Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 2 juillet 2025 — n° 24/04664

* * * EXPOSE DU LITIGE : 1. Par acte sous seing privé du 1er août 2008, la société civile immobilière Avenir a donné à bail commercial à Monsieur [K] [Z], aux droits duquel est venue la société à responsabilité limitée Le Bosphore puis la société à responsabilité limitée Lary, un local dans un ensemble immobilier à usage de centre commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2] (84) pour un loyer annuel de 18 000 euros. La société Avenir a vendu cet ensemble à la société civile immobilière Provence & Commerces le 3 décembre 2010. La société Le Bosphore a adressé des courriers recommandés avec accusé de réception à son bailleur, le 12 juillet 2018, 14 novembre 2018, 26 septembre 2019 pour l'alerter sur des dysfonctionnements et problèmes d'entretien affectant le centre commercial. 2. Par acte extrajudiciaire du 19 juin 2019, la société Le Bosphore a fait délivrer une assignation à la société Provence & Commerces en responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance. La société Provence & Commerces a fait délivrer le 7 février 2020 à la société Le Bosphore un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, ce au titre de loyers et charges échus et impayés. Au cours de la procédure, par acte authentique en date du 25 mai 2020, la société Provence & Commerces a vendu à la société civile immobilière LES3C l'ensemble immobilier situé [Adresse 5]. Par jugement rendu le 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Carpentras a statué ainsi qu'il suit : - déboute la société Le Bosphore de toutes ses prétentions, - constate la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 1er août 2018, liant à ce jour la société Provence et commerce, bailleur à la société Le Bosphore, locataire, et ce à compter du 08 mars 2020, - ordonne en conséquence l'expulsion de la société Le Bosphore des locaux concernés situés [Adresse 5] et de tout occupant de son chef, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, - dit qu'à défaut, elle en sera expulsée par toute voie de droit y compris avec le concours de la force publique et d'un serrurier, En cas de besoin dit que les meubles garnissant les locaux seront remis aux frais de la personne expulsée, dans le lieu désigné par celle-ci et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - fixe l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer charges incluses et , au besoin, condamne la société Le Bosphore à payer à la société Provence et commerce la dite indemnité à compter du mois de mars 2020 jusqu'à parfaite libération des lieux. - condamne la société Le Bosphore à payer à la société Provence et commerce la somme de 11 042,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de février 2020 inclus, - condamne la société Le Bosphore aux dépens de l'instance incluant le coût du commandement de payer. - rejette toutes les autres demandes. Par déclaration en date du 10 septembre 2020, la société Le Bosphore a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Provence & Commerces. Par arrêt du 15 juin 2022, la chambre commerciale de la cour d'appel de Nîmes a : - déclaré l'appel et les conclusions de l'appelante recevables ; - confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à préciser que la société Le Bosphore est désormais dénommée société Lary ; Y ajoutant, - dit que la société Lary supporterait les dépens d'appel et paierait à la société Provence & Commerces une somme de 2 000 euro…

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la responsabilité contractuelle du bailleur 5. La société Lary soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance conforme au bien donné à bail prévu à l'article 1719 du code civil, précisant que la dégradation des parties communes du centre commercial, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, constitue un manquement grave du bailleur à ses obligations contractuelles. Elle expose démontrer le défaut d'entretien des parties communes, de l'absence de chauffage et de climatisation, d'une dégradation du parking avec une absence d'éclairage, affirmant que ce défaut d'entretien et l'insécurité sont à l'origine, au moins en partie par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux, que cela est confirmé par le succès du centre commercial depuis que la société Les 3 C en est propriétaire. L'appelante conteste l'absence d'exploitation du local affirmant que son commerce a été fermé en raison de la pandémie de Covid puis à la demande de son nouveau bailleur, la société Les 3C, celui-ci ayant fermé la zone commerciale pour réaliser des travaux de remise en conformité de mai 2020 à août 2021. Elle précise que, dans le cadre d'un litige l'opposant à la société Les 3 C, la société Provence & Commerces a été déclarée responsable de la non conformité du système d'assainissement du réseau des eaux usées du centre commercial. 6. La société Provence & Commerces réplique avoir respecté ses obligations contractuelles en matière de délivrance et d'entretien du bien loué, indiquant que les désagréments évoqués par le preneur ne constituent pas des manquements graves. Elle conteste sa responsabilité, affirmant qu'elle n'a pas d'obligation de garnir les lots, et que la responsabilité du débiteur de l'obligation, au titre de l'article 1147 du code civil, a vocation à être exclue pour cause étrangère, lorsqu'il n'y a eu aucune mauvaise foi de sa part. L'intimée soutient que la société Lary ne démontre pas que son exploitation commerciale a été empêchée par une absence d'autres lots exploités, que les procès verbaux d'huissier ne sont pas probants n'étant que des photographies ponctuelles d'une situation qui a été réglée. Sur le chauffage, elle précise que seul le preneur doit chauffer son local et qu'il dispose d'un accès direct par l'extérieur ne le contraignant pas à dépendre d'une galerie commerciale pour exploiter son local. Elle affirme également que le centre commercial est dans une zone faiblement peuplée et concurrencé par d'autres zones commerciales, que le départ de l'enseigne 'locomotive' du centre n'est pas de son fait (pièces 2 à 5 intimée), qu'elle n'a pas ménagé ses efforts pour remplacer cette enseigne (pièces 6 et 7), qu'elle n'a pas pu restructurer le centre en raison du refus de la société Lary de modifier l'état des lieux actuels (pièces 9 et 10) et de sa difficulté à trouver des financement en raison des impayés de la société Lary. Sur ce, 7. L'article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.» En vertu de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Selon l'article 1723 du code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. Il est constant en droit que l'obligation de délivrance du bailleur, obligation de résultat, a pour objet d'assurer au preneur, tout au long du bail, la jouissance effective des locaux loués qui doivent être délivrés avec tous leurs accessoires ; que les parties communes d'un centre commercial sont des accessoires nécessaires des locaux donnés à bail et doivent être entretenues afin que le preneur ne soit pas privé des avantages qu'il tient du bail ; que le bailleur qui ne satisfait pas à son obligation de délivrance engage sa responsabilité contractuelle ; que, si le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l'inexécution de travaux de réparation par le bailleur lorsque qu'il n'est pas empêché d'exploiter les lieux loués, l'exception d'inexécution est admise lorsque que le locataire se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés selon la destination prévue au bail. 8. En l'espèce, le bail commercial conclu le 1er août 2008 entre la société Avenir et M. [Z], aux droits desquels viennent aujourd'hui la société Provence & Commerces et la société Lary, mentionne expressément que le local donné à bail est inséré dans un ensemble immobilier à usage commercial et que le locataire bénéficie de la jouissance partagée avec les autres exploitants du centre comemrcial des aires de stationnement et de circulation, du sas d'entrée et du mail, des toilettes communes. L'article 22.1 de ce bail, intitulé 'charges communes', oblige le preneur à régler une quote-part des dépenses exposées notamment pour le nettoyage des parties à usage commun et l'enlèvement des déchets qui en proviennent ; l'entretien, le fonctionnement et les réparations et rénovations de toute nature des installations, réseaux et équipements communs tant en ce qui concerne la structure que les décorations, les circulations extérieures, les végétaux ; les frais de climatisation, chauffage et réfrigération exposés pour les parties communes ; la sécurité contre l'incendie ; l'éclairage et l'eau des parties à usage commun. 9. L'examen des pièces produites par l'appelante met en évidence le fait que celle-ci a, par message électronique du 10 janvier 2017, alerté le gestionnaire immobilier délégataire de son bailleur sur des difficultés relatives au chauffage et à la climatisation des lieux ; que le conseil de l'appelante a, par courrier du 12 juillet 2018, de nouveau alerté le bailleur au sujet « des difficultés de fonctionnement liées aux problèmes de chauffage, de climatisation et d'entretien de la galerie ainsi que du parking (éclairage débutant en milieu d'après-midi générant une consommation inutile, local à poubelles vandalisé et incendié), manque flagrant d'entretien des abords avec détritus s'accumulant. (...) Le dernier problème a été évoqué en juin dernier et concerne la fosse septique et les odeurs nauséabondes qui viennent nécessairement perturber le bon fonctionnement du restaurant et ont généré des désagréments pour la clientèle.» La société locataire a, de nouveau, alerté son bailleur par message électrique du 19 juillet 2018 au sujet des dysfonctionnements déjà évoqués ainsi que du danger présenté par le parking réservé aux vélos, la panne du manège enfants, la présence d'araignées dans la galerie marchande, la panne d'une partie de l'éclairage commun extérieur. L'appelante a ensuite fait procéder à plusieurs constatations d'huissier respectivement les 10, 14 et 18 décembre 2018, le 26 juillet 2019, et le 26 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, Confirme le jugement prononcé le 21 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Carpentras, sauf en ce qu'il a débouté la société Le Bosphore, aux droits de laquelle vient la société Lary, de sa demande en indemnisation des conséquences de la responsabilité contractuelle de la société Provence & Commerces. Statuant à nouveau de ce chef, Condamne la société Provence & Commerces à payer à la société Lary, venant aux droits de la société Le Bosphore, la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts. Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Magistrat