Tribunal judiciaire, service des référés, 12 juin 2025 — n° 24/56619

PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort, Rejetons l'ensemble des demandes de la S.C.I. 267 [Adresse 12], Rejetons les demandes reconventionnelles de la S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE au titre des remboursement de charges et de taxes foncières, Ordonnons à la S.C.I. 267 [Adresse 12] de délivrer, par tous moyens utiles, à la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE les quittances de loyers et charges pour les mois d'août 2023 au mois dé février 2024 inclus, Disons n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société S.C.I. 267 LECOURBE aux dépens, Rappelons que l'ordonnance est assortie, de droit, de l'exécution provisoire. Fait à [Localité 13] le 12 juin 2025 Le Greffier, Le Président, Estelle FRANTZ David CHRIQUI

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, la S.C.I. 267 LECOURBE a consenti un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 14] à la société NEMESIS. Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2021, la société NEMESIS a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail relatif aux locaux précités, à Madame [R] [M], laquelle a agi pour le compte de la société en formation S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE. Cette société a pour activité commerciale, l'achat, la vente, la distribution, la pose et les soins de tous produits d'esthétique, de cosmétique, de coiffure et tous les accessoires liés à ces activités. Préalablement, par acte sous seing privé en date du 8 mars 2021, Madame [R] [M] et Madame [W] [M] ont consenti un engagement de cautionnement solidaire au bénéfice de la S.C.I. 267 [Adresse 12] en cas de défaut de paiements des sommes dues au titre du bail commercial consenti à la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE. Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la S.C.I. 267 [Adresse 12] a signifié à la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail et la mise en demeure de payer la somme de 20.600 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la S.C.I. 267 [Adresse 12] a signifié à la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE un commandement de produire l'attestation d'assurance sans renonciation aux effets de la clause résolutoire reproduite dans le commandement de payer du 5 avril 2024. Par actes de commissaire de justice en date des 9 et 11 juillet 2024 ainsi que du 26 août 2024, la S.C.I. 267 LECOURBE a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, la société S.A.S. AD INSTITUT DE BEAUTE ainsi que Madame [R] [M] et Madame [W] [M] afin notamment et d'une part, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial précité et d'autre part, condamner les parties défenderesses à diverses provisions. Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l'affaire a été entendue à l'audience du 2 mai 2025. A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience, la S.C.I. 267 LECOURBE sollicite du juge des référés de : "Renvoyer les parties à se pourvoir au fond, Cependant, dès à présent et vu l'urgence, Vu les articles 834 du CPC, L 145-41 du Code de Commerce, 1134 et 1728-2° du Code Civil, Débouter la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE et mesdames [R] et [W] [M] de leurs moyens de défense et demandes reconventionnelles. En conséquence, Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial sous seings privés à effet du 11 mars 2021. Ordonner l'expulsion corrélative de la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE des lieux litigieux sis à [Localité 8], ainsi que tous occupants de son chef, avec s'il échet, le concours de la force publique et d'un serrurier. Condamner à titre provisionnel la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE, solidairement avec Mesdames [R] [M] et [W] [M] au paiement de la somme de 51.800 € à titre d'arriéré de loyers impayés suivant un décompte arrêté au 1 er avril 2025, et ce, augmentée des intérêts légaux, exigibles à compter du commandement de payer du 5 avril 2024, sur la somme de 20.600 €, et à compter de l'assignation du 11 juillet 2024 sur la somme de 28.400 €, enfin à compter de la décision à intervenir pour le surplus. Fixer une indemnité d'occupation journalière provisionnelle égale au montant journalier du loyer contractuel, charges en sus, laquelle sera exigible à compter du 1 er juillet 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux tant des biens que des personnes et restitution des clés. Condamner à titre provisionnel la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE, solidairement avec Mesdames [R] [M] et [W] [M] au paiement de cette indemnité.

SUR CE, Sur l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 5 avril 2024 La société S.C.I. 267 LECOURBE sollicite que l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail soit prononcée, d'une part, en raison du défaut de paiement des loyers et charges visés aux termes du commandement délivré le 5 avril 2024 et d'autre part en vertu de celui du 11 juillet 2024 en raison du défaut de justification d'une assurance par la société locataire de ses locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 13]. Elle précise, en réponse aux moyens adverses que le décompte joint au premier commandement cité reprend l'ensemble des sommes dues et permettait à la société S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE de les comprendre. Elle s'oppose, en outre, à l'exception d'inexécution soulevée par sa locataire pour ne pas procéder au paiement des loyers, et précise qu'elle a rempli notamment son obligation de délivrance de locaux conformes à leur usage. De son côté, la société S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE met essentiellement en avant la parfaite mauvaise foi de la société bailleresse. D'une part, elle pointe les erreurs du décompte joint au commandement de payer du 5 avril 2024, lequel ne reprend pas, notamment, les sommes qu'elle a payées indûment, au demeurant, au titre des taxes foncières pour la période allant des années 2021 à 2023. D'autre part, elle énonce, concernant le second commandement de payer qui lui a été délivré le 11 juillet 2024, avoir rempli son obligation d'assurer les locaux concernés. Enfin, elle oppose l'exception d'inexécution tirée du fait qu'elle n'a jamais pu exploiter correctement son fonds de commerce, notamment en raison de problèmes de ventilation, d'aération et d'humidité lesquels constituent des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. Elle met également en avant les conséquences de ces problèmes qui ont eu un impact sur la santé de la gérante de la société ou encore sur celle des clientes. Par ailleurs, elle souligne que le bailleur a commis plusieurs fautes, dès lors qu'il a omis de consulter le syndicat des copropriétaires pour s'assurer que l'activité exercée était compatible avec la nature des locaux et qu'il n'a pas fait inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale la pose d'une VMC en raison du défaut d'aération naturelle suffisante du rez-de-chaussée. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE est dans l'impossibilité de céder son fonds de commerce et au vu des contestations sérieuses soulevées, démontrant par là-même la mauvaise foi du bailleur, il convient de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial. Sur ce, L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. En l'espèce, le bail commercial précité comprend une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 avril 2024 détaille le montant de la somme réclamée qui s'élève à 20.600 euros à la date du 2 avril 2024 et reprend la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 11 mars 2021. Ce décompte comprend un tableau composé notamment des colonnes LOYERS, ACOMPTES et PAIEMENTS. Dans la colonne dénommée "LOYERS", il apparaît la somme de 2.600 euros correspondant au montant dû mensuellement. Il n'est pas contesté, en effet, que le loyer, selon le contrat de bail, a été fixé à la somme mensuelle de 2.450 euros outre 150 euros au titre des provisions de charges. Par ailleurs, à droite de ce premier tableau, il apparaît les mentions "TAXES FONCIERES" "PAYÉ" pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024. Au vu de ces éléments, les sommes réclamées à la société S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE apparaissent compréhensibles et lui permettent de comprendre, et par suite, de les contester le cas échéant. Cela étant posé, il résulte des pièces versées aux débats que les locaux commerciaux donnés à bail à la société S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE sont composés au rez-de-chaussée d'une surface de 40 m2 environ avec accès par la rue, un dégagement ainsi qu'un WC ainsi que de deux caves accessibles depuis un escalier à partir de la boutique. Or, il ressort des pièces versées aux débats par la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE que les locaux souffrent de problèmes d'humidité récurrents qui se sont aggravés avec le temps. En effet, la S.A.S. A.D. INSTITUT DE BEAUTE a sollicité l'intervention de Madame [N] [S] [C] aux fins d'établir un rapport de consultation sur les locaux en cause. Les termes conclusifs de ce rapport précisent que "abstraction faite de la porte du salon qui ne peut rester ouverte en permanence, le local ne dispose d'aucun système de ventilation en autorisant une exploitation normale conforme à sa destination." Il résulte également du procès-verbal établi par Maître [J] [Z], le 26 mars 2024, que le rez-de-chaussée ne dispose d'aucun sytème de ventilation ou "d'aucune bouche d'aération." Par conséquent, et peu important que les deux caves aient été utilisées pour exercer une activité d'esthétique, il ne saurait être contesté qu'elles ne disposent que d'une grille d'aération et par suite d'aucun sytème de ventilation, ce que confirme Madame [S] [C]. Dès lors que ces caves sont accessibles depuis la boutique du rez-de-chaussée, par le truchement d'un escalier, l'humidité qui s'y dégage a pour effet d'engendrer ou d'accroître celle présente dans l'ensemble des locaux. Par suite, et en application des dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil, les manquements du bailleur à la délivrance d'un local conforme à son usage tel que prévu contractuellement constitue une contestation sérieuse. Au vu de ces éléments, l'exception d'inexécution soulevée par la société AD INSTITUT DE BEAUTE relative à l'absence de paiements des loyers et des charges, dont celles visées dans le commandement de payer précité, et ce, en raison de la contestation sérieuse précitée empêche la constatation par le juge des référés de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail. Il convient, dès lors, de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande. Sur l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement délivré le 11 juillet 2024 La société S.C.I.