Tribunal judiciaire, ppp baux jcp, 16 juin 2025 — n° 25/00004

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon acte sous seing privé du 25 mai 2022, Mme [T] [A] et M. [L] [A] ont donné à bail à M. [Y] [F] et M. [R] [V] (les défendeurs) un appartement meublé sis [Adresse 2] à [Localité 13] moyennant le versement mensuel d’un loyer de 655,00 euros. M. [A] est décédé le 8 septembre 2022, laissant pour lui succéder Mme [T] [A] et leurs trois enfants (ci après les consorts [A] requérants ). Par courrier du 7 novembre 2022, M. [V] a donné congé et s’est porté caution solidaire pour M. [F] demeurant dans les lieux loués. Un procès-verbal de constat a été dressé le 6 juillet 2023 afin de constater que le défendeur sous-louait le logement. Par exploit de commissaire de justice en date du 17 août 2023, il a été signifié au locataire une sommation d’avoir à cesser la sous-location. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 août 2023, le défendeur a donné congé. Un état des lieux de sortie a été effectué par acte de commissaire de justice le 25 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 et du 18 juillet 2024 à l’égard de la caution, les requérants ont fait convoquer le locataire devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Angers, afin d’obtenir : - la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer les sommes suivantes : * 1.525,12 euros correspondant aux loyers et charges impayés majorés de 10%, déduction faite du dépôt de garantie ; * 207,28 euros correspondant aux frais engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice ; - la condamnation de M. [F] à leur payer les sommes suivantes : * 767,00 euros au titre des loyers perçus par la sous-location ; * 408,47 euros au titre des frais de commissaire de justice engagés à raison des sous-locations illégales; * 2.000,00 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ; - la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer la somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. L’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause. Aux termes de leurs conclusions n°2 en date du 17 mars 2025, les requérants demandent au tribunal de: - débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, prétentions et conclusions ; - condamner solidairement les défendeurs à leur payer les sommes suivantes : * 953,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés déduction faite du dépôt de garantie, outre la somme de 95,35 euros de majoration par mois à compter du 10 décembre 2023 ; * 207,28 euros correspondant aux frais engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice ; - condamner M. [F] à leur payer les sommes suivantes : * 767,00 euros au titre des loyers perçus par la sous-location ; * 408,47 euros au titre des frais de commissaire de justice engagés à raison des sous-locations illégales ; * 2.000,00 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ; - condamner in solidum des défendeurs à leur payer la somme de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l’article 446-2 du Code de Procédure Civile “ Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.” In limine litis il sera constaté que nonobstant des remarques générales dans le corps des conclusions, le dispositif des conclusions des défendeurs ne comporte pas de demande concernant l’acte de cautionnement signé par M. [V] le 7 novembre 2022; la validité de l’acte n’est donc pas formellement contesté par ce dernier aux termes de la présente procédure. Il convient donc de constater que M. [V] s’est engagé en qualité de caution solidaire pour le paiement des loyers et des charges, des impôts et taxes, des frais et dépens de procédure, des indemnités d’occupation éventuellement dûes après la résiliation du bail dans la limite de 39.300,00 euros pour toute la durée du bail initial ou renouvelé ( pièce 4 des requérants). I - Sur le contrat de bail En vertu des dispositions de l’article 1130 du code civil, “L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.” Il résulte de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que “Le contrat de location mentionne également, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.” L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ; 2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ; 3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ; 4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévu au même I. En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code. Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative. Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l'état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.” En l’espèce, les requérants versent aux débats un dossier de diagnostic du 6 juin 2013 et un second du 16 novembre 2023, prouvant que les diagnostics prévus par la loi ont été réalisés. Il ressort du dossier de diagnostic en date du 16 novembre 2023 que le logement est classé D, autorisant ainsi sa mise en location selon la loi n°2021-1104 du 22 août 2021. Si une difficulté apparait sur le plan electrique dans le diagnostic de 2013 elle ne figure plus dans le diagnostic de 2023 et ce diagnostic ayant été réalisé immédiatement après le départ de M. [F] rien ne démontre que l’installation n’était pas conforme pendant son occupation des lieux . Les locataires ne font pas état d’une quelconque difficulté au cours de l’occupation des lieux et ne démontrent pas avoir sollicité les bailleurs pour obtenir les diagnostics. Enfin le contrat de bail conclu le 25 mai 2022 a pris fin le 25 septembre 2023 à la suite du départ du locataire et de la restitution des clés lors de l’état des lieux de sorties. Dès lors, la demande d’annulation du contrat pour dol formulée par les défendeurs est devenue sans objet. En tout état de cause il apparaît que, sur le fond, la demande d’annulation du contrat de bail pour dol n’est étayée par aucune pièce de nature à établir l’existence de manoeuvres ou réticences dolosives. Les défendeurs seront déboutés de leur demande en annulation du contrat de bail. II - Sur la clause de révision du loyer Aux termes de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, “Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Est interdite toute clause d'une convention portant sur un local d'habitation prévoyant une indexation fondée sur l'indice " loyers et charges " servant à la détermination des indices généraux des prix de détail. Il en est de même de toute clause prévoyant une indexation fondée sur le taux des majorations légales fixées en application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, à moins que le montant initial n'ait lui-même été fixé conformément aux dispositions de ladite loi et des textes pris pour son application.” L’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit : “I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection statuant à juge unique en procédure orale, publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement , et en premier ressort: DIT valide la clause de révision des loyers insérée au contrat de bail mais non écrit le paragraphe excluant la révision des loyers en l’absence de baisse. CONDAMNE M. [F] [Y] et M. [V] [K] [R] solidairement à payer aux consorts [E] [A] : - 48.50 euros au titre des loyers et charges impayés. - 818.00 euros au titre des réparations locatives dont il convient de déduire le dépôt de garantie pour un montant de 600.00 euros . - 207,28 euros correspondant à la moitié des frais engagés pour l’établissement de l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice. - la somme de 1.200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNE M. [Y] [F] seul à payer aux consorts [E] [A] au titre de la sous location : - la somme de 767,00 euros au titre des loyers perçus par la sous-location - la somme de 408,47 euros au titre des frais d’établissement du constat par un commissaire de justice ; - la somme de 65.32 euros au titre de la sommation d’avoir à cesser les sous locations . DÉBOUTE les consorts [E] [A] du surplus de leurs demandes. DÉBOUTE M. [F] [Y] et M. [V] [K] [R] de leurs autres demandes et moyens. CONDAMNE M. [F] [Y] et M. [V] [K] [R] in solidum au paiement des entiers dépens. RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit . Le Greffier Le Président