Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 26 mai 2025 — n° 24/09423

PAR CES MOTIFS , La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Mme [M] [N] à payer à M. [G] [O] la somme de 286 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; SOULEVE d’office le défaut de saisine de la commission de départementale de conciliation prévue à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 ; DECLARE irrecevables les demandes de M. [G] [O] aux fins de révision du loyer et de remboursement de trop-perçu de loyers ; REJETTE toute autre demande ; DIT que les dépens sont partagés par moitié entre les parties ; DEBOUTE les parties de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La Greffière La Juge des contentieux de la protection

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 août 2021, Mme [M] [N] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 920 euros et d’une provision sur charges de 52 euros. Des travaux ont été réalisés par la bailleresse après l’entrée dans les lieux du locataire. Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, M. [G] [O] a assigné Mme [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir : La révision à la baisse du loyer hors charges mensuel de la somme de 986,45 euros à la somme de 903,37 euros, La condamnation de Mme [M] [N] à lui payer les sommes de :3950,35 euros à titre de dommages-intérêts, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. À l'audience du 22 novembre 2024 M. [G] [O], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : La révision à la baisse du loyer hors charges mensuel de la somme de 1018,59 euros par mois (hors charges) à la somme de 932,79 euros par mois (hors charges), La condamnation de Mme [M] [N] à lui payer :la somme de 4545,51 euros à titre de dommages-intérêts, 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Mme [M] [N], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande : Le rejet de la demande indemnitaire relative à l’augmentation du prix du loyer avant la signature du bail, Accorder à M. [G] [O] la somme de 286 euros à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance pour les travaux d’une durée supérieure à 21 jours, Condamner M. [G] [O] à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. La décision a été mise en délibéré au 12 février 2025 par mise à disposition au greffe. La réouverture des débats a été prononcée s’agissant des demandes relatives au loyer afin d’entendre les parties sur l’éventuelle fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine de la commission départementale de conciliation prévue à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. A l’audience du 6 mars 2025 à laquelle les parties ont été convoquées par le greffe, M. [G] [O], assisté de son conseil, soutient avoir vainemet tenté de résoudre le litige à l’amiable et déclare avoir ignoré la nécessité de saisir ladite commission. Mme [M] [N] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION Sur le préjudice de jouissance Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement. L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Aux termes des al. 2 et 3 de l’article 1724 du code civil si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. En l’espèce, il ressort du courriel du gestionnaire locatif adressé à M. [G] [O] le 12 août 2021 - soit avant la signature du bail - que « les murs de la cuisine seront repeints mais pas tout de suite ». Le contrat de bail ne comporte aucune clause relative à des travaux devant être exécutés par la bailleresse. Il est néanmoins acquis que des travaux ont été réalisés par la bailleresse après l’entrée dans les lieux du locataire. M. [G] [O] allègue qu’ont été effectués des travaux de peinture et de rénovation majeure de la cuisine et de la salle de bains, des toilettes, de l’entrée et du salon, et de changement des radiateurs. Il soutient par ailleurs que l’entreprise avait entreposé ses outils dans le salon, que les travaux ont duré 40 jours pendant lesquels il a été privé de la chose louée, qu’il a dû se cantonner à la chambre puis prendre une sous-location car l’eau et l’electricité étaient coupées. Mme [M] [N] expose aux termes de ses écritures qu’ont été effectués des travaux de peinture, l’installation d’une cuisine et le remplacement des radiateurs électriques, travaux ayant débuté le 6 septembre 2021 et ayant excédé de 9 jours la durée de 21 jours prévues à l’article 1724 du code civil. Ainsi, les parties ne s’accordent pas sur la nature et la durée des travaux. Aucune pièce permettant d’établir objectivement ces éléments (devis, facture, photographie géodatée ou constat par commissaire de justice) n’est versée aux débats, M. [G] [O] n’ayant produit que des échanges de courriels/courriers. Or, il lui appartient de rapporter la preuve de son préjudice. Il ne fait cependant pas la démonstration, outre ses allégations, de ce qu’il a été privé de la jouissance de l’appartement hormis la chambre pendant 40 jours et qu’il a été contraint de prendre une autre location et de régler deux loyers. La bailleresse admet l’existence d’un préjudice de jouissance puisqu’elle demande à ce qu’il soit évalué à la somme de 286 euros. M. [G] [O] ne rapportant pas, comme il lui incombe, de la preuve d’un autre préjudice, son indemnisation sera limitée à ce montant. Mme [M] [N] sera en conséquence condamnée à payer à M. [G] [O] la somme de 286 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Sur le montant du loyer La commune de [Localité 4] est un territoire dit en « zone tendue » en matière de bail d’habitation (décret n°2019-315 du 12 avril 2019 article 1). Aux termes de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige (Version en vigueur du 01 janvier 2021 au 24 août 2022) un décret fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés en zone tendue. En cas de litige entre les parties résultant de l'application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. Le décret prévu à l’article 18 susvisé, dans sa version applicable au litige, est le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail applicable du 1er août 2021 au 31 juillet 2022. Le logement loué à M. [G] [O] relève bien de ce décret en application de son article 2 dans la mesure où il s’agit d’un logement loué vacant et inoccupé depuis moins de 18 mois, le précédent locataire ayant quitté les lieux le 13 août 2021. M. [G] [O] se prévaut d’ailleurs de l’application de ce décret et notamment de son article 3. Cependant, il ne justifie pas de la saisine de la commission départementale de conciliation, préalable obligatoire à la saisine du juge, en application du dernier alinéa de l’article 18 susvisé. Or, le juge doit examiner d’office si cette saisine a eu lieu lorsqu’elle est obligatoire (Civ. 3ème du 19 février 2003, 01-15.813). Les débats ont été rouverts afin de soumettre cette fin de non-recevoir au principe du contradictoire en application des articles 12 al. 1 et 2 et 16 du code de procédure civile. Lors de l’audience du 6 mars 2025, M. [G] [O] admet ne pas avoir saisi ladite commission, exposant avoir tenté en vain de résoudre amiablement le litige. Or ces deux voies ne sont pas semblables. Les demandes de M. [G] [O] tendant à la révision du loyer et au remboursement du trop-perçu seront en conséquence déclarées irrecevables. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Les dépens seront partagés par moitié entre les parties en application de l’article 696 du code de procédure civile et chaune d’elle sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.