Cour d'appel, 1ère ch. civile, 28 mai 2025 — n° 23/04110

* * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte du 26 septembre 2017, M. [N] [K] a fait l'acquisition auprès de Mme [P] [B] et de sa fille, Mme [F] [I], d'une maison située au [Adresse 2] à [Localité 8]. Invoquant des vices affectant la maison, par acte d'huissier du 15 mars 2019, M. [K] a assigné Mmes [B] et [I] devant le juge des référés de Rouen aux fins de solliciter l'organisation d'une expertise. Contestant l'existence des vices allégués, ces dernières ont appelé aux opérations d'expertise, par actes des 7, 9 et 15 juillet 2020, M. [G] [D], l'agent immobilier, Me [H] [T], notaire et la société Diag Océane Delavigne puis par acte du 28 septembre 2020 la société Mma Iard assurances mutuelles en sa qualité d'assureur de M. [D]. Par ordonnance du 7 mai 2019, le juge des référés de Rouen a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [A]. Par ordonnance du 24 novembre 2020, les opérations ont été étendues à la société Diag Océane Delavigne, le surplus des demandes étant rejetés. Par arrêt du 1er juillet 2021, notre cour a infirmé cette dernière ordonnance et a dit que les opérations d'expertise devaient se poursuivre au contradictoire des Mma Iard assurances mutuelles. L'expert a déposé son rapport le 23 février 2022. Parallèlement aux opérations d'expertise, par actes d'huissier de justice des 19 et 26 mai 2020, M. [K] a assigné Mmes [B] et [I] devant le tribunal judiciaire de Rouen en vue d'obtenir une indemnisation de ses préjudices. Par acte d'huissier du 30 juin 2022, Mmes [B] et [I] ont mis en cause la société Mma Iard assurances mutuelles. Les affaires ont été jointes. Par jugement contradictoire du 14 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Rouen a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - rejeté l'ensemble des demandes de M. [K], - condamné M. [K] aux entiers dépens, - admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - rejeté les demandes de M. [K], de Mmes [B] et [I], et de la société Mma Iard assurances mutuelles au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples. Par déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2023, M. [K] a formé appel du jugement. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2024, M. [N] [K] demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1641 et suivants du code civil, de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux entiers dépens, et, statuant à nouveau, - constater que, compte tenu des désordres allégués et constatés par l'expert judiciaire, M. [A], la vente intervenue entre Mmes [B] et [I] et M. [K] le 26 septembre 2017 est entachée de vices cachés, - constater que la responsabilité au titre de la garantie des vices cachés des vendeurs, soit Mmes [B] et [I] est engagée à ce titre, en conséquence, - condamner solidairement les vendeurs à indemniser M. [K] au paiement des sommes suivantes : . 444 349,54 euros TTC au titre de travaux à réaliser, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, . 40 700 euros TTC au titre des frais de démolition, . 61 020 euros TTC au titre des frais de maîtrise d''uvre, .

MOTIFS Sur la garantie des vices cachés L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 suivant précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Selon l'article 1644, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Enfin, l'article 1645 suivant ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. En l'espèce, le débat né entre les parties porte essentiellement sur la connaissance des vendeurs des vices cachés lors de la vente de l'immeuble. En effet, l'acte authentique de vente du 26 septembre 2017 portant sur une maison normande de 115 m² située à [Localité 8], vendue au prix de 126 000 euros net vendeur comporte une clause élusive de garantie en page 10 sur l'état du bien : « L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : . des vices apparents, . des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : . si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, . si le VENDEUR, bien que non professionnel, a realisé lui-même des travaux, . s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. » Outre les vices cachés rendant la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, l'acquéreur doit, pour voir la clause ci-dessus visée écartée, démontrer la connaissance qu'avait les vendeurs de leur existence ou l'exercice d'une profession de nature à établir la connaissance qu'ils pouvaient en avoir. 1 - Sur l'impropriété de l'immeuble à sa destination en raison des vices l'affectant La réalité de vices graves affectant l'immeuble n'est pas contestée par les parties. L'expertise judiciaire a mis en évidence les vices suivants établissant la dégradation prononcée de la maison au point d'envisager sa destruction et sa reconstruction, par synthèse des désordres énoncés, comme demandé par ordonnance de référé, en pages 31 à 36 du rapport du 23 février 2022 : - une large infestation par des insectes à larves xylophages de type grosse vrillette des pièces de bois de l'ensemble de la maison et particulièrement de la charpente, par un champignon de type coniophore (coniophora puteana) ; - des désordres affectant la solidité et les qualités requises de la toiture, des défauts d'isolation thermique de la maison ; - un taux d'humidité excessif dans la maison, dans plusieurs pièces ; - des branchements ou raccordements électriques non-conformes aux règles de l'art ; - une cheminée avec insert dont le tubage n'est pas complet, qui ne parcourt pas la totalité de la hauteur du conduit pour aboutir au sommet de la souche de cheminée, dont le danger avec risque important d'incendie est signalé et dont l'usage doit être interdit avant mise en conformité ; - le défaut de ventilation des pièces d'eau, et pour la plomberie, une absence d'alimentation et/ou raccordement aux différents réseaux des appareils décrits. Il écrit au sujet de :   - la façade nord-ouest « Tout le linéaire de sablières est totalement pourri. Plusieurs reprises au mortier ont été effectuées contre et au c'ur des pièces de bois. Au lieu de réaliser des entures en bois de chêne pour remplacer les parties de d'ouvrage en bois dégradées (après traitement curatif fongicide), de grossiers bouchement de mortier ont été effectués à même les pièces de bois favorisant ainsi l'extension de la dégradation de ces ouvrages » - la façade pignon sud-ouest « La majorité de la structure porteuse de ce pignon est totalement délitée. A ce jour la cohésion de cette façade n'est assurée que par l'épaisseur de la couche de l'enduit ciment qui habille la façade dans la hauteur du RDC » - la façade sud-est « Cette façade comporte suffisamment de fissures et de déformations pour appréhender sans sondage destructif l'état de la structure du colombage dissimulée derrière l'enduit ciment qui habille cette façade. Il suffit par exemple d'observer le soubassement de la façade situé à l'aplomb de la cuisine, pour s'apercevoir que le mur est bombé, que l'appui de la baie est déformé et se positionne désormais en contre pente. Ces déformations résultent des conséquences des infestations qui dégradent la structure porteuse en bois. ». et en résumé : « Les désordres structurels constatés sur les ouvrages en bois des planchers, des charpentes et des façades du bâtiment compromettent à court terme la solidité de l'ouvrage' L'état de dégradation des murs porteurs, des structures de plancher et d'une partie de la charpente du bâtiment' rend le bâtiment impropre à sa destination' » En conséquence, l'importance des vices affectant l'immeuble vendu est suffisamment démontrée en ce qu'elle doit compromettre la destination de la maison. 2- Sur le caractère apparent des vices pour l'acquéreur Si M. [K] évoque peu le caractère caché des vices allégués, si par ailleurs Mme [B] et Mme [I] ne se défendent sur ce point qu'à titre subsidiaire, l'existence de défauts cachés de la maison qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus est une condition de mise en 'uvre de la garantie avant même d'envisager la connaissance que pouvaient en avoir les vendeurs. Les parties ne versent pas aux débats les diagnostics réalisés dans le cadre de la vente mais il résulte de l'acte authentique du 26 septembre 2017 qu'au sujet de : - l'installation électrique intérieure (page 19) Il est rappelé que « Le BIEN dispose d'une installation intérieure électrique de plus de quinze ans' Les conclusions du (diagnostiqueur) sont les suivantes : l'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies »   Dans sa lettre du 30 novembre 2017, M. [K] relève que « à l'étage, les fils s'arrêtent dans une boîte de jonction dans la salle de bains. Les prises et les radiateurs ne sont pas alimentés  Les Radiateurs Certains ne fonctionnent pas du tout et d'autres ne régulent pas et fonctionnent sans arrêt' Tout le réseau électrique n'était pas raccordé à la terre. Il a fallu que je remette en état, à ma charge, la plomberie, l'électricité et le projet d'isolation. ». L'expert écrit qu'il est plus difficile d'expliquer et de justifier les désordres liés aux prestations d'électricité. Il indique qu'« il est difficile d'expliquer la fixation murale des appareils de chauffage électrique sans les avoir branchés préalablement ». En l'absence de production du diagnostic et des factures correspondant aux frais que prétend avoir effectué M. [K], au regard des vices qu'il décrit aisément, il convient de retenir qu'ils étaient détectables lors de la visite de l'immeuble. Mme [B] et Mme [I] suggèrent que M. [I], décédé le 15 janvier 2017 avait été interrompu dans l'exécution des travaux en raison de la maladie.

PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute les parties de leurs prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [N] [K] aux dépens qui comprendront les frais de référé et d'expertise. Le greffier, La présidente de chambre,