Tribunal judiciaire, chambre des référés, 22 mai 2025 — n° 24/01711

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] [Z] et Madame [N] [Z] née [W] sont propriétaires d'un bien immobilier situé [Adresse 10], à [Localité 16] (Yvelines), parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 5]. Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] ont acquis par acte authentique en date du 9 novembre 2023 les parcelles voisines, cadastrées section AO n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9], sur lesquelles ils ont fait édifier une maison, en vertu d'un permis de construire en date du 13 décembre 2021, rectifié par arrêté du 22 décembre 2021, dont un mur est implanté en limite séparative de la parcelle des époux [Z]. Par jugement en date du 12 juillet 2024, le tribunal administratif de Versailles a annulé l'arrêté du 13 décembre 2021 en ce qu'il autorisait une toiture terrasse en méconnaissance des dispositions de l'article 4.2.3 du règlement de la zone UAd du plan local d'urbanisme. Par arrêté en date du 12 novembre 2024, un permis de construire modificatif a été accordé à Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H]. Ce permis fait l'objet d'un recours en excès de pouvoir par les époux [Z] devant le tribunal administratif de Versailles. Par courrier signifié le 7 novembre 2024, Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] ont mis en demeure les époux [Z] de leur accorder une autorisation de servitude de tour d'échelle pour une durée de trois jours en vue de procéder au ravalement et à l'habillage de la façade nord de leur maison bâtie en limite de propriétés. Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] ont fait assigner Monsieur [D] [Z] et Madame [N] [Z] née [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles. Après un renvoi ordonné à la demande de l'une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 13 mars 2025. Par conclusions soutenues oralement à l'audience, Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] demandent au juge des référés de : - autoriser Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] ainsi que la société RS Renova, mandatée par ces derniers, à mettre en place sur le terrain des époux [Z] un échafaudage en limite de propriété, et ce pendant le temps strictement nécessaire d'exécution du chantier, soit une durée d’au moins trois jours ; - leur donner acte de leur engagement à : - organiser un constat de commissaire de justice avant travaux contradictoire entre les parties ; - faire procéder au nettoyage du sol afin de restituer le terrain dans l'état où il se trouvait et à réparer toute éventuelle détérioration ; - prévenir les époux [Z] par tout moyen conférant une date certaine de la date de la pose de l’échafaudage au moins 15 jours avant la début des travaux d’habillage et de ravalement du pignon nord ; - condamner les époux [Z] à laisser accès à l'entreprise RS Renova sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard ; - condamner les époux [Z] à leur verser la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; - rejeter l’ensemble des demandes des époux [Z]. Ils exposent que le juge des référés est compétent pour leur octroyer l'autorisation sollicitée, compte tenu de l’urgence de travaux indispensables pour prévenir un dommage imminent, au motif qu'il ressort de l’attestation de leur constructeur qu’en l’absence de ravalement et d’habillage du pignon nord, celui-ci, désormais directement exposée aux intempéries, ne sera pas protégée, ce qui causera des problèmes d’étanchéité et d’infiltrations, alors qu'ils ont emménagé, avec leur enfant de deux ans, le 20 décembre 2024 dans leur nouvelle maison. Ils précisent que l’annulation partielle du permis de construire initial porte uniquement sur la toiture et se trouve sans lien avec les travaux envisagés, l'implantation des murs n'étant pas remise en cause. Ils estiment dépourvues de sérieux les allégations que leurs opposent les époux [Z] tenant à l’existence d’un contentieux du permis de construire devant le tribunal administratif de Versailles ; à la prétendue non-conformi…

MOTIFS DE LA DECISION Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions. Sur la fin de non-recevoir tirée d'une absence de tentative préalable de conciliation : Il résulte de l'article 750-1 du code de procédure civile et de l'article R. 211-3-4 du code de l'organisation judiciaire qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle est relative à une action en bornage. Les parties sont dispensées de cette obligation dans les cas suivants : 1° si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 4° si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 5° si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. En l’espèce, Monsieur [D] [Z] et Madame [N] [Z] née [W] ne justifient d'aucune tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'aucune tentative de médiation, ni d'aucune tentative de procédure participative préalable à leur demande tendant à désigner un expert avec pour mission de rédiger un procès-verbal de bornage et le cas échéant poser des bornes pour délimiter les parcelles appartenant aux époux [Z] d’une part et à Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] d’autre part. S'ils invoquent à cet égard une « tentative de bornage » de 2019, celle-ci n'a pas impliquée Monsieur [R] [S], ni Madame [M] [H], mais uniquement l'ancien propriétaire de leur parcelle. Dès lors, il convient de dire irrecevable la demande d'expertise en ce qu'elle porte sur le bornage des parcelles respectives des parties. Sur la demande principale : L'article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d'urgence, au président du tribunal judiciaire d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, il est de principe que le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter un droit de tour d’échelle, c’est-à-dire un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre. L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose que soit démontré que : - les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve ; - les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer ; - la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux, les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation. Dans l'hypothèse d'une construction neuve, les circonstances sont examinées plus drastiquement, en vérifiant notamment que l'implantation, compte tenu de la superficie du terrain à bâtir, aurait pu être évitée en limite de deux fonds voisins. En effet, si un propriétaire est en droit de faire édifier une maison en limite de son terrain, son voisin est tout aussi légitime à s'opposer au passage sur sa propriété. Les intérêts en présence doivent donc être examinés avec attention et l'autorisation sollicitée dûment justifiée (cour d'appel de Versailles, arrêt du 24 octobre 2023 RG n° 21/06561). En l'espèce, pour justifier de leur demande, Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] produisent une attestation en date du 10 février 2025 de Monsieur [E] [I], gérant de la société RS Renova, selon laquelle « étant le maître d'œuvre contracté pour la réalisation de la construction de Mr [S] et Mme [H], au [Adresse 2], je confirme par la présente avoir suivi le projet depuis son départ. Nous sommes aujourd'hui dans la phase finale de notre construction et dans l'étape de la réception de ce chantier. Nous avons effectués les ravalements et habillage de façades, et du fait que la maison soit placée en limite de propriété. Nous sommes dans l'obligation d'installer un échafaudage de pieds pour effectuer notre ravalement sur la façade donnant sur la propriété de Mr [Z]. Cette échafaudage est un éléments de classe 6 en sécurité. La façade sur laquelle nous devons effectuer notre intervention mesure 12.50m de largeur sur une hauteur de 6,80m, qui est variable du fait que le terrain de Mr [Z] soit légèrement en pente. Les dimensions de la structure de notre échafaudage sont les suivantes : - 4 niveaux de 2 mètres de hauteur avec plateaux plancher et échelles d'accès au divers niveaux ; - 4 longueurs de 3m avec gardes corps ; - Filets de protections pour l'ensemble de la structure. La profondeur total de notre structure est de 80cm, et nous avons besoin de 40cm à 60cm minimum de recul pour l'espace de travail, donc une emprise au sol d'environ 1,20m à l,50m sur une longueur total de 12,50m. Notre intervention se déroulera sur une durée de 3 jours comme suit : - 1 jours de montage et de protections ; - 1 jours et demi de projection et de mise en œuvre ; - 1 demi-journée de démontage, replis, chargement et nettoyage. Je tiens à signaler que sans cet accès nous ne pourrons projeter notre produit de finition mais qui à aussi un effet de protection de cette façade. Et sans cela cette grande façade ne sera pas protégée, ce qui causera des problèmes étanchéités et d'infiltrations ». Il produisent en outre une attestation de l'EURL UMIY Architecture & Design en date du 27 février 2025, selon laquelle « dans le respect des règles de l'art de la construction, il est nécessaire de réaliser un ravalement ou de poser un revêtement sur tout mur de façade exposé à l'environnement extérieur pour le protéger des intempéries (pluie, humidité, chaleur, vent) et garantir son étanchéité. Le ravalement et/ou pose de revêtement a été réalisé sur les façades Sud, Est et Ouest de la maison. Il est indispensable de réaliser le ravalement de la façade Nord pour la parfaite conservation de la maison. Or, cette façade Nord est contiguë à la parcelle AO15 qui appartient aux époux [Z]. Il n'existe à ce jour aucune méthode constructive permettant d'exécuter des travaux sur un mur contigu sans passer par la parcelle voisine.

PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons irrecevable la demande d'expertise en ce qu'elle porte sur le bornage des parcelles appartenant aux époux [Z] d’une part et à Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] d’autre part ; Rejetons la demande de Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] tendant à être autorisés à accéder à la propriété de Monsieur [D] [Z] et Madame [N] [Z] née [W] ; Ordonnons une mesure d’expertise ; Désignons pour y procéder : Monsieur [J] [V] [Adresse 20] E-mail : [Courriel 14] Tél. portable : [XXXXXXXX01] expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 21], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de : 1 mesurer la hauteur de la construction érigée sous maîtrise d’ouvrage de Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] sise [Adresse 6] à [Localité 16] (Yvelines) et donner son avis sur sa conformité aux plans annexés aux autorisations d’urbanisme obtenues par Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] ; 2° mesurer les distances entre ladite construction et les limites séparatives et donner son avis sur la conformité de ces distances aux plans annexés aux autorisations d’urbanisme obtenues par Monsieur [R] [S] et Madame [M] [H] ; 3 rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment toutes les autorisations d'urbanismes obtenues et, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; - se rendre sur les lieux, [Adresse 7] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : - en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; - en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ; - en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ; - en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : - fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; - rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par Monsieur [D] [Z] et Madame [N] [Z] née [W] à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 juillet 2025 au plus tard ; Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel…