne le régime de prescription applicable. 1) Sur la requalification de la clause contestée 19. M. et Mme [F] estiment que la clause de servitude à tous usages doit être requalifiée en droit de jouissance spéciale, droit réel sui generis trouvant sa source dans l'acte de 2008, qui aurait lui-même été suivi à compter de leur acquisition en 2010 d'une possession conforme à leur titre, par ailleurs paisible, continue, publique et non équivoque. Ils ajoutent que cette jouissance perpétuelle a été concédée pour assurer une vue dégagée au sud de leur maison, qui était autrefois la maison familiale des [Z], ainsi que pour assurer la desserte en fuel jusqu'à la cuve située à l'arrière et assurer l'accès à la 2ème porte de garage. Ils soutiennent enfin qu'il a été procédé à un démembrement de propriété afin de satisfaire les exigences du PLU de l'époque en matière de constructibilité des terrains, dont celui des intimés, pour atteindre la superficie de 1000 m² et concluent in fine à une requalification de leur droit en droit d'usufruit. 20. La sci Orri et M. et Mme [J] soutiennent que la clause est explicite et n'a donc pas vocation à être interprétée ni requalifiée. Réponse de la cour 21. L'article 1188 du code civil prévoit que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. 22. S'il appartient bien au juge d'interpréter un acte dont les termes sont ambigus, il ne lui appartient en revanche pas d'interpréter les termes clairs et précis d'un acte, ce qui reviendrait à en dénaturer la teneur. 23. En l'espèce, la clause de servitude à tous usages est libellée ainsi qu'il suit : 'Compte tenu de la division de la propriété relatée ci-dessus, et pour permettre à la propriété cadastrée section AW n°[Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] d'avoir une vue plus dégagée (souligné par la cour), il est convenu entre : - d'une part, M. [L] [Z], attributaire des parcelles AW n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], - d'autre part, les consorts [Z], propriétaires indivis des parcelles AW n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6], de constituer, à titre de servitude réelle et perpétuelle une servitude à tous usages (souligné par la cour) sur les parcelles cadastrées sous les numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 7] de la section AW, appartenant à M. [L] [Z], au profit de la propriété cadastrée section AW n°[Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] dans les conditions d'exercice déterminées ci-après. La présente constitution de servitude est consentie et acceptée sans indemnité de part ni d'autre. FONDS SERVANT Les parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 3], [Cadastre 7] [...] FONDS DOMINANT Les parcelles cadastrées section AW n°[Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] [...] CHARGES ET CONDITIONS DE LA SERVITUDE La présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et particulièrement sous les conditions et modalités d'exercice suivante, savoir : Cette servitude à tous usages ainsi concédée s'exercera sur l'intégralité de l'assiette foncière (souligné par la cour) des parcelles constituant le fonds servant, à savoir les parcelles numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 7] de la section AW de manière à ce que l'indivision [Z] puisse clore (souligné par la cour), avec l'accord que M. [L] [Z] donne d'ores et déjà, lesdites parcelles, M. [L] [Z] s'interdisant dès lors l'accès et usages (souligné par la cour) sur ces parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 7] de la section AW. Cette servitude pourra être exercée en tous temps et à toute heure par l'indivision [Z], ses employés, visiteurs et ultérieurement et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du fonds dominant, sans aucune limitation et pour tous les besoins actuels et futurs d'habitation, quels qu'ils soient dudit fonds, tel que ces parcelles figurent sous teinte verte sur le plan annexé aux présentes après mention. Tous les frais d'entretien seront supportés par le propriétaire du fonds dominant. [...]' 24. Il s'infère de cette rédaction que [L] [Z] d'une part et les consorts [Z] d'autre part ont bien entendu constituer sur le fonds du premier une servitude à tous usages au profit du fonds des seconds et n'ont pas eu l'intention de concéder un droit de jouissance perpétuelle, ni un démembrement du droit de propriété ni même une servitude par destination du père de famille (qui ne remplirait du reste pas la condition de continuité) portant sur les parcelles AW n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 7]. 25. En ce sens, les explications données par [V] [Z] dans un courrier non daté par lesquelles les parcelles de son frère [L], ultérieurement vendues à M. et Mme [J], auraient été augmentées de 141 m² pour atteindre le seuil des 1000 m² constructibles, ne sont pas de nature à remettre en question le fait que [L] [Z] entendait bien demeurer propriétaire du tout, soit des 1000 m², et que les parties ont donc bien signé au profit de la parcelle des consorts [Z] une servitude et non un quelconque autre droit de jouissance ou démembrement de propriété. 26. Par ailleurs, telle qu'elle est rédigée, la clause de servitude vise explicitement à préserver une vue dégagée (souligné par la cour) et ne fait aucunement état de la nécessité d'une desserte en fuel ou de celle d'un accès à une deuxième porte de garage. 27. En ce sens, les photographies versées aux débats démontrent que le camion de fuel, lorsqu'il est en livraison pour M. et Mme [F], n'emprunte pas l'assiette de servitude, qui est enherbée, mais demeure stationné sur le chemin d'accès principal et déploie un tuyau souple jusqu'à la cuve. S'agissant de l'accès à une deuxième porte de garage qui serait située au sous-sol à l'arrière de la maison [F], les photographies montrent que l'assiette de servitude, qui, on le rappelle, est enherbée, n'est pas carrossable et que ce qui est qualifié d'entrée de garage apparaît aujourd'hui équipé d'une double baie vitrée qui ne correspond plus à une porte de garage, ce qui confirme qu'il n'y a pas d'accès à cet endroit à un garage qui soit d'actualité pour M. et Mme [F] qui accèdent à leur garage par la porte en façade côté voie publique. 28. Sous le bénéfice de ces observations, le jugement qui a rejeté la demande de requalification de la clause de servitude en démembrement du droit de propriété sera confirmé sur ce point. Les demandes de requalification en droit de jouissance spéciale, en servitude par destination du père de famille ou en 'droit réel innomé' seront rejetées. 2) Sur la prescription de l'action en annulation de la servitude 29. M. et Mme [F] soutiennent que l'action de M.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement du 21 décembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Rennes sauf en ce qu'il a : - rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [J], - fixé à 50 ' par jour de retard le montant de l'astreinte mis à la charge de M. et Mme [F] condamnés à retirer les aménagements et dépôts sur et à l'aplomb des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] située [Adresse 13] à [Localité 21], Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la demande de requalification de la servitude en droit de jouissance spéciale, destination du père de famille et autre droit réel innomé formée par M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F], Condamne in solidum M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à retirer tous aménagements et dépôts faits par eux sur et à l'aplomb des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 3] et [Cadastre 7] située [Adresse 13] à [Localité 21], sous astreinte de 100 ' par jour de retard, laquelle commencera à courir passé le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant trois mois, délai à l'issue duquel il pourra être de nouveau statué par le juge de l'exécution, Dit qu'à l'issue dudit délai de trois mois, la SCI Orri pourra procéder ou faire procéder au démontage de la plateforme et de ses accessoires installés dans l'arbre situé sur l'assiette de la servitude annulée, Condamne in solidum M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à payer à M. [O] et Mme [R] [J] une indemnité de 1.000 ' au titre de leur préjudice moral, Condamne M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] aux dépens d'appel, Condamne M. [K] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à payer à la sci Orri la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles, Rejette le surplus des demandes. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE