Tribunal judiciaire, jcp, 21 juillet 2025 — n° 24/11322

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable la demande de la SASU Action logement services aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 février 2024 et prenant effet le 24 février 2024 entre Mme [T] [U] d’une part, et M. [B] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], à [Localité 14], sont réunies à la date du 19 août 2024 ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [B] [G] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE M. [B] [G] à payer à la SASU Action logement services, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 592,83 euros de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; Et dès à présent, CONDAMNE M. [B] [G] à payer à la SASU Action logement services la somme de 7 593,49 euros en remboursement des sommes payées par elle en exécution du cautionnement pour les loyers, charges et indemnités d'occupation des mois de mars 2024 à avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 pour la somme de 1 215 euros, à compter de l'assignation du 26 septembre 2024 pour la somme de 1 725 euros et à compter du jugement pour le surplus ; RAPPELLE à M. [B] [G] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 11] [Adresse 8] [Localité 9] DIT que la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ; CONDAMNE M. [B] [G] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture du Nord. Ainsi jugé et prononcé le 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE JUGE

EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 9 février 2024 et prenant effet le 24 février 2024, Mme [T] [U] a donné à bail à M. [B] [G] une chambre meublée n° 7, avec salle de bain privative, au sein d’une maison à usage d’habitation, située [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 510 euros et une provision sur charges de 65 euros. Par acte sous seing privé du 9 février 2024, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s'est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale. Par courrier du 14 mai 2024, la SASU Action Logement Services a informé M. [B] [G] de la mise en jeu par la bailleresse de la garantie Visale dans le cadre des loyers impayés pour les mois de mars, avril et mai 2023 pour un montant total de 1 215 euros. Par exploit du 18 juin 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [B] [G] un commandement de payer la somme de 1 215 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 4 juillet 2024. Par exploit du 26 septembre 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille auquel elle demande de : Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; Ordonner l’expulsion de M. [B] [G] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamner M. [B] [G] à payer à lui les sommes suivantes : 2 940 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 sur la somme de 1 215 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ; une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir. Cette assignation a été notifié à la Préfecture du Nord par voie électronique le 30 septembre 2024. À l’audience du 12 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève, au 15 avril 2025, à 7 593,49 euros. Elle déclare ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en cours. M. [B] [G], assigné à l'étude du commissaire instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION : En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action de la Société Action Logement : L'article 1346 du code civil prévoit que "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette". L'article 2306 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 ajoute que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur". Outre, la possibilité pour la caution d'agir en paiement des sommes acquittées par elle, le cautionnement dans son article 8.1 prévoit qu'elle peut agir en résiliation de bail et en fixation de l’indemnité d’occupation. Selon quittances subrogatives aux débats, la SASU Action Logement Services est au total subrogée dans les droits de Mme [T] [U] contre le locataire à hauteur de 7 593,49 euros au titre des termes du mois de mars 2024 au mois d’avril 2025 inclus, par la SASU Action Logement Services. Celle-ci a par conséquent qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résiliation du bail afin d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. Conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la SASU Action Logement Services justifie avoir notifié le 30 septembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience, au préfet du Nord l’assignation. Son action en résiliation de bail et en paiement est donc recevable. Sur la résiliation du bail et l'expulsion Sur l'acquisition de la clause résolutoire : L'article 24 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.” M. [B] [G] a pris à bail le 24 février 2024 un logement meublé situé à [Adresse 12] [Localité 2][Adresse 1], appartenant à Mme [T] [U]. La SASU Action Logement Services s'est portée caution des engagements de M. [B] [G] dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place pour l'accès aux garanties locatives, selon contrat signé avec Mme [T] [U] le 9 février 2024. M. [B] [G] ayant cessé de régler régulièrement les loyers, Mme [T] [U] a mis en œuvre l'engagement de caution et la SASU Action Logement Services a payé les loyers et charges impayés pour les termes des mois de mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2024 et pour les termes des mois de janvier, février, mars et avril 2025. Le bail stipule, en son article 18.1, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges deux mois après un commandement demeuré infructueux et le 18 juin 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [B] [G] un commandement de payer la somme de 1 215 euros visant ladite clause résolutoire. M. [B] [G] ne s'est pas acquitté de sa dette dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 19 août 2024. Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du contrat de bail à cette date et d'ordonner l'expulsion de M. [B] [G] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique. Sur les sommes dues : Comme précédemment indiqué, l'article 2306 du Code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que "la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur". En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle. En l’espèce, il convient de fixer le montant de ladite indemnité au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit 592,83 euros et de condamner M. [B] [G] au paiement de cette somme dans les conditions fixées au présent dispositif. La SASU Action logement services sollicite le paiement de la somme de 7 593,49 euros correspondant aux termes des mois de mars 2024 à avril 2025 inclus, réglés à la bailleresse en qualité de caution de M. [B] [G]. Elle justifie être subrogée dans les droits de Mme [T] [U] à hauteur de cette somme par production des quittances subrogatives des 14 mai 2024, 26 août 2024, 7 février 2025 et 15 avril 2025. Aussi, il y a lieu de condamner M. [B] [G] à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 7 593,49 euros arrêtée au 15 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, en remboursement des sommes payées au titre du cautionnement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 pour la somme de 1 215 euros, à compter de l'assignation pour la somme de 1 725 euros et à compter du jugement pour le surplus. Sur les mesures accessoires M. [B] [G], qui succombe, supportera la charge des dépens qui comprendront les frais de commandement de payer du 18 juin 2024, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture du Nord. L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile. En application de l'article 514 du Code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.