Cour d'appel, chambre 8 section 4, 26 juin 2025 — n° 23/00948

PAR CES MOTIFS , La cour, Déboute M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] de leur demande au titre du constat d'huissier du 4 octobre 2021, Dans la limite des dispositions contestées, Confirme le jugement entrepris sur les sommes fixées au titre des loyers restant dus, des dégradations locatives et l'état des lieux de sortie, Infirme pour le surplus, Fixe la créance de M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] à la somme de 2 402 euros au titre de leur préjudice de jouissance, Fixe la créance de M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] à la somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral, Condamne, après compensation des créances réciproques dues entre les parties, M. [G] [Z] à payer à M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] la somme de 362 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Condamne M. [G] [Z] aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Le greffier Fabienne DUFOSSÉ Le président Cécile MAMELIN

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024 **** Par acte sous seing privé du 17 décembre 2020, prenant effet au 1er janvier 2021, M. [G] [Z] a donné à bail à M. [Y] [S] et Mme [L] [C] épouse [S] des locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 680 euros. Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement entre les parties le 17 décembre 2020. Suivant courrier du 14 avril 2021, M. et Mme [S] ont mis en demeure leur bailleur d'avoir, dans le délai de 48 heures, à faire procéder à la mise en conformité de l'installation électrique du logement et de leur fournir un diagnostic électrique. Suivant courrier en réponse du 20 avril 2021, M. [Z] a indiqué avoir fait intervenir un électricien en la personne de M. [F] [E], lequel est intervenu les 3 et 19 avril 2021. Suivant rapport en date du 29 avril 2021, l'Agence Régionale de Santé des Hauts de France a conclu que le logement présentait des désordres entraînant un danger pour la sécurité et la santé des occupants. Consécutivement, suivant arrêté préfectoral du 18 mai 2021, la préfecture du Pas de [Localité 7] a mis en demeure M. et Mme [Z] ou leurs ayants-droit d'avoir, dans un délai de 30 jours, en substance, à faire réaliser un diagnostic technique amiante et faire réaliser les travaux nécessaires afin de mettre en sécurité l'installation électrique avec fourniture d'une attestation par un professionnel qualifié de type "Consuel Sécurité". Entre temps, M. et Mme [S] ont sollicité leur assureur protection juridique le 4 mai 2021, ayant donné lieu à un rapport non contradictoire en date du 3 août 2021. Par arrêté en date du 24 septembre 2021, le Préfet a abrogé l'arrêté de mise en demeure du 18 mai 2021 de faire cesser un danger imminent. M. et Mme [S] ont ensuite saisi un huissier, alléguant des désordres liés à des infiltrations d'eau, de sorte qu'un procès-verbal de constat a été dressé le 4 octobre 2021. Par courrier recommandé du 23 novembre 2021, M. et Mme [S] ont donné congé à leur bailleur, estimant qu'aucun préavis n'était dû compte tenu de l'état du logement. Ce courrier a été reçu par le bailleur le 28 novembre 2021. Par courrier recommandé en réponse du 29 novembre 2021, le mandataire du bailleur a indiqué aux locataires que le préavis était de trois mois, de sorte que le bail se terminerait le 28 février 2022. Puis, par courrier recommandé reçu par le mandataire du bailleur le 6 décembre 2021, M. et Mme [S] ont restitué les clés du logement. Par acte du 29 décembre 2021, M. et Mme [S] ont fait assigner M. et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais en vue de faire constater que M. [Z] a manqué à ses obligations, dire consécutivement que le bail est résilié à ses torts et d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 7 480 euros au titre de leur préjudice de jouissance, 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. Suivant jugement en date du 12 janvier 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a : Rejeté, in limine litis, la demande de M. [Z] tendant à ce que le tribunal sursoit à statuer, Constaté que par courrier recommandé du 23 novembre 2021, M. et Mme [S] ont donné congé à leur bailleur, et restitué les clés le 6 décembre 2021, Déclaré en conséquence sans objet la demande de M. et Mme [S] de voir constater la résiliation du bail, Fixé la créance de M. et Mme [S] à la somme de 1 586 euros au titre de leur préjudice de jouissance, Débouté M. et Mme [S] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, Fixé la créance de M. [Z] à la somme de 2 040 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2022, Fixé la créance de M. [Z] à la somme de 500 euros, au titre des dégradations locatives,

MOTIFS : Sur le préjudice de jouissance Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s'entend d'un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments d'équipement le rendant conforme à l'usage d'habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. En application de ce décret, le logement assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Les éléments d'équipement et de confort doivent permettre d'assurer un chauffage normal. Le bailleur est également obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte des éléments du débat qu'aucun diagnostic technique, tel que prévu par les dispositions de l'article 3-3 de la loi précitée n'a été fourni à l'entrée dans les lieux, alors que dès le 14 avril 2021, les locataires ont mis en demeure leur bailleur d'avoir, dans le délai de 48 heures, à faire procéder à la mise en conformité de l'installation électrique du logement et de leur fournir un diagnostic électrique, le contenu du courrier impliquant que des désordres avaient été constatés et signalés précédemment sans réaction de leur bailleur les obligeant à recourir à cette mise en demeure. Or, il résulte de l'arrêté préfectoral du 18 mai 2021, auquel il convient de se reporter, que des désordres de l'ordre de ceux signalés notamment par les locataires étaient avérés puisque le bailleur a été mis en demeure de réaliser les travaux nécessaires dont la mise en sécurité de l'installation électrique du logement ; force est en outre de constater que la fin des désordres a été acté suivant arrêté du même préfet le 24 septembre 2021, abrogeant après exécution des travaux le précédent arrêté de mise en demeure. Ce n'est donc pas sur une période retenue par le premier juge comprise entre le 20 juin 2021 à fin août 2021 que le préjudice réel et avéré a été uniquement subi par les locataires mais bien sur une période comprise entre l'entrée dans les lieux jusqu'à la fin du mois d'août (cf attestations des membres de leur famille qui témoignent de leur accueil à plusieurs reprises pour leur sécurité) (date de la fin des travaux, suivant pièces versées aux débats de la SARL Joyez Steurs Electricité et facture du 31 août 2021 de l'entrepreneur [D]) ; de ces travaux, il doit être retenu en effet que la conformité de l'installation électrique est intervenue dès la fin juillet et s'agissant des peintures à la fin du mois d'août ; toutefois, ces travaux devant se réaliser hors la présence des locataires, du fait de l'état de grossesse de Mme [S] et de la présence d'un jeune enfant, ces derniers ont été privés de la jouissance totale de leur logement pendant la période desdits travaux ; par contre, il ne saurait être retenu un préjudice à la hauteur de la totalité du loyer pendant la période d'occupation des lieux précédant les travaux, dès lors que l'inconfort n'a été que limité ( aucun élément autre que le courrier et la décharge subie le 19 avril ne ressortant des pièces produites) et qu'il ne ressort en outre pas des constatations de l'[Localité 6] et de la mise en demeure du préfet une occupation impossible du logement. Il sera donc ajouté au préjudice déjà accordé par le premier juge, lequel couvre à juste titre la période de réalisation des travaux, la somme de 816 euros, correspondant à 20 % du loyer dû pour la période s'étant écoulée du 1er janvier 2021 au 20 juin 2021. La décision sera donc infirmée sur ce point, et M. [G] [Z] condamné à verser à M. et Mme [S] la somme de 2 402 euros à ce titre, sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties. Sur le préjudice moral M. et Mme [S] soutiennent avoir subi un préjudice moral notamment du fait de l'accident dont a été victime M. [S] (électrisation le 19 avril 2021 l'ayant conduit aux urgences), indépendamment du préjudice de jouissance évoqué ci-dessus. En vertu des dispositions à la fois de l'article 9 précité et de l'article 1240 du code civil, aux termes duquel tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, il doit être démontré une faute, un préjudice résultant de cette faute et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l'espèce, M. et Mme [S] justifient de l'hospitalisation aux urgences de M. [S] le 19 avril 2021, les constatations médicales relevant une absence de perte de connaissance ou malaise, une absence de plaie ou de douleur thoracique et un bon état général ; toutefois, il est établi par les attestations produites que M. et Mme [S], de par l'insécurité avérée de l'installation électrique, ont été contraints de résider régulièrement dans leur famille et ce à plusieurs reprises. Le bailleur ayant manqué à son obligation de fournir un diagnostic technique et ayant tardé à réaliser les travaux nécessaires, il en résulte indéniablement un préjudice moral pour M. et Mme [S] qui doit être évalué à la somme de 500 euros. La décision sera infirmée sur ce point, et M. [Z] est condamné à verser à M. et Mme [S] la somme de 500 euros à ce titre, sous réserve de la compensation des créances réciproques entre les parties. Sur la dette locative Il résulte des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Le débat concernant des loyers restant dus porte uniquement sur le délai de préavis, pendant lequel les locataires soutiennent qu'ils ne devaient pas régler les loyers pendant cette durée de trois mois, considérant que malgré la réalisation des travaux, demeuraient des désordres les obligeant à quitter les lieux, s'agissant d'infiltrations dans la salle de bains. Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. Outre que les désordres relatifs aux infiltrations n'ont pas empêché la jouissance totale du bien loué et qu'ils n'ont été constatés que quelques semaines avant le départ des locataires, l'obligation pour le bailleur d'effectuer les travaux réclamés par le locataire ne peut être certaine, qu'après accord entre les parties ou une décision de justice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.