Tribunal judiciaire, pcp jcp référé, 10 septembre 2025 — n° 25/04928

EXPOSE DU LITIGE Par bail en date du 6 février 1992, à effet du 14 juin 2014, M. [Z] [R] a consenti à M. [W] [N] et Mme [Y] [T] pour une durée d’un an tacitement reconductible un bail d’habitation meublée portant sur un appartement situé [Adresse 3]. M. [U] [K], le voisin du dessous a signalé en avril 2024 à son assurance et au syndic un dégât des eaux en partie haute du mur de son salon, en provenance probable de l’appartement susdit, sollicité l’intervention d’un plombier et vainement demandé à M. [W] [N] et Mme [Y] [T] de bien vouloir le laisser accéder à leur appartement pour rechercher l’origine de la fuite d’eau. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 septembre 2024, M. [R] a mis en demeure M. [W] [N] et Mme [Y] [T] de lui donner leurs disponibilités pour l’intervention du plombier à leur domicile, puis leur a fait une sommation aux mêmes fins en date du 20 décembre 2024 en vue d’une intervention le 8 janvier 2025, laquelle intervention a trouvé porte close. Par courrier du 12 février 2025 et acte extrajudiciaire des 20 et 25 février 2025, M. [R] a donné congé à M. [W] [N] et Mme [Y] [T] pour la date du 14 juin 2025 en leur rappelant la nécessité d’accéder à leur appartement. Une ultime mise en demeure a été adressée aux locataires le 7 mars 2025. Deux rapports des 25 avril 2024 et 8 janvier 2025 ont été établis respectivement par les sociétés A [Adresse 4] et AQUANEF. Par acte d'huissier en date des 9 et 10 avril 2025, M. [Z] [R] a fait assigner M. [W] [N] et Mme [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et 1724 du code civil aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : -leur enjoindre d’autoriser toute entreprise mandatée par le bailleur à pénétrer dans le logement pour rechercher et réparer la source du dégât des eaux sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter d’un délai de 48 h suivant la signification de la décision, - à défaut de d'exécution volontaire dans un délai de 48 h à compter de la signification de la décision, désigner la SCP CHASTANIER [C] [F], ou tout autre commissaire de justice territorialement compétent à se rendre dans le logement et dresser constat des opérations lors de la première entrée seulement, avec un serrurier et la force publique si besoin est, - autoriser M. [Z] [R] à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu de son choix si ce déplacement est nécessaire à l’exécution des travaux ; - condamner M. [W] [N] et Mme [Y] [T] à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. A l'audience du 10 juin 2025, M. [Z] [R], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a précisé que les locataires, à présent séparés, se renvoyaient mutuellement à leur responsabilités. M. [W] [N] et Mme [Y] [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 septembre 2025 puis prorogé à ce jour. EXPOSE DES MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.». L'article 835 du même code dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ». Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite. I. Sur la demande d'accéder au logement Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. En l'espèce, à l’appui de sa demande d’accès, M. [Z] [R] verse aux débats : - des photos de l’écaillage de la peinture subie dans l’appartement de M. [U] [K], qu’on peut supposer être une suite chronologique malgré l’absence de précision et d’horodatage à cet effet, - un rapport succinct en date du 25/04/2024 de l’entreprise de peinture A. [X] évoquant un test radiofréquence concluant à un taux d’humidité de 100% en partie haute du mur de droite, soit un problème de support et  non un problème de peinture, - une LRAR de mise en demeure du gestionnaire Century 21 en date du 11/09/2024 relançant les locataires sur le point de la fuite, - deux LRAR de mise en demeure du conseil de M. [R] en date du 12 février 2025 et du 7 mars 2025, - une sommation d’avoir à laisser accès le 08/01/2025 signifiée à étude aux locataires en date du 20/12/2024, et un PV de constat du 08/01/2025 entérinant l’échec de l’accès envisagé, - un rapport d’intervention en date du 08/01/2025 de la société AQUANEF dans l’appartement de M. [K] au 7 e étage, constatant un écaillement de peinture en cueillie de plafond du mur de gauche, et un taux d’humidité de 354/1000e. Il précise que l’origine de l’infiltration n’a pu être décelé du fait de l’absence d’accès à l’appartement de M. [R]. - une attestation de témoin de M. [K], victime du dégât des eau, en date du 3 juin 2025. Les assignations ont été opérées en Allemagne, lieu de villégiature le plus habituel des demandeurs, à leurs adresses respectives. Il appert que la prestation de recherche de fuite et les travaux subséquents que M. [R] demande vainement à être autorisé de réaliser dans le logement loué depuis le mois de septembre 2024 sont nécessaires au maintien en état du bien loué. Ces mesures conservatoires s'imposent, au sens de l’article 835 du code procédure civile précité, tant pour prévenir un dommage imminent par aggravation du dégât des eaux que pour faire cesser un trouble manifestement illicite, puisque contrevenant à l’article 1724 précité. Il convient donc de faire droit à la demande de M. [R] selon les modalités fixées au dispositif. M. [W] [N] et Mme [Y] [T] seront donc enjoints de permettre l'accès à l’appartement situé [Adresse 3] au bénéfice de toute entreprise mandatée par M. [Z] [R] aux fins de rechercher l’origine des fuites d'eau et de les faire cesser. Compte tenu des obstruction répétées des défendeurs, pourtant objets de LRAR et de sommations, et perdurant au jour de l’audience ainsi qu’il est permis de déduire de leur absence à l’audience, il convient d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 75 € par jour de retard d'exécution à compter d'un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, cette astreinte courant pendant une durée de trois mois. A l’issue de ce délai de 15 jours, le demandeur sera autorisé à mandater la SCP CHASTANIER [C] [F] ou tout autre commissaire de justice territorialement compétent à se rendre dans le logement et dresser constat des opérations lors de la première entrée seulement, accompagnée d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que qu’à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu de son choix si ce déplacement est nécessaire à l’exécution des travaux. II. Sur les demandes accessoires M. [W] [N] et Mme [Y] [T], partie succombante, seront condamnés solidairement aux dépens. M. [W] [N] et Mme [Y] [T], condamnés aux dépens, sera condamnés in solidum à payer à M. [Z] [R] une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, ENJOIGNONS à M. [W] [N] et Mme [Y] [T] de permettre l'accès du logement qu'ils occupent [Adresse 3] à tout préposé d'une entreprise mandatée par M. [Z] [R] aux fins de recherche des causes des fuites d'eau ainsi que de la mise en œuvre des réparations nécessaires, et ce durant toute la durée de ces travaux, sous réserve pour les locataires d'avoir été prévenus 72 heures à l'avance de la date de début et de la période d'intervention, ENJOIGNONS à M. [W] [N] et Mme [Y] [T] de permettre cet accès dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance ; DISONS que passé ce délai, M. [W] [N] et Mme [Y] [T] seront redevables conjointement et chacun pour moitié d’une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard  pendant un délai de trois mois au bénéfice de M. [Z] [R] ; DISONS que passé ce délai, la SCP CHASTANIER [C] [F], commissaire de justice à MONTREUIL, ou tout autre commissaire de justice territorialement compétent, sera autorisée à se rendre dans le logement [Adresse 3] aux fins de constater la présence de fuites d'eau et assister les entreprises mandatées par M. [Z] [R] aux fins de recherche des causes et des réparations nécessaires, et ce avec le concours d’un un serrurier et de la force publique au besoin, RAPPELONS qu'aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire, CONDAMNONS solidairement M. [W] [N] et Mme [Y] [T] aux entiers dépens, CONDAMNONS in solidum M. [W] [N] et Mme [Y] [T] à payer à M. [Z] [R] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et le Greffier susnommés. La greffière, Le juge,