Tribunal judiciaire, 18° chambre 1ère section, 26 juin 2025 — n° 20/10354

PAR CES MOTIFS , Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : Déclare la SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL) et la SARL [Adresse 3] irrecevables en leurs fins de non-recevoir tirées de la prescription, Déboute la SARL Asian Villa de sa demande de requalification du contrat du 1er mai 2008 en bail commercial, Déboute la SARL [Adresse 3] de sa demande visant à juger non écrites les clauses 2.1 et 2.2 alinéa 2 du contrat liant les parties en date du 1er mai 2008, Déboute la SARL Asian Villa de sa demande de condamnation de la SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL) au paiement d’une indemnité d’éviction et de sa demande subsidiaire en désignation d’un expert judiciaire, Rejette la demande de la SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL) aux fins de validation du refus de renouvellement signifié le 29 juin 2020 à la SARL [Adresse 3], Rejette les demandes subséquentes en expulsion et condamnation de la SARL Asian Villa à une indemnité d’occupation, Condamne la SARL [Adresse 3] à payer à SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL) la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute la SARL [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne les parties aux dépens dans la proportion de 70 % pour la SARL Asian Villa et 30% pour la SARL Dream OPCO (anciennement dénommée UBX II France SARL), avec distraction au profit de la SCP Morin Perrault Cagneaux-Dumont Gallion, Fait et jugé à [Localité 7] le 26 Juin 2025. Le Greffier La Présidente Christian GUINAND Sophie GUILLARME

- Dire qu'il en sera référé en cas de difficultés. - Réserver les dépens. 3. Sur les autres demandes - Débouter la société DREAM OPCO, anciennement dénommée UBX II FRANCE SARL, de toutes ses demandes. - Condamner la société DREAM OPCO, anciennement dénommée UBX II FRANCE SARL, à payer à la société [Adresse 3] la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC. » Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2023, la société Dream OPCO (anciennement UBX II France) demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 ancien du code civil, L. 145-1, L. 145-58 et L. 145-60 du code de commerce, de : « A titre principal - CONSTATER que la commune intention des parties a été de conclure un contrat de sous-location exclusif de l'application du statut des baux commerciaux ; - CONSTATER que la société [Adresse 3] n'a pas revendiqué l'application du statut des baux commerciaux dans le délai biennal de l’article L.145-60 du Code de commerce décompté à partir du 1er mai 2008 ; - CONSTATER que l'action de la société Asian Villa est prescrite et, par conséquent, la DECLARER IRRECEVABLE ; A titre subsidiaire : - CONSTATER que la société [Adresse 3] ne dispose pas d'une autonomie de gestion dans son exploitation, et qu'elle n'est donc pas propriétaire d'un fonds de commerce ; - DIRE ET JUGER que la société Asian Villa ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux ; - DEBOUTER la société [Adresse 3] de ses demandes ; En tout état de cause : - VALIDER le refus de renouvellement portant dénégation du droit au statut des baux commerciaux délivré par la société DREAM OPCO à la société [Adresse 3] le 29 juin 2020 à effet du 1er juillet 2020 ; - DIRE ET JUGER que la société Asian Villa est occupante sans droit ni titre des Locaux depuis le 1er juillet 2020 ; - ORDONNER par suite son expulsion des Locaux litigieux, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; - CONDAMNER à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’à la libération des locaux litigieux, la société [Adresse 3] au paiement d’une indemnité d’occupation de 3.439,50 HT/HC par mois outre la part variable due au titre du chiffre d'affaires réalisé dans les conditions du Contrat de Sous-Location ; - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A titre infiniment subsidiaire : - FAIRE DROIT à la demande de désignation d'un expert formulée par la société Asian Villa sous réserve de : • PRECISER la mission de l'expert relative à la fixation des frais de licenciement du personnel: dresser la liste du personnel employé par la société [Adresse 3] et chiffrer le montant des indemnités de licenciement qui seront dues aux salariés par suite de la rupture des contrats de travail, en distinguant, le cas échéant, les indemnités de congés payés, les indemnités de préavis ainsi que les indemnités de fin de carrière. • AJOUTER une mission pour la détermination du montant de l'indemnité d'éviction due dans l'éventualité d'un transfert du fonds de commerce : en raison du possible transfert du fonds de commerce, fixer la valeur marchande du fonds de commerce suivant les usages de la profession. • AJOUTER une mission relative à la détermination du loyer déplafonné : estimer le montant du loyer déplafonné au regard de la durée d'un bail commercial de plus de 12 ans, afin de permettre à la société DREAM OPCO de déterminer les conditions d'exercice d'un éventuel droit de repentir • PRECISER la mission relative à la détermination de l'indemnité d'éviction dans les conditions suivantes : estimer par référence aux dispositions de l'article L145-14 du code de commerce, le montant de l'indemnité d'éviction pouvant être dû à la société [Adresse 3] à la résiliation du Contrat de Sous-location en prenant en compte le caractère déplafonné du loyer renouvellement au regard d'une durée effective du bail supérieure à 12 ans,

* MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription La société Dream OPCO soutient que les parties n’ont jamais eu l’intention de soumettre le contrat de sous-location au statut des baux commerciaux de sorte que l’action de la société [Adresse 3] s’analyse en une demande de requalification du contrat en bail commercial qui ne peut s’obtenir que par voie d’action et qui est soumise au délai de prescription de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce ; que les demandes de la société Asian Villa sont prescrites à ce titre. La société [Adresse 3] fait valoir que son action ne vise pas à demander la requalification du contrat de sous location en bail commercial dans la mesure où le contrat a toujours été ainsi considéré par les parties ; qu’elle ne fait que s’opposer aux demandes de la société Dream OPCO visant à requalifier le contrat en contrat sui generis ; que c’est l’action en requalification de la société Dream OPCO qui doit être considérée comme prescrite sur le fondement de l’article L. 145-60 du code de commerce. Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée par la société Dream OPCO et tirée de la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce est irrecevable devant le tribunal, faute d’avoir été présentée devant le juge de la mise en état. Il en va de même de l’irrecevabilité opposée par la société [Adresse 3]. En conséquence, les fins de non-recevoir soulevées par chacune des parties et tirées de la prescription seront déclarées irrecevables. Sur la demande de qualification du contrat du 1er mai 2008 en bail commercial La société Asian Villa soutient : - que les parties considèrent le contrat comme un bail commercial depuis l’origine, - que la clientèle personnelle de la sous-locataire a pris une part prépondérante, la société Dream OPCO n’ayant jamais perçu de loyer variable lié aux prestations réalisées pour les clients de l’hôtel, - que son activité est exploitée de façon indépendante avec son propre personnel, ses prix, ses horaires, - que le bail s’intitule « contrat de sous-location » et que, s’agissant d’une sous-location de bail commercial, il constitue un bail commercial lui-même, peu important la clause de durée stipulée, - que les conditions nécessaires à la reconnaissance du caractère commercial du bail sont réunies puisqu’il s’agit d’un bail de locaux dans lesquels est exploité un commerce de vente de prestations de services, que l’exploitante du local est une société commerciale, qu’elle exploite un fonds de commerce constitué des éléments incorporels de ce fonds, d’un droit au bail et d’une clientèle personnelle, - qu’elle dispose d’une clientèle propre extérieure à l’hôtel ; que son site internet permet la réservation de soins directement, sans passer par l’intermédiaire de l’hôtel ; qu’elle a souscrit des contrats de partenariats avec des organismes commerciaux qui lui adressent une clientèle extérieure à l’hôtel ; que les règlements des prestations par les clients extérieurs lui sont faits directement, - que les horaires indiqués dans le contrat de bail sont des horaires d’ouverture obligatoire comme il en existe dans les galeries marchandes, mais il n’existe pas de restriction pour une ouverture à des horaires différents, sans autorisation du bailleur, comme cela a été le cas à partir du 15 juillet 2020, l’hôtel étant resté fermé alors que le spa a repris son exploitation, celui-ci disposant d’une entrée indépendante, - qu’elle dispose de son propre mobilier professionnel, sa ligne téléphonique, paie ses produits professionnels et ses factures de nettoyage de linge, - que le contenu du bail est empreint de commercialité, - que la société UBX II France, devenue Dream OPCO, a reconnu au moins à deux reprises la qualification de bail commercial, en apposant sa signature sur un courrier de la demanderesse du 29 décembre 2015 dans lequel elle faisait part de son intention de céder le fonds de commerce faisant l’objet du « bail commercial » du 1er mai 2008, ainsi que sur un document intitulé « plan de prévention » du 18 avril 2018, - que la clause durée du contrat prévoyant une durée initiale de 3 ans et 2 mois, renouvelable par périodes de 3 ans, exclut les qualifications de location saisonnière ou de bail dérogatoire, qu’il ne s’agit pas davantage d’une convention d’occupation précaire ; que cette clause ne saurait faire obstacle à la qualification de bail commercial et écarter le statut des baux commerciaux ; que cette clause qui viole l’article L. 145-4 du code de commerce doit être réputée non écrite, cette demande n’étant pas soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60. La société Dream OPCO fait valoir : - qu’il n’est pas démontré l’intention des parties de conclure un bail commercial, le contrat ne faisant aucune référence au statut des baux commerciaux, - que la durée stipulée démontre la commune intention des parties de conclure un contrat exclusif du statut des baux commerciaux, - que les prétendues reconnaissances d’un bail commercial par la signature apposée sur des courriers émanant de la société [Adresse 3] ne constituent pas des preuves de l’existence d’un bail commercial, ces documents attestant que la société Asian Villa a revendiqué l’existence d’un fonds de commerce pour la première fois le 29 décembre 2015 en proposant au bailleur d’exercer un droit prioritaire de rachat du fonds de commerce, - que la société [Adresse 3] ne dispose pas d’une autonomie de gestion caractéristique d’un fonds de commerce, l’existence d’une clientèle personnelle n’étant pas un critère suffisant, - que le « spa » constitue un fonds dépendant de l’exploitation de l’hôtel, le contrat de sous-location contenant des éléments caractérisant cette dépendance, incompatible avec le libre exercice de l’activité de la sous-locataire. Selon l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il appartient au juge de restituer au contrat qui lui est soumis son exacte qualification sans s'arrêter à la qualification que lui ont donné les parties. Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, « Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce […]».