Cour d'appel, chambre 1-5, 28 mai 2025 — n° 24/11715

*** EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE : [FY] [I] et ses deux fils, [VO] [I] et [F] [I], sont propriétaires à [Localité 29] d'une parcelle cadastrée section [Cadastre 10]. Par arrêté en date du 21 février 2020, un permis de construire a été accordé à la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS représentée par [A] [N] sur les parcelles voisines cadastrées section [Cadastre 4]p ( propriété BELLEVUE) et [Cadastre 24]p ( propriété des époux [N]) pour la construction de 3 villas avec 3 piscines. Il s'avère qu'aux termes d'un acte reçu le 15 mai 1968, une servitude de passage, grevant les fonds des consorts [I], a été instituée au bénéfice de la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] à [Localité 29], devenue par la suite la parcelle [Cadastre 5], puis [Cadastre 11] et aujourd'hui [Cadastre 4] et [Cadastre 24]. Les consorts [I] ont saisi le Tribunal Administratif de NICE aux fins d'annulation du permis de construire accordé à la SARL BELLEVUE REALISATIONS ainsi qu'à [A] [N] et [H] [E], son épouse. Par jugement du 30 juin 2021, le tribunal administratif de NICE a annulé partiellement le permis de construire concernant la création d' un bassin de rétention. Par acte signifié le 2 juin 2022, [FY] [I], [F] [I] et [VO] [I], ci-après les consorts [I], ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de GRASSE la SARL BELLEVUE REALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] aux fins de faire juger que la cause déterminante de la servitude de passage était l'état d'enclave de la parcelle [Cadastre 5], puis [Cadastre 11] devenue [Cadastre 4] et [Cadastre 24]'; juger que cet état d'enclave a cessé le 9 février 1970, date d'acquisition par l'établissement [31] de ladite parcelle lequel était également propriétaire des parcelles contiguës cadastrées section [Cadastre 7] et [Cadastre 23]'; constater l'extinction de la servitude de passage par la cessation de l'état d'enclave et subsidiairement, par le non usage pendant 30 ans, prescription acquise depuis le 9 février 2000. [FY] [I] est décédé le 5 mai 2023. [VO] [I] et [F] [I], en leur nom personnel et en qualité d'héritiers de leur père [FY] [I] ont demandé au tribunal de': - Dire et juger qu'en l'état du décès de leur père, Messieurs [VO] [I] et [F] [I] sont recevables à agir tant en leur nom personnel qu'en leur qualité respective d'héritier de feu Monsieur [FY] [I], VU les articles 544, 647, 684, 685-1, 701, 702, 706 du code civil, VU les articles 28, 30 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, VU l'article 514 du code de procédure civile , VU la jurisprudence visée, VU les pièces versées aux débats, VU la publication de la présente assignation au service chargé de la publicité foncière d'ANTIBES, À TITRE PRINCIPAL DIRE ET JUGER que la cause déterminante de la servitude de passage instituée par l'acte du 15 mai 1968 était la situation d'enclave de la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] (devenue ensuite parcelle section [Cadastre 5], puis [Cadastre 11] et aujourd'hui [Cadastre 4] et [Cadastre 24]), DIRE ET JUGER que cette situation d'enclave a cessé le 9 février 1970, date d'acquisition par l'Établissement [31] de ladite parcelle originairement cadastrée section [Cadastre 5], lequel était également propriétaire des parcelles contigües cadastrées section [Cadastre 7] et [Cadastre 23], CONSTATER l'extinction de la servitude de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées actuellement section [Cadastre 4] et [Cadastre 24] grevant le fonds des consorts [I] cadastré section [Cadastre 10], et ce depuis le 9 février 1970, À TITRE SUBSIDIAIRE CONSTATER l'extinction de la servitude de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées actuellement section [Cadastre 4] et [Cadastre 24] grevant le fonds des consorts [I] cadastré section [Cadastre 10], par le non-usage pendant trente ans, prescription acquise depuis le 9 février 2000, À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE DIRE ET JUGER que la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], parcelle non visée…

MOTIVATION': Les époux [N] et la SARL BELLEVUE REALISATIONS soutiennent que le tribunal s'est trompé en partant du postulat que la servitude avait été instituée en raison de l'état d'enclave des fonds dominants'; en inversant la charge de la preuve, en considérant que les concluants ne rapportaient pas la preuve du caractère conventionnel de la servitude'; en ne tirant pas les conséquences de ses propres constatations en considérant que le titre ne faisait référence à aucun état d'enclave'; en tout état de cause, en faisant une application erronée du principe de disparition de la servitude à compter d'une décision de justice , en considérant que l'état d'enclave avait cessé en 1970 et que la servitude avait disparu à cette époque. Ils font valoir que la servitude est conventionnelle et qu'il appartient à celui qui se prévaut de la disparition de la servitude de rapporter la preuve qu'elle était motivée par un état d'enclave et qu'il ne s'agissait donc pas d'une servitude conventionnelle. Selon eux, rien ne permet à la lecture de l'acte constitutif de servitude de considérer qu'en 1968 les fonds dominants étaient enclavées. Les parcelles bénéficiaires de la servitude étaient déjà construites avant l'acte constitutif, ce qui impliquait un accès. Dès lors, il est difficile de soutenir, compte tenu de la présence de ces constructions, qu'elles étaient totalement enclavées comme l'a retenu le tribunal. A tout le moins le passage résultait d'une tolérance qui exclut la notion d'enclave. En second lieu , ils considèrent, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, que même en retenant la thèse d'un état d'enclave ayant présidé à la constitution de la servitude, ce dernier ne peut avoir disparu en 1970, avec l'acquisition de la parcelle [Cadastre 21] par la société [31] puisque l'extinction d'une servitude n'est jamais automatique et résulte de la décision qui la constate à défaut d'accord des parties. La servitude ne pourrait avoir disparu car l'état d'enclave demeure , aucune des parcelles ne disposant actuellement d'un accès à la voie publique , en l'état des contraintes juridiques qui ne permettent pas un tel accès. Ils font valoir à cet égard que': -L'accès aux parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 24] a toujours été , postérieurement à l'aménagement du chemin de servitude , l'assiette de la servitude résultant du plan annexé à l'acte de 1968. Les photographies annexées à la demande de permis de construire permettent de constater que la parcelle [Cadastre 4] n'a pas d'accès à la voie publique autre que le chemin d'assiette de la servitude. -Le propriétaire de la parcelle [Cadastre 4] ( BELLEVUE REALISATIONS) n'est pas le même que celui de la parcelle [Cadastre 24] ( Les époux [N]) ce dont il résulte que le fonds de ces derniers ne dispose pas d'un accès à la voie publique ne bénéficiant d'aucune servitude sur le fonds [Cadastre 4]. -Contrairement aux allégations des consorts [I] reprises par le tribunal, la réalisation d'un accès à la voie publique par la parcelle [Cadastre 4] est juridiquement impossible car ne respectant pas de nombreuses dispositions du PLU applicable, lesquelles figurent à l'article DG 3 A3 qui rappelle que les accès dont la pente est supérieure à 15 % sont interdits et que la pente ne doit pas dépasser 5% sur les 5 premiers mètres , mais également que la réalisation de nouveaux accès ne doit pas entrainer de mouvements de sol importants sur les terrains dont la pente est supérieure à 20 % (en d'autres termes, les remblaiements pour diminuer la pente sont quasiment impossibles et certainement pas pour ramener une pente de 40 à 15 % impliquant de remblayer tout le terrain sur plusieurs mètres de hauteur. A cet égard la note de l'architecte M [Z] comporte un plan en coupe qui fait figurer des courbes et cotes de niveau. Il s'agit de données factuelles qui permettent de vérifier que l'accès par la parcelle [Cadastre 4] en bordure de voie publique est impossible la pente étant de 40 % dans les premiers mètres au lieu des 5% autorisés par le PLU. -Cela est d'autant plus vrai que la parcelle est située en zone UC 3 du PLU, autorisant une hauteur du premier niveau de 3,5 mètres au maximum, calculée à partir du niveau du sol naturel. Le second niveau ne pouvant excéder 7 mètres à partir du niveau du sol naturel, sur 70% de l'emprise du premier niveau. Il s'ensuit que le remblaiement pour atteindre la pente maximale de 15% et de 5% sur les premiers mètres impliquerait un exhaussement du terrain de plusieurs mètres de hauteur, de l'ordre de 5 mètres environ, ce qui est proscrit par le PLU et rendrait la parcelle inconstructible , puisque la hauteur des constructions, calculée avant remblaiement, ne laisserait qu'une hauteur résiduelle d' 1,5 mètre après exhaussement. -Plus subsidiairement encore, sur la prétendue prescription extinctive de la servitude de passage, une servitude pour cause d'enclave ne disparaît pas par le non-usage trentenaire mais ne disparaît qu'en cas de désenclavement, qui plus est à la date du jugement qui constate ce désenclavement. Or, compte tenu de ce qui vient d'être exposé l' état d'enclave existe toujours. Enfin, les époux [N] et la SARL BELLEVUE REALISATIONS font valoir que les consorts [I] ont fait preuve d'un comportement abusif dans l'exercice et la multiplication des recours contre le permis délivré. Déboutés de leur contestation du permis de construire , ils ont imaginé s'opposer par la voie judiciaire à la mise en 'uvre du projet des concluants en contestant des servitudes de passage grevant leur fonds depuis 1968, servitudes dont ils connaissaient l'existence depuis leur acquisition intervenue en 1971. Ils considèrent ainsi que dans l'hypothèse où l'autorité administrative considérerait comme caduc le permis délivré , compte tenu des délais écoulés depuis la première contestation, de l'impossibilité de le proroger et de suspendre les travaux plus d'un an à compter du 22 octobre 2024, il conviendra alors, comme conséquence «'du jugement'» (SIC) validant la servitude de condamner les intimés à des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, tel qu'il a été chiffré par le cabinet d'expertise comptable COMANCE. Les consorts [I] répliquent en substance que': -L' acte de constitution de servitude définit avec précision les limites de chaque propriété, et ce, afin de démontrer que cette servitude de passage a exclusivement été consentie en raison de l'enclave des propriétés de Monsieur [O] et de Madame [K], et non pour des raisons de commodités. -L'établissement [31] ne peut être considéré comme bénéficiaire d'une servitude dite contractuelle / conventionnelle sans participer à l'acte constitutif de servitude.

PAR CES MOTIFS': La cour statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement en ce qu'il a constaté l'extinction de la servitude de passage constituée aux termes de l'acte du 15 mai 1968, publié au bureau des hypothèques d'[Localité 8] le 22 août 1968, volume 8967, numéro 5, mais seulement en ce qu'elle grevait le fonds des consorts [I], cadastré [Cadastre 10] et bénéficiait à la parcelle [Cadastre 24], issue de la division de la parcelle [Cadastre 11], anciennement cadastrée [Cadastre 21], extinction motivée par la disparition, à la date du 9 février 1970, de l'état d'enclave qui fondait cette servitude, Infirmant partiellement sur la parcelle [Cadastre 4]', Constate que la parcelle [Cadastre 4], issue de la parcelle [Cadastre 11], mais anciennement cadastrée [Cadastre 7], était exclue du bénéfice de la servitude dans l'acte du 15 mai 1968, de sorte qu'il n'y a pas lieu de constater l'extinction de la servitude à son égard, Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions, Y ajoutant Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 8], Précision étant ici faite pour les besoins de la publicité foncière que : La parcelle cadastrée section [Cadastre 10] sise à [Adresse 1], d'une surface de 00 ha 47 a 36 ca est ainsi désignée : Une villa à usage d'habitation, composée comme suit : - Au rez-de-chaussée : entrée, dégagement, séjour avec cheminée, salle-à- manger avec mezzanine, cuisine, cellier, buanderie, salle de douche avec WC, deux chambres avec placard, bureau/chambre enfant avec lave-mains ; - À l'étage : une chambre avec terrasse, salle de bains, WC, une seconde chambre avec terrasse et accès grenier ; - En annexe : un garage pour une voiture, une pièce bibliothèque avec accès séparé. Un atelier avec point d'eau à rafraichir entièrement. -Le tout sur un terrain en plusieurs restanques avec piscine. La parcelle cadastrée section [Cadastre 4] sise à [Adresse 1], d'une surface de 00 ha 18 a 48 ca est ainsi désignée : Une parcelle de terrain à bâtir, provenant de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] pour 5.078m², constatée aux termes de l'acte de vente au profit de la SARL YATIS reçu par Me [P], Notaire à [Localité 26], le 31 octobre 2018. La parcelle cadastrée section [Cadastre 24] sise à [Adresse 1], d'une surface de 00 ha 26 a 93 ca est ainsi désignée : Une parcelle de terrain à bâtir, provenant de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] pour 5.078m², constatée aux termes de l'acte de vente au profit de la SARL YATIS reçu par Me [P], Notaire à [Localité 26], le 31 octobre 2018. Déboute la SARL BELLEVUE REALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] épouse [N] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts, Condamne la société BELLEVUE RÉALISATIONS, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [E] épouse [N] aux entiers dépens. CONDAMNE la société BELLEVUE RÉALISATIONS, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [E] épouse [N] à payer aux consorts [I] la somme de 9 000' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; LE GREFFIER LE PRESIDENT