Cour d'appel, 1ère chambre, 9 septembre 2025 — n° 22/05711

EXPOSÉ DU LITIGE 1. M. [Z] [A] est propriétaire d'une maison à usage d'habitation avec jardin qui constitue sa résidence principale, sise [Adresse 2]), acquise selon acte authentique du 27 avril 1995 reçu en l'étude de Me [F], notaire à [Localité 6] (22). 2. Le 26 août 2005, Mme [W] [I] épouse [L] a fait l'acquisition de la propriété voisine, sise [Adresse 4]. 3. Les vendeurs avaient fait installer une fenêtre sur la toiture nord de la maison, soit du côté de la propriété de M. [A]. 4. Le 5 février 2008, Mme [L] a déposé une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie de [Localité 7] pour la pose de trois châssis de toit, deux sur le toit de la maison et le dernier sur le garage préalablement transformé en atelier donnant côté rue. 5. Par arrêté de la commune de [Localité 7] du 28 février 2008, Mme [L] a été autorisée à la pose de ces trois châssis de toit, de dimension verticale et encastrés dans le plan de la toiture. 6. Une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux a été déposée et visée par la mairie de [Localité 7] le 28 avril 2008. 7. Le 3 août 2018, M. [A] a adressé un courrier à Mme [L] dénonçant l'installation de trois fenêtres sur la toiture ayant une vue directe sur son jardin. 8. Dans un courrier du 10 octobre 2021, le conciliateur de justice saisi par M. [A] a indiqué qu'il classait ce dossier sans suite comme sans objet. 9. Par déclaration enregistrée par le greffe le 1er décembre 2021, M. [A] a saisi le tribunal de proximité de Dinan pour solliciter la suppression ou la mise en conformité de ces trois ouvertures, outre l'indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif à la création de vues illégales sur son fonds. 10. Par jugement du 2 juin 2022, le tribunal a : - mis hors de cause M. [V] [L], - déclaré recevable l'action de M. [A], - débouté Mme [L] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition d'une servitude de vue par prescription trentenaire, - constaté l'absence de vue sur la propriété de M. [A] depuis les fenêtres de toit de l'immeuble propriété de Mme [L], - débouté en conséquence M. [A] de l'ensemble de ses demandes relatives aux dites fenêtres, - débouté Mme [L] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamné Mme [A] aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d'huissier du 7 janvier 2022, - condamné M. [A] à payer à Mme [L] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire. 11. Après avoir rappelé que les autorisations d'urbanisme n'impliquent pas nécessairement que la construction respecte le code civil, le tribunal de proximité a relevé : - que la déclaration préalable démontrait que seules deux des trois fenêtres de toit litigieuses ont été créés en 2008 et donnaient sur le jardin de M. [A], - qu'en l'absence de tout élément de preuve permettant d'établir la date exacte à laquelle l'installation de la troisième fenêtre a pu créer une vue sur le jardin, il ne pouvait être reconnu de prescription trentenaire à Mme [L], - que le constat d'huissier produit par Mme [L] démontrait que la vue réelle consiste en un aperçu de la cheminée, du haut du toit et des tuiles de faîtage de la propriété de M. [A]. 12. Le tribunal a également écarté la demande reconventionnelle de Mme [L] sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, en considérant que chacune des parties s'est enfermée dans sa position de principe sans aucune considération pour celle de l'autre, contribuant à cristalliser le litige. 13. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 26 septembre 2022, M. [A] a interjeté appel de cette décision. * * * * * 14. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 12 juin 2023, M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualification des ouvertures litigieuses 18. M. [A] soutient que l'ouverture correspondant à l'ancienne fenêtre située sur le côté nord de la toiture de Mme [L] donne sur sa propriété dans la mesure où la toiture sur laquelle a été créée cette ouverture est située à l'aplomb de la limite séparative de leurs fonds contigus. Le constat d'huissier de Me [M] fait également ressortir qu'il est possible d'avoir une vue directe sur son jardin à partir d'une hauteur supérieure ou égale à 2,04 mètres du plancher lorsque la fenêtre est ouverte et que le bas de l'ouverture dans la partie de la toiture qui donne sur son fonds est à moins d'1,90 mètre de la limite entre les deux fonds, d'où il résulte une violation des dispositions de l'article 678 du code civil. Selon M. [A], ce constat permet également de comprendre que la vue est possible à partir de ces deux autres vélux installés en 2008, notamment par l'usage d'un tabouret. En outre, ces vélux, à supposer qu'il s'agisse de jours, sont positionnés à une distance inférieure à 1,90 mètre du plancher. 19. Mme [L] réplique que l'ouverture située en toiture côté nord a été créée entre 1990 et 1993, en tout cas antérieurement à l'installation de M. [A] dans les lieux, raison pour laquelle il ne peut revendiquer une atteinte à ses droits. En tout état de cause, Me [M] a constaté que le châssis de ce vélux était situé à plus de 1,90 m du sol, d'où il résulte que l'article 678 du code civil est respecté. Selon Mme [L], les deux ouvertures réalisées en 2008 sont quant à elle en conformité avec ces dispositions puisqu'elles sont toutes deux implantées à plus de 1.90 m du plancher, comme cela est confirmé par les photographies et par le constat réalisé par Me [M] qui démontre également qu'aucune vue n'existe sur le fonds de M. [A], sauf à monter sur un tabouret ou un escabeau. Réponse de la cour 20. L'article 675 du code civil énonce que 'l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant'. 21. L'article 676 dispose que 'le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant'. 22. L'article 677 énonce que 'ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs'. 23. L'article 678 du code civil prévoit en outre qu' 'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions'. 24. Une vue droite sur l'héritage du voisin est caractérisée lorsque, à partir d'un vélux, elle est possible dans la mesure où il serait fait usage d'une échelle ou d'un escabeau, qu'elle n'est pas limitée au pied du mur séparant les deux propriétés et que les deux immeubles se font face (Civ. 3e, 19 janvier 2005, 03-19.179). 25. Toute fenêtre de toit ne constitue pas une 'vue' sur le fonds voisin. La Cour de cassation laisse à cet égard aux juges du fond un pouvoir souverain d'appréciation pour qualifier une ouverture de 'vue' au sens du code civil. Pour ce faire, les tribunaux peuvent prendre en considération un faisceau d'indices tels que, notamment, la hauteur et l'accessibilité. Ainsi, une fenêtre, même ouvrante, située trop haut pour apercevoir, dans un usage normal, le fonds voisin a pu être qualifiée de simple 'jour' et non de 'vue' (Civ. 3e. 17 décembre 1973, n° 72-13809). 26. Enfin, selon l'article 679, 'on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance'. 27. En l'espèce, il n'est pas contesté que les trois fenêtres litigieuses se situent sur une toiture exhaussant un pignon privatif de Mme [L] situé en limite de propriété, ce qui implique l'application des dispositions de l'article 676 alinéa 1er et impose, en conséquence, de procéder à la qualification de ces ouvertures. 28. La cour observe que Mme [L] forme un appel incident sur le chef du jugement ayant écarté la prescription de la vue concernant le vélux ancien installé dans le courant des années 1990 en ces termes : 'si une 'vue' existait, il est incontestable qu'une telle servitude de vue grevait alors le fonds de M. et Mme [A] au jour de l'acquisition de leur propriété' (page 7 de ses conclusions), moyen parfaitement inopérant puisque M. [A], en achetant son fonds, n'a pas pour autant accepté ipso facto les situations illicites pouvant le grever. 29. M. [A] ne conteste pas que l'installation du vélux ancien soit antérieure à son arrivée dans les lieux, ce dernier indiquant en page 6 de ses écritures que 'les combles ont été aménagés par ses vendeurs, M. [K] et Mme [P], au plus tôt en 1993, ceux-ci n'étant au demeurant pas propriétaires de la maison avant 1992'. 30. Il produit d'ailleurs une attestation de M [K], ancien propriétaire, qui confirme avoir emménagé 'les derniers jours du mois d'octobre de l'année 1992', indiquant en outre qu'il n'a 'pas conservé de factures ni de relevés bancaires concernant les travaux mais, raisonnablement, ceux-ci n'ont pu débuter et se terminer qu'en 1993', alors que M. [A] a agi par déclaration au greffe du 1er décembre 2021. 31. Cette circonstance, qui ne permettait pas à Mme [L] de plaider la prescription trentenaire, a pu à bon droit conduire le premier juge à refuser de faire un sort particulier à l'ancien vélux, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [L] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition d'une servitude de vue par prescription trentenaire. 32. Mme [L] verse aux débats le constat d'huissier établi par Me [M] à sa demande le 7 janvier 2022 qui établit ceci : 1 - concernant la fenêtre de toit située dans la chambre des combles : 33. L'huissier constate d'abord que 'le châssis de la fenêtre est situé à plus de 1,90 m du sol'. Il indique que, 'mesurant 1,80 mètre, je me tiens debout sous la fenêtre de toit, Mme [L] prenant un cliché photographique. Mes yeux sont beaucoup plus bas que le vitrage de la fenêtre. Entre le bas du vitrage et le plancher, je relève une hauteur d'environ 2 mètres'. 34. Il poursuit en indiquant que, 'debout sur un tabouret, je peux voir le jardin des consorts [A], (mais que), fenêtre ouverte, les yeux doivent être à une hauteur supérieure ou égale à 2,04 mètres'. 35. Il ajoute que, 'fenêtre fermée, les yeux doivent être à une hauteur d'au moins 2,20 m du plancher. Debout dans la chambre, je vois la souche de cheminée de la maison voisine et les tuiles du faîtage'. 36. Sans monter sur un tabouret, il n'est possible d'apercevoir que 'la souche de cheminée de la maison voisine et les tuiles du faîtage'. 37. L'arrêt du 19 janvier 2005 (supra § 24) rejette un pourvoi fondé sur le fait que le vélux se trouvait dans des combles non aménagés, qu'il se trouvait à 3,20 mètres du sol de la pièce normalement accessible et que les occupants ne pouvaient y accéder qu'en utilisant une échelle ou un escabeau, faisant ainsi ressortir que la vue ne pouvait provenir que d'un usage anormal de l'ouverture. 38. Ici, un simple tabouret suffit, sans danger, à pratiquer une vue sur le fonds voisin.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, dans la limite des chefs attaqués, Infirme le jugement du tribunal de proximité de Dinan du 2 juin 2022, sauf en ce qu'il a débouté Mme [I] épouse [L] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition d'une servitude de vue par prescription trentenaire et débouté les parties de leur demande respective de dommages et intérêts, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne Mme [W] [I] épouse [L] à supprimer la vue générée par le vélux de la chambre de ses combles dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, après quoi il sera de nouveau fait droit, Déboute M. [Z] [A] de ses demandes de suppression des autres vélux, Condamne Mme [W] [I] épouse [L] aux dépens de première instance et d'appel, Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir demandé de provision, Condamne Mme [W] [I] épouse [L] à payer à M. [Z] [A] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE