Tribunal judiciaire, 13ch jcp civil, 29 août 2025 — n° 25/00237

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2023, Monsieur [X] [I] a donné à bail à Madame [P] [L] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 464 euros outre 50 euros de charges mensuelles. Par déclaration au greffe reçue le 1er avril 2025, Madame [P] [L] a sollicité la convocation de Monsieur [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LORIENT aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1100 euros à titre principal outre celle de 1000 euros de dommages et intérêts. Pour les raisons développées lors de l’audience du 12 juin 2025, Madame [P] [L], comparante en personne, a indiqué maintenir l’ensemble de ses demandes. Elle a expliqué vouloir des explications quant à l’utilisation des provisions de charges versées depuis 22 mois. Elle explique être entrée dans les lieux fin juin 2023 et ne pas avoir eu d’explication claire quant à l’utilisation des sommes versées. Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [X] [I], comparant en personne, s’est opposé à l’ensemble des demandes. Il a indiqué fournir l’ensemble des justificatifs permettant d’établir la réalité des charges pour lesquelles une provision a été versée. Il sera statué par jugement contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION: Sur la réclamation au titre des charges: Par application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils , 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. En l’espèce, Madame [P] [L] indique au soutien de sa demande qu’elle a versé depuis son entrée dans les lieux des provisions sur charge d’un montant de 50 euros mensuel pour lesquelles elle n’a obtenu ni justification ni explication. Elle sollicite dès lors le remboursement de la somme totale de 1100 euros correspondant à 22 mois de paiement de la somme de 50 euros. Présent à l’audience, Monsieur [X] [I] a indiqué contester la somme réclamée. Il a expliqué que les sommes versées au titre des provisions sur charge étaient relatives à la TOM, l’eau, l’électricité, les frais d’ascenseurs. Il a précisé fournir tous les justificatifs des sommes réclamées. Il résulte des textes susvisés qu’il appartient au bailleur de justifier du bien fondé des sommes retenues au titre des provisions de charge et d’opérer une régularisation chaque année afin d’indiquer et de justifier au locataire de l’affectation des sommes versées. Monsieur [X] [I] a produit aux débats comme justificatifs différentes feuilles de calcul qui ne sauraient avoir une quelconque valeur probatoire puisqu’écrites par lui sans justificatif à l’appui. De même, les différentes factures produites qui sont à son nom ne permettent pas de justifier du calcul et de la répartition opérée entre les différents locataires. Ainsi, alors qu’il pèse sur le bailleur l’obligation de justifier de la réalité des dépenses opérées au titre des charges locatives et de justifier de la répartition de ces dépenses entre les différents locataires, force est de relever que Monsieur [X] [I] ne satisfait pas à son obligation probatoire. En effet, les pièces produites aux débats ne permettent pas de démontrer que les provisions de charges versées par la locataire sont justifiées par l’existence de charges locatives. Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [X] [I] sera condamné à verser à Madame [P] [L] la somme de 1100 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de dommages et intérêts: Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. En l'espèce une telle preuve n'est pas rapportée , il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Madame [P] [L] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement. Sur les demandes accessoires: En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [I] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,  Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en dernier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe : Condamne Monsieur [X] [I] à verser à Madame [P] [L] la somme de 1100 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Déboute Madame [P] [L] de sa demande de dommages et intérêts. Condamne Monsieur [X] [I] aux dépens. Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN , Greffière. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE