Tribunal judiciaire, jcpcivil, 4 juillet 2025 — n° 25/00650

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE Madame [G] [E] de l’ensemble de ses demandes ; DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de quiconque ; CONDAMNE Madame [G] [E] aux dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Le Greffier Le juge des contentieux de la protection Aurélien PARES Pierre DUPIRE

PROCEDURE : date de la première évocation : 16 Mai 2025 date des débats : 16 Mai 2025 délibéré au : 04 Juillet 2025 RG N° RG 25/00650 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NTVE COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Noémie BROUILLÉ-MAUDET CE+CCC SCP CALVAR & ASSOCIES Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 21 juin 2016, prenant effet le 12 juillet 2016, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à Madame [G] [E] un logement situé [Adresse 4] - [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, Madame [G] [E] a fait assigner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de la condamner à lui verser la somme de 48300 en réparation de son entier préjudice, et de la condamner au remplacement de l’ascenseur permettant l’accès au logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré la première chambre civile du tribunal judiciaire incompétente matériellement pour connaître du litige et ordonné le renvoi de l’examen de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection. L’affaire a été appelée et évoquée lors de l’audience du 16 mai 2025 lors de laquelle Madame [G] [E] assistée de son conseil a formulé les demandes suivantes : Condamner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS à lui verser les sommes de 82565 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de 291.17 euros en répétition des charges non justifiées, sauf à parfaire. Avant dire droit sur la réparation de son préjudice corporel, ordonner une expertise médicale ainsi que le renvoi de l’affaire à une audience de plaidoirie.A titre principal, condamner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS au remplacement de l’ascenseur permettant l’accès à son logement ou à défaut, la réalisation de travaux afin de mettre en service un second ascenseur en cas de panne de l’ascenseur principal, ainsi qu’à la mise en place d’une action de sensibilisation d’une journée à destination des habitants de l’immeuble sur le « vivre-ensemble ». A titre subsidiaire, condamner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS au remplacement du logement de Madame [G] [E] par un autre logement, aux mêmes conditions et dans un rayon de 500 mètres à vol d’oiseau de l’adresse actuelle de son appartement, garantissant une accessibilité permanente. En tout état de cause, condamner la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, de dire n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision et d’ordonner l’application d’intérêts au taux légal. Madame [G] [E] a fait valoir son droit à la jouissance paisible de son logement, dénonçant les pannes d’ascenseur devenues récurrentes pour lesquelles elle a porté plainte contre son bailleur et a saisi le Défenseur des droits. Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 35 euros par jour, soit la somme de 82565 euros sur la période du 1er décembre 2018 jusqu’à la date d’audience. S’agissant de la répétition des charges, elle réclame la somme de 291,17 euros correspondant à la période du 1er décembre 2020 jusqu’à l’audience, à raison de 5,44 euros par mois de frais d’ascenseur.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la demande d’indemnisation : Suivant l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation. La responsabilité contractuelle est fondée sur la réunion de trois conditions : un préjudice réparable, une faute résultant d’un manquement à une obligation contractuelle et un lien de causalité. En vertu de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui que se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En application des dispositions combinées des articles 1719 et 1720 du code civil et des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de signes manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit pendant la durée du bail faire effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives. Il est tenu d'assurer le clos et le couvert. Il appartient donc au preneur de rapporter la preuve qui lui incombe de ce que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas en œuvre les moyens appropriés ou en manquant de diligence pour ce faire pour procéder aux travaux de reprise et lui garantir une jouissance paisible des lieux loués. L’article 1719 du Code civil dispose également que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière […] d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ». Cet article n’opère aucune distinction concernant l’étendue de l’obligation d’entretien du bailleur, entre les parties privatives et le cas échéant, les parties communes de l’immeuble faisant l’objet de baux d’habitation. Une interprétation littérale de ce texte permet de considérer que l’obligation contractuelle d’entretien du bailleur s’applique aux parties privatives comme aux parties communes. L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise en outre qu’il incombe au bailleur « d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loué ». L’obligation d’entretien de l’ascenseur incombant au bailleur, est incluse dans le champ des obligations contractuelles incombant à ce dernier envers sa locataire. Celui qui est chargé de la maintenance et de l'entretien complet d'un ascenseur est tenu d'une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité (Civile 3ème, 1er avril 2009, 08-10.070 cassant partiellement l’arrêt visé par la demanderesse de la cour d’appel de Reims, 24 octobre 2007, n°06/01577). En revanche, l’obligation d’entretien incombant au bailleur en vertu de l’article 1719 du Code civil constitue une obligation de moyens (Cour d’appel de Paris, 30 mai 2018, n°15/03584), laquelle est satisfaite dès lors que le bailleur justifie avoir fait entretenir régulièrement l’ascenseur (Cour d’appel de Paris, 22 septembre 2009, n°07/00673). En conséquence, la responsabilité du bailleur ne peut être engagée sur ce fondement que s’il est établi qu’il a commis une faute et il incombe au locataire de rapporter la preuve du manquement fautif. Enfin, le défaut d’entretien d’un ascenseur n’est pas caractérisé dès lors qu’il n’est pas démontré que le bailleur a fait preuve d’inertie face aux pannes dont il a été informé. S’agissant de l’obligation d’assurer aux personnes handicapées une qualité d’usage équivalente à toute autre personne fondée sur l’article R.111-18-1 du Code de la construction et de l’habitation, il convient de préciser que ce texte a été abrogé par un décret n°2021-872 du 30 juin 2021. En l’espèce, Madame [G] [E] soutient que la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS n’a pas respecté son obligation de délivrance, d’entretien, et de lui assurer la jouissance paisible de son logement. Il n’est pas contesté que Madame [G] [E] est atteinte d’une myopathie qui l’oblige à se déplacer exclusivement à l’aide d’un fauteuil roulant. Par acte du 21 juin 2016, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à Madame [G] [E] un appartement dans un immeuble neuf répondant aux critères d’adaptabilité et d’accessibilité, spécialement adapté aux préconisations de son ergothérapeute. Des portes automatisées ont notamment été mises en place. La SA LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie de travaux supplémentaires réalisés sur le logement attribué à Madame [G] [E] à hauteur de 16682,35 euros. L’ascenseur de l’immeuble est un équipement nécessaire pour permettre l’accès à l’appartement occupé par Madame [G] [E], situé au 5ème étage, ce d’autant que cette dernière, en situation de handicap, ne peut y accéder par les escaliers. La charge de la preuve d’un manquement fautif de la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS à son obligation contractuelle d’entretien de l’ascenseur repose sur Madame [G] [E]. Celle-ci invoque une première panne préjudiciable en date du 21 janvier 2021 en précisant qu’elle aurait été finalement reconduite à son domicile par les sapeurs-pompiers. L’attestation des pompiers produite mentionne effectivement cette intervention en précisant que la société OTIS s’est présentée sur les lieux après la manœuvre de secours. Cette même attestation signale une autre panne en date du 9 septembre 2022 au cours de laquelle la société OTIS était présente. Elle dénonce une autre panne du 22 novembre 2022 au cours de laquelle les pompiers seraient de nouveau intervenus. Elle fait valoir qu’à la suite de ces incidents, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait réaliser un audit par le bureau d’étude ALTEM. Une visite diagnostic réalisée le 7 avril 2023 a donné lieu à une liste de préconisations s’agissant notamment du « fond de cuvette et de la gaine », de la « cabine », de la « machinerie ». La SA LA NANTAISE D’HABITATIONS produit un document émargé par la société ORTIS le 13 octobre 2023 selon lequel chacune des préconisations aurait donné lieu à des réparations et travaux d’entretien, avec notamment la « remise en service de la manœuvre de secours » dès le 8 avril 2023. D’une manière plus générale, la société bailleresse justifie avoir fait appel à un maître d’ouvrage délégué (ALTEM Conseil – Groupe HTC) selon un contrat du 2 avril 2020 obligeant notamment celle-ci à assurer un suivi du contrat de maintenance des ascenseurs. Elle justifie également de l’entretien régulier de l’ascenseur par une société de maintenance spécialisée : la société OTIS du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024, puis la société SCHINDLER à compter du 1er janvier 2025. Le contrat d’entretien conclu avec la société OTIS prévoit au titre des clauses techniques particulières que « le titulaire s’engage à intervenir à chaque fois que nécessaire ou demandé, pour toute intervention de dépannage, de remise en état de fonctionnement d’une installation ou de désincarcération, ou autre. […] Pour tout appel consécutif à un défaut de fonctionnement ou à une immobilisation (sans usager incarcéré) des installations, l’intervention sur site doit être réalisée au plus tard : dans un délai de 2 heures après réception de l’appel au centre de surveillance du titulaire du lundi au dimanche et ce, 24h sur 24. […] Pour tout appel consécutif à un usager bloqué en cabine, l’intervention sur l’installation doit être réalisée au plus tard 45 mn après réception de l’appel au centre de surveillance du titulaire, quels que soient le jour et l’heure de l’appel ». En outre, la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS verse aux débats le détail des visites de maintenance réalisées entre 2021 et le premier trimestre 2024, lesquelles ont été au nombre de 30 sur cette période.