Tribunal judiciaire, chambre 5/section 1, 8 octobre 2025 — n° 23/03119

EXPOSE DU LITIGE La SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L'AVENUE a fait réaliser, en qualité de maître d'ouvrage, un ensemble immobilier à usage d'habitation sur un terrain sis [Adresse 6] (93). Préalablement à l'engagement des travaux, la SCCV [Localité 12] [Adresse 14] a sollicité, dans le cadre d'un référé préventif, la désignation d'un expert judiciaire aux fins de constater l'état des immeubles ou ouvrages voisins susceptibles d'être concernés par les travaux de démolition et de construction entrepris. Dans ce cadre, elle a sollicité le 5 juin 2018 auprès du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] (93) un tour d'échelle afin de procéder au ravalement des pignons situés au droit de la voie d'accès au parking de cet immeuble. En l'absence d'accord, la SCCV DRANCY LES JARDINS DE L'AVENUE a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] (93) devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny par exploit du 16 juin 2019. Par ordonnance du 05 juillet 2019, le juge des référés dudit tribunal a accordé un droit d’échelle à la SCCV DRANCY [Adresse 15] sur le terrain du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pour l’installation d’un échafaudage d’une emprise d’1,20 mètres de largeur le long de la limite séparative et s'étendant sur toute la longueur des murs pignons et ce, durant 20 jours. Il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de provisions de dommages et intérêts, considérant que ce dernier ne justifiait pas d’un motif légitime pour s’opposer au tour d’échelle réclamé, ainsi. qu'à la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre du paiement des frais d’intervention d’une nouvelle entreprise pour le ravalement du mur pignon et 1.000 euros à titre de provisions de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image de la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L'AVENUE. Le 19 octobre 2021, la SCCV [Localité 12] [Adresse 15] était dissoute par suite de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main et de la transmission universelle de son patrimoine entre les mains de son associé unique, la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER. Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ETC GESTION, a fait assigner la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15] aux fins, à titre principal, de voir reconnaître l'absence de toute faute à l'égard de son refus des modalités d'exercice de la servitude de tour d'échelle sollicitée par la défenderesse. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de : - Juger que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] À [Localité 12], représenté par son syndic, la société ETC GESTION, n’a pas commis de faute en refusant les modalités d’exercice de la servitude de tour d’échelle sollicitée par la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’[Adresse 10], aux droits de laquelle vient la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ; - Débouter la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER de toutes ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive, frais d’intervention d’une nouvelle entreprise, préjudice d’image et procédure abusive et subsidiairement en ramener le quantum à de plus justes proportions ; - Condamner la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Il est expressément renvoyé à ces conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 novembre 2024, la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER venant aux droits de la SCCV DRANCY [Adr…

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande à raison du refus opposé à la servitude de tour d’échelle réclamée par la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal qu’il soit jugé qu’il n’a pas commis de faute en refusant les modalités d’exercice de la servitude de tour d’échelle sollicitée. Il fait valoir qu’il n’était pas opposé au principe de l’octroi d’une servitude de tour d’échelle temporaire, et expose qu’il avait déjà accordé antérieurement une servitude de tour d’échelle à la même société, laquelle s'était alors exercée par voie aérienne. Il indique s'être opposé aux modalités d’exercice de la servitude, celles-ci étant imprécises, ce que démontre selon lui les termes de l'assignation en référé, la SCCV [Localité 12] [Adresse 15] réclamant une emprise d’1,50 m dans la discussion mais de 2 m à son dispositif. Il fait valoir qu’il se souciait de la durée des travaux et des conséquences de cette servitude sur l’utilisation de son parking, la voie de passage permettant aux copropriétaires d’y accéder étant de 3,10 m de largeur or l’autorisation sollicitée par la société par voie d’un dire en juin 2018 portait sur une servitude dont l’emprise d’1,50 m tandis que le plan annexé montrait une emprise totale sur le passage, empêchant dès lors l’accès audit parking. Le syndicat des copropriétaires relève que ce n’est qu’à l’audience du 5 juillet 2019 que la société défenderesse a ramené ses demandes à 1,20 m. Il justifie également son opposition par les désordres générés par le chantier ; les eaux pluviales des toits s’écoulant sur le fonds sur syndicat en contradiction avec les dispositions de l’article 681 du code civil. Il ajoutait que si la SCCV [Localité 12] LES JARDINS DE L’AVENUE s’était engagée à reprendre le joint des murs en fond de parcelle, à reprendre le mur du portail d’entrée de la copropriété et à refixer un robinet d’alimentation en eau, elle ne s’exécutait que très tardivement. Le syndicat des copropriétaires expose de surcroît que la somme réclamée à titre de dommages et intérêts de 10.000 euros par la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER dépasse ses capacités contributives, le budget annuel de la copropriété étant inférieur à 20.000 euros. Il indique que la copropriété est composée de personnes âgées et modestes qui n’ont pas les moyens de voir leurs charges doubler et rappelle que la SCCV a pratiqué quatre saisies attribution sur le compte bancaire du syndicat, espacées de plusieurs mois pour recouvrer sa créance. Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme soit ramenée à 1 euro. La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un motif légitime à son opposition au tour d’échelle réclamé. Elle rappelle que l’achèvement des ouvrages imposait le ravalement du mur pignon donnant sur la parcelle voisine constituant le numéro [Adresse 2], et qu’elle devait pour cela accéder à cette propriété. Elle expose qu’au début de l’année 2018, elle a pris directement attache avec la copropriété pour solliciter son autorisation afin d’installer très ponctuellement un échafaudage le long de l’immeuble construit. La copropriété a exprimé son refus par le biais de son conseil le 27 février 2018, ce qui conduisait la société à réitérer sa demande le 5 juin 2018, précisant les conditions d’installation de cet échafaudage, soit 1,50 m, et sa durée estimée de deux semaines, soulignant son caractère indispensable et le préjudice généré par tout retard. Sans réponse du conseil du syndicat des copropriétaires la société expose avoir de nouveau réitéré sa demande en septembre 2018 et en octobre 2018. La livraison des parties communes et privatives a été réalisée à compter du 29 octobre 2018 sans que le ravalement n’ait pu être réalisé. Le retard de livraison a exposé la société aux réclamations financières des acquéreurs. La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a ainsi assigné le syndicat des copropriétaires le 16 juin 2019 en référé et considère que le juge des référés était bien fondée à lui accorder une autorisation judiciaire de pénétrer sur la parcelle voisine aux fins de réalisation des travaux de ravalement, la voie conventionnelle ayant échoué. Elle expose que les travaux étaient indispensables et ne pouvaient être réalisés d’une autre façon. Les conditions de réalisation de la servitude d’échelle étaient selon elle suffisamment détaillées et le plan contesté par le syndicat des copropriétaires présentait l’étendue de l’emprise par une annotation manuelle qui n’avait que pour objectif de matérialiser l’emplacement de l’échafaudage le long de la limite séparative, l’emprise indiquée et réclamée demeurant d’1,50 m. La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER fait également valoir que les désordres dont se prévaut le syndicat des copropriétaires pour justifier son refus sont inopérants, ceux-ci étant étrangers aux conditions de l’installation de l’échafaudage. La société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER sollicite dès lors la condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du refus abusif de tour d’échelle du fait de son refus pendant plus d’une année et demi sans motif légitime. En réponse aux écritures du syndicat des copropriétaires, elle expose que les difficultés financières alléguées par lui ne sont pas démontrées, au surplus les procédures d’exécution de l’ordonnance de référé ont abouti. Elle fait également valoir que le syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune opposition ou contestation face à la procédure de saisie. L’article 637 du code civil dispose qu'« une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » et l’article 639 précise que la servitude « dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ». En particulier, constitue une servitude d’origine prétorienne la servitude dite « du tour d’échelle » qui permet un passage temporaire sur une propriété voisine pour la réalisation de travaux nécessaires à la réparation ou à la finition d’un ouvrage, qui ne pourraient être réalisés par un autre moyen. Ce sont les seules conditions dont la demanderesse doit démontrer qu’elles sont remplies. Le propriétaire du fonds servant ne peut s’opposer sans motif légitime à une telle demande, sauf à caractériser une faute délictuelle consistant dans un abus du droit de propriété. Il est constant qu’à défaut d’autre possibilité, un propriétaire ne peut sans abus de droit refuser à son voisin de passer sur son fonds pour réaliser des travaux. Ainsi, bien que selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, peut être délivrée une autorisation de pénétrer sur le terrain de son voisin pour effectuer des travaux sur un bâtiment lorsque ceux-ci sont urgents et impératifs, qu’il s’agit du seul moyen possible pour y parvenir, et qu’il n’en résulte pas pour le voisin une sujétion intolérable et excessive. Ce droit implique que ses modalités soient les moins contraignantes possibles pour celui qui doit le supporter. Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ETC GESTION, à payer à la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du refus abusif de tour d’échelle ; DEBOUTE la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais d’intervention d’une nouvelle entreprise pour le ravalement ; DEBOUTE la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d’image ; DEBOUTE la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], de sa demande de dommages et intérêts au titre du caractère abusif de la présente instance ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ETC GESTION, à payer à la société M&S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, venant aux droits de la SCCV [Localité 12] [Adresse 15], la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ETC GESTION, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe Sizaire, à l'égard de ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 08 octobre 2025 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT