Tribunal judiciaire, baux-hlm, 12 juin 2025 — n° 25/00194

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, DECLARE recevables les demandes de Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] formulées à l’encontre de Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C], et de Monsieur [J] [C] ; CONSTATE que l’acte de cautionnement solidaire régularisé par Monsieur [J] [C] n’est pas produit ; CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] la somme en principal de 1.513,74 euros au titre des réparations locatives ; DEBOUTE Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] de leurs demandes formulées à l’encontre de Monsieur [J] [C] ; AUTORISE Madame [X] [C] à s’acquitter de cette somme en 2 mensualités de 500€ chacune et une 3ème mensualité qui soldera l’intégralité de la dette ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la première présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] aux dépens ; CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des contentieux de la protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé, LA GREFFIÈRE LA JUGE

PROCÉDURE Date de la saisine : 10 Avril 2025 Première audience : 16 Mai 2025 DÉBATS Audience publique du 16 Mai 2025. JUGEMENT Nature : par défaut en dernier ressort Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe _________________ Copie exécutoire délivrée le : à : N° RG 25/00194 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CXCQ RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2020, Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] ont donné à bail d'habitation à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 500 euros, hors charge. Par ailleurs, Monsieur [J] [C] a signé le contrat de bail en qualité de caution. Un état des lieux à l'entrée a été dressé par les parties le 21 décembre 2020. Et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 5 août 2022 à la suite de la résiliation du bail par les locataires. Un nouveau bail a été conclu entre Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] et de nouveaux locataires le 7 septembre 2022. Les nouveaux locataires sont entrés dans les lieux le 12 septembre 2022. Suite au départ de Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] le 5 août 2022, un défaut d’entretien et une panne de la chaudière ont été constatés par les bailleurs. Ces derniers ont sollicité le paiement des travaux de remise en état du logement auprès de [P] [Z] et Madame [X] [C], et de Monsieur [J] [C] en sa qualité de caution. Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] ont saisi un conciliateur de justice afin de tenter de résoudre amiablement le litige. Faute d'accord amiable, Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] ont demandé, par actes de commissaire de justice délivrés le 11 avril 2025 à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] et le 10 avril 2025 à Monsieur [J] [C], au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ALENCON de bien vouloir : Déclarer Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] recevables en leur action et bien fondés en leurs demandes,Condamner solidairement [P] [Z] et Madame [X] [C], et Monsieur [J] [C] en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] la somme de 1.513,74€ au titre du préjudice subi, Condamner solidairement [P] [Z] et Madame [X] [C], et Monsieur [J] [C] en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mai 2025. A cette audience, Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S], représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes. Ils ont indiqué que Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] ne justifient pas avoir laissé le logement en mettant 300 litres de fuel dans la cuve, mais qu’au contraire ils estiment que Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] ont quitté le logement après avoir versé 100 litres d’eau dans la cuve à fioul, ce qui a provoqué la panne de la chaudière et la nécessité de faire intervenir un plombier avec les frais y afférant. Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] estiment que seuls Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] peuvent être à l’origine de cette présence d’eau dans la cuve à fioul. Présent à l’audience, Monsieur [J] [C] re présente également sa fille Madame [X] [C]. Il indique qu’il est d’accord pour payer le fioul, soit 444,90€, ainsi que l’entretien de la chaudière, soit 190,80€. En revanche, il n’est pas d’accord pour verser les autres sommes demandées. Il expose qu’un tiers a pu rentrer dans le garage et verser les 100 litres d’eau dans la cuve à fuel. Il sollicite des délais de paiement, proposant de régler la somme due en trois versements. Bien qu'assigné à conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [P] [Z] n’est ni présent ni représenté. Il n'a pas fait connaître les motifs de son absence. En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’absence du défendeur à l’audience : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » En l’espèce, Monsieur [P] [Z] n’a pas comparu et n’est pas représenté bien qu’il ait été régulièrement convoqué par assignation. Il sera néanmoins statué sur le fond. Sur les diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige : L'article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : « en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5.000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ». En l'espèce, Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] justifient avoir tenté une recherche de conciliation afin de résoudre le litige les opposant à [P] [Z] et Madame [X] [C], et à Monsieur [J] [C] en qualité de caution. Cette tentative n’a pas abouti. En effet, le 31 janvier 2025, Monsieur [O] [E], conciliateur de justice désigné à la demande de Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S], a dressé un constat d’échec. Par conséquent, l'action est recevable. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives et de l’entretien de la chaudière L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En vertu des articles 7 c) et 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret. Il ressort de ces dispositions précitées que les locataires sont tenus de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Ils sont exonérés de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'ils ont fait un usage normal des lieux loués. En outre, l'entretien de la chaudière est une obligation légale à la charge de l’occupant. Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile : « à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder » et « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». En l'espèce, l'état des lieux d'entrée réalisé le 21 décembre 2020 ne comporte pas de réserves sur l'état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Il est indiqué que la cuve comporte 600 litres de fuel. En revanche, l’état des lieux de sortie réalisé de manière contradictoire le 5 août 2022 constate qu’il reste 300 litres de fuel dans la cuve. Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] d’une part et Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] d’autre part ont convenu de déduire sur le montant du dépôt de garantie le coût des 300 litres de fioul manquants. Cependant, les époux [S] versent aux débats une facture établie par la SARL AMBIANCE – CONFORT le 14 septembre 2022 dans laquelle il est précisé que : « Analyse et recherche de la panne Brûleur ne démarre pas car présence d’eau dans le fioul Ouverture du bouchon de la cuve fioul et constatation d’un volume d’eau énorme dans la cuve Cuve étanche sans fuite donc la présence d’eau dans la cuve et suite à un acte délibéré ». Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats que le logement sis [Adresse 4] n’a été occupé par personne entre le 5 août 2022, date du départ de Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C], et le 12 septembre 2022. En outre, aucun élément du dossier ne permet de retenir que les 100 litres d’eau auraient pu être versés par une tierce personne. A ce titre, aucune plainte n’a été déposée pour effraction sur la porte du garage. A ce titre, le tribunal relève que les locataires sont présumés responsables des dégradations et pertes survenues dans le logement. Ils ne peuvent écarter cette présomption qu’en prouvant que les dégradations et pertes ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'ils n'ont pas introduit dans le logement. Or, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] n’apportent pas la preuve de l’existence de ces causes exonératrices de responsabilité. Il en résulte que Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] sont seuls responsables de la présence des 100 litres d’eau dans la cuve à fuel et, par suite, de la panne de la chaudière qui en est résulté. En outre, les locataires ont l’obligation légale d’entretenir la chaudière du logement qu’ils occupent. Pour justifier des sommes demandées, Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] versent diverses factures concernant les travaux de réfection et d’entretien de la chaudière. A ce titre, il est facturé les sommes suivantes : 426,44 euros TTC pour l’intervention du plombier le 14 septembre 2022 en vue de la recherche de la cause de la panne et de l’entretien de la chaudière ; 642,40 euros TTC pour le nettoyage de la cuve à fuel et l’évacuation des 100 litres d’eau ; 444,90 euros TTC pour la fourniture de 300 litres de fioul. Soit un total de 1.513,74 euros. Par conséquent, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [C] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [M] [S] et Madame [U] [S] la somme totale de 1.513,74 euros au titre des réparations locatives et de l’entretien de la chaudière. Sur la mise en œuvre de la caution L'article 2288 du code civil dispose que celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. L'article 2296 alinéa 2 du même code dispose que le cautionnement peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses. En outre, le cautionnement ne se présume pas. Il doit être exprès et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté en application de l'article 2294 du code civil. Enfin, l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la signature du bail, prévoit que « La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » En l'espèce, les bailleurs produisent aux débats le contrat de bail signé le 17 décembre 2020. Sur la dernière page du bail, Monsieur [J] [C] a indiqué la mention suivante : « Je reconnais avoir reçu un exemplaire du présent titre pour lequel je me porte caution par acte séparé et annexé ».