Tribunal judiciaire, chambre 9, 11 juillet 2025 — n° 25/00122

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES Le 21 novembre 2022, la société HISTOIRE & PATRIMOINE VAUBAN a acquis auprès de l’Office Public de l’Habitat de la communauté urbaine [Localité 12] un immeuble situé [Adresse 9], moyennant le prix de 360.000 €. Conformément au permis de construire délivré le 20 septembre 2022, la société HISTOIRE & PATRIMOINE VAUBAN a réalisé des travaux de réhabilitation, avec diverses interventions sur la couverture et la façade de l’ensemble immobilier, à savoir des travaux de ravalement de façade de l’immeuble et de sécurisation de la cheminée. Le 4 décembre 2024, la société RCPI, maître d’oeuvre du projet de réhabilitation, a indiqué à la société HISTOIRE & PATRIMOINE qu’il était nécessaire de “mettre en place un échafaudage sur la toiture de l’immeuble voisin, situé au [Adresse 2], appartenant à monsieur [V], afin d’effectuer les travaux sur le pignon et le ravalement de façade, la stabilisation de la cheminée et son ravalement. Les causes justifiant cette nécessité sont l’impossibilité d’accéder à la zone de travaux par l’intérieur du bâtiment compte tenu de la fragilité du pignon en pierre ; et l’impossibilité d’installer un échafaudage en console compte tenu de l’état structurel du pignon en pierre, qui ne permet de fiabiliser les ancrages d’échafaudage. Les travaux de reprise structurelle du pignon doivent être réalisés urgemment afin de sécuriser structurellement cette façade et de garantir le clos-couvert du [Adresse 7]”. Par courrier du 11 décembre 2024, la société HISTOIRE & PATRIMOINE a demandé à monsieur [V] la mise en oeuvre d’une servitude générale de tour d’échelle, avec la pose d’un échafaudage en appui sur sa toiture, pour restaurer l’immeuble voisin. La société a joint une convention à signer à ce courrier. Le 20 décembre 2024, monsieur [V] a répondu qu’il ne pouvait autoriser “la pose d’un échafaudage sur la toiture, tant qu’il n’aurait pas la garantie d’un avis technique pertinent relatif à la faisabilité de cette opération”. Il a ajouté que lors de la restauration de sa propre maison “l’entrepreneur ayant réalisé les travaux avait estimé qu’il fallait étayer toute la maison car il avait jugé la charpente trop faible pour y installer son échafaudage (...). Il y a quelques années l’office des HLM avait renoncé à échafauder sur ma maison et avait employé une nacelle”. Le 26 décembre 2024, la société HISTOIRE & PATRIMOINE a mentionné à monsieur [V] qu’il était urgent de trouver une solution, en l’absence d’autre méthode pour effectuer les travaux. Le 15 janvier 2025, le conseil de la société HISTOIRE & PATRIMOINE a exposé à monsieur [V] l’absence d’éléments pouvant justifier un refus de servitude de tour d’échelle, dans la mesure où les réserves émises par monsieur [V] étaient sans objet eu égard aux propositions de la société.

MOTIFS Sur la demande de servitude de tour d’échelle et ses conséquences : La société HISTOIRE & PATRIMOINE fonde sa demande de servitude de tour d’échelle sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile. L’article 834 du code de procédure civile dispose que “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend” et l’article 835 que “Le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En l’espèce, la société HISTOIRE & PATRIMOINE sollicite une servitude de tour d’échelle pour permettre l’exécution des travaux nécessaires à la réhabilitation de son immeuble. Au soutien de sa demande, elle produit une attestation du maître d’oeuvre en charge de l’opération de réhabilitation, la société RCPI, qui a soutenu qu’il était nécessaire de “mettre en place un échafaudage sur la toiture de l’immeuble voisin, situé au [Adresse 2], appartenant à monsieur [V], afin d’effectuer les travaux sur le pignon et le ravalement de façade, la stabilisation de la cheminée et son ravalement. Les causes justifiant cette nécessité sont l’impossibilité d’accéder à la zone de travaux par l’intérieur du bâtiment compte tenu de la fragilité du pignon en pierre ; et l’impossibilité d’installer un échafaudage en console compte tenu de l’état structurel du pignon en pierre, qui ne permet de fiabiliser les ancrages d’échafaudage. Les travaux de reprise structurelle du pignon doivent être réalisés urgemment afin de sécuriser structurellement cette façade et de garantir le clos-couvert du [Adresse 7]”. Néanmoins, monsieur [V] s’oppose à cette demande, expliquant notamment que son immeuble, dont la construction est particulièrement ancienne, ne peut supporter le poids d’un échafaudage. Il sollicite en conséquence un avis technique pour étudier la faisabilité du projet. En l’espèce, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut autoriser une servitude de tour d’échelle puisqu’il existe des contestations sérieuses quant à la charge que peut supporter la charpente de monsieur [V], au vu de l’ancienneté de l’immeuble ; et que la mesure demandée n’est pas justifiée par l’existence d’un différend. De plus, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut également autoriser cette servitude de tour d’échelle, dans la mesure où la société HISTOIRE & PATRIMOINE ne rapporte ni la preuve d’un dommage imminent, ni celle d’un trouble manifestement illicite. En conséquence, l’ensemble des demandes formulées par la société HISTOIRE & PATRIMOINE sera rejeté. Sur la demande reconventionnelle d’expertise : La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ». Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise. L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées. L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec. Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où la société HISTOIRE & PATRIMOINE pourrait éventuellement saisir les juges du fond pour se voir accorder une servitude de tour d’échelle et qu’il est donc nécessaire de déterminer le moyen le plus approprié pour réaliser les travaux de réhabilitation sur l’immeuble situé [Adresse 8], au vu de la configuration des lieux et notamment de l’état de la charpente de l’immeuble voisin appartenant à monsieur [V]. De plus, monsieur [V] verse aux débats : - Un rapport d’expertise du 11 mars 2025. L’expert, mandaté par l’assureur de monsieur [V], a relevé : un empoussièrement anormal de l’habitation ; des traces d’eau sur la toile murale qui doit être remplacée ; des traces d’eau sur la porte d’entrée et sur l’enduit à la chaux de la cage d’escalier. Pour l’expert, la responsabilité de la société HISTOIRE & PATRIMOINE apparaît engagée et le montant total des désordres est chiffré à la somme de 21.352,35 € ; - Un courrier de son assureur du 16 avril 2025 adressé à la société HISTOIRE & PATRIMOINE lui demandant de procéder au règlement de la somme de 21.352,35 € correspondant au montant provisoire des dommages subis par monsieur [V] ; - Un courrier électronique du 10 septembre 2024 de monsieur [C], architecte du patrimoine, dans lequel il demande à la société HISTOIRE & PATRIMOINE “une nouvelle fois de mettre le chantier du [Adresse 7] à l’arrêt”, la société “ne respectant ni son permis de construire, ni l’arrêt de chantier émis, ni les riverains”. Dès lors, la demande d’expertise sera également ordonnée pour permettre à l’expert de vérifier la réalité des désordres allégués par monsieur [V] et éventuellement d’évaluer les préjudices subis. En conséquence, monsieur [V] a donc un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à sa demande selon la mission prévue dans le dispositif. Les frais d’expertise seront mis à sa charge, la mesure étant sollicitée à sa demande et dans son intérêt. Sur les autres demandes : La société HISTOIRE & PATRIMOINE succombe en ses demandes, à l’origine de l’assignation. Elle sera donc condamnée aux dépens. Par suite, elle est nécessairement redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 2.500 €. La demande formulée par la SNC HISTOIRE & PATRIMOINE VAUBAN au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; REJETTE l’ensemble des demandes formulées par la SNC HISTOIRE & PATRIMOINE VAUBAN ; ORDONNE une expertise ; DÉSIGNE pour y procéder [M] [P], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 11], demeurant [Adresse 4] ([Courriel 13]) avec mission de : - Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ; - Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] [Adresse 5] ; - Prendre connaissance de tous documents utiles ; - Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ; - Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ; - Décrire les travaux de couverture et de façades envisagés par la société HISTOIRE & PATRIMOINE VAUBAN et les travaux exécutés ; - Dire si ces travaux peuvent être réalisés par d’autre(s) moyen(s) que la pose d’un échafaudage sur la toiture de la maison de monsieur [V] ; - Déterminer si la maison de monsieur [V] et plus particulièrement la charpente de celle-ci est susceptible de recevoir un échafaudage et le cas échéant, en déterminer les modalités ; - Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres évoqués dans le rapport du 11 mars 2025, (qu’il s’agisse des désordres allégués au jour de la présente décision, d’éventuels désordres qui pourraient apparaître postérieurement à la présente décision, ou des désordres qui pourraient être mis en lumière par les opérations d’expertise ou à l’occasion de celles-ci) et en préciser l’importance ; - Préciser l’importance des désordres ; indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ; - Rechercher la date d’apparition et la cause des désordres ; - Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ; - Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ; - Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ; - Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ; - Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ; - Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ; - Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ; - Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ; ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ; DIT QUE : -l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ; -en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ; -l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoi…