Cour d'appel, chambre 3 a, 3 juillet 2025 — n° 24/02318

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevables les demandes de la commune d'[Localité 6], REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, CONDAMNE la commune d'[Localité 6] à payer à M. [X] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la commune d'[Localité 6] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente

***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : La commune d'[Localité 6] a consenti à M. [X] [Z] un bail portant sur une maison forestière située dans la forêt d'[Localité 6], à compter du 1er septembre 2020 et pour une durée de 3 ans, moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à la somme de 600 euros. Par courrier du 25 mai 2023, la commune d'[Localité 6] a donné congé au locataire pour le 1er septembre 2023. Par courrier en réponse du 13 juillet 2023, M. [Z] a contesté la validité du congé au motif qu'il ne respectait pas le délai de 6 mois prévu par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Par acte de commissaire de justice délivré le 29 août 2023, M. [Z] a fait assigner la commune d'Oberhaslach devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saverne, aux fins de voir : - déclarer la juridiction judiciaire compétente pour statuer sur le litige, - constater que le contrat est un contrat de droit privé soumis aux dispositions communes du bail d'habitation, - constater l'irrégularité du congé du 15 mai 2023 donné par la commune d'[Localité 6], - dire que M. [Z] n'est pas occupant sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2023, - constater, dire et juger que le contrat d'habitation est tacitement reconduit au 1er septembre 2023 pour une durée de 6 ans conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, - faire injonction à la mairie de respecter les conditions d'occupation du bien et de permettre le versement des loyers, - faire injonction à la commune d'[Localité 6] de rétablir l'accès téléphonique et internet à M. [Z], - condamner la mairie à des dommages et intérêts de 2 000 euros suite à la dégradation volontaire du bien postérieurement à l'action introduite par M. [Z], - condamner la commune d'[Localité 6] à verser à M. [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la commune d'[Localité 6] aux entiers frais et dépens. M. [Z] a fait valoir que le contrat conclu ne répondait pas aux critères d'une convention d'occupation précaire, ni aux dispositions de l'article 40-V de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux locations consenties à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales, mais qu'il était soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le congé délivré par la commune d'[Localité 6] était irrégulier. La commune d'[Localité 6] a conclu à titre principal au rejet des demandes de M. [Z], au constat de la validité du congé et de la résiliation du bail au 1er septembre 2023, à l'expulsion de M. [Z] sous astreinte et à sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 600 euros. Subsidiairement, la défenderesse a demandé à ce que l'échéance du contrat soit fixée au 1er septembre 2026. En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation de M. [Z] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La commune d'[Localité 6] a fait valoir que le bien donné en location était une maison forestière située en plein c'ur de la forêt, temporairement vacante en raison du choix d'un agent forestier ayant décliné la proposition de logement de fonction, et qui avait vocation à être proposée à un nouvel agent de l'ONF après réalisation de travaux de rénovation. La défenderesse a soutenu que le contrat relevait du régime dérogatoire de la convention d'occupation précaire ou, à défaut, des dispositions de l'article 40-V de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux locations consenties à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales. Par jugement contradictoire du 30 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a: - constaté que le contrat de bail portant sur la maison forestière du Weinbaechel à [Localité 6] est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des demandes de la commune d'[Localité 6] : En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ». Selon l'article 565 du même code « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ». L'article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, M. [Z] soutient que la commune d'[Localité 6] formule à hauteur de cour une demande incidente de requalification d'un contrat d'habitation en convention d'occupation précaire et qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel. Cependant, il résulte du dispositif des conclusions de l'intimée que la commune d'[Localité 6] ne formule pas une telle demande. En outre, la cour relève que l'intimée formule les mêmes demandes et soulève les mêmes moyens qu'en première instance, à l'exception de la fin de non-recevoir tirée de la prescription qui peut être proposée en tout état de cause en application de l'article 123 du code de procédure civile. Par conséquent, les demandes de la commune d'[Localité 6] seront déclarées recevables. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription : Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Il est de règle que la prescription applicable est celle qui relève du régime juridique dont le demandeur à l'action sollicite l'application. En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, M. [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim afin notamment que soit constaté que le contrat est un contrat soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il est tacitement reconduit au 1er septembre 2023 pour une durée de 6 ans conformément à l'article 10 de la même loi, le congé délivré étant irrégulier au regard des dispositions de cette loi. Aux termes de l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. La demande formée par l'intimé ne saurait s'analyser en une demande de requalification du contrat, ainsi que le soutient à tort l'appelante, dans la mesure où le litige porte sans équivoque sur la validité du congé délivré en contradiction avec les dispositions de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989. Le point de départ du délai de prescription n'est donc pas le jour de la signature du contrat de location, mais la date de délivrance du congé litigieux. La demande ayant été introduite moins de trois ans après la notification du congé délivré, la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 n'est pas acquise. Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription. Sur la loi applicable au contrat : A titre principal, l'appelante soutient que les parties ont conclu une convention d'occupation précaire qui déroge à la loi du 6 juillet 1989. Selon l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du titre 1er intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires » sont d'ordre public. Le titre 1er s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. S'il est possible de conclure une convention d'occupation précaire pour un logement dont la location relèverait normalement de la loi du 6 juillet 1989, une telle convention n'est admise que strictement. Ainsi, s'agissant d'un local d'habitation, seule l'existence au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifient le recours à une convention d'occupation précaire et non à un bail d'ordre public selon la loi de 1989 (3ème Civ., 23 juin 2015, pourvoi n° 14-12.007). En l'espèce, il résulte de l'article I de la convention litigieuse que les lieux loués sont destinés à assurer le logement du locataire, de sorte qu'elle relève normalement des dispositions de la loi de 1989. La mention du contrat selon laquelle la location est exclue du champ d'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'est pas suffisante, à elle seule, pour écarter les dispositions d'ordre public de ladite loi. Pour retenir la qualification de convention d'occupation précaire, le bailleur fait état de la vocation principale de la maison forestière, destinée à être proposée aux agents de l'ONF, et de son état dégradé, incompatible avec une occupation pérenne. Cependant, la cour relève qu'aucune disposition contractuelle ne fait référence à ces circonstances et au caractère précaire de la location consentie. La résiliation du contrat n'est prévue qu'en cas de défaut de paiement du loyer et d'inexécution par le preneur de ses obligations, sans envisager l'hypothèse du relogement d'un agent forestier ou de l'exécution de travaux. Par ailleurs, la cour relève que la délibération du conseil municipal du 10 juillet 2020, autorisant M. le Maire à signer le contrat de location, fait état de la vacance de la maison forestière et du fait que des demandes de location ont été reçues en mairie, sans aucune précision quant au caractère précaire de la location envisagée. Enfin, les circonstances invoquées par l'appelante ne sont pas indépendantes de la volonté des parties mais dépendaient au contraire du choix de la commune de donner ou non la maison forestière en location à un agent forestier ou un tiers ainsi que de faire réaliser des travaux pour rendre le logement habitable. Par conséquent, la commune ne démontre pas l'existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties justifiant de déroger à l'application de la loi du 6 juillet 1989. Subsidiairement, l'appelante soutient que la location relevait des dispositions de l'article 40-V de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu'elle présentait un caractère exceptionnel et transitoire. L'article 40 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « les articles 10, 15, à l'exception des treizième à vingt-troisième alinéas du I, 17 et 17-2 ne sont pas applicables aux logements donnés en location à titre exceptionnel et transitoire par les collectivités locales. » En l'espèce, le contrat signé par les parties ne fait nullement mention d'un bail précaire soumis à l'article 40 V de la loi du 6 juillet 1989. Comme indiqué précédemment, la convention signée par les parties ne fait état d'aucune circonstance susceptible de caractériser la précarité du logement donné en location. Par conséquent, le contrat de bail est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le jugement déféré étant confirmé sur ce point. Sur la validité du congé :