Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 octobre 2025 — n° 23-22.845

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 juillet 2023), Mme [I] est propriétaire des parcelles cadastrées section BO n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 8], voisines de celles appartenant à M. [L] [K], cadastrées section BO n° [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 7]. 2. Contestant l'installation d'un portail entre un bâtiment construit sur la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 7], occupé par le fils de M. [L] [K], M. [T] [K] (les consorts [K]), et sa parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 3], Mme [I] a assigné les consorts [K] en reconnaissance de ce que la partie non construite de la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 7], à laquelle elle ne peut plus accéder, constitue « un commun de village » et interdiction d'y stationner.

Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 4. Mme [I] conteste la recevabilité du moyen. Elle fait valoir que les consorts [K] ayant invité la cour d'appel à prendre en considération des éléments postérieurs à la publication du décret du 28 août 1792, sans soutenir que le juge devait nécessairement se fonder sur des éléments antérieurs, le moyen est à la fois nouveau et contraire à la thèse soutenue devant les juges du fond. 5. Cependant, le moyen critiquant un défaut de base légale tenant à l'insuffisance des constatations de l'arrêt ne saurait être considéré comme nouveau et, dès lors que les consorts [K] faisaient seulement valoir dans leurs écritures que le caractère indivis des terres devait ressortir des titres de propriété postérieurs à 1792, il n'est pas contraire à la thèse qu'ils avaient défendue. 6. Le moyen est donc recevable. Bien-fondé du moyen Vu les articles 9 et 10 du décret du 28 août 1792 : 7. Selon le premier de ces textes, les terres vaines et vagues ou gastes, landes, biens hermes ou vacans, garrigues, dont les communautés ne pourraient pas justifier avoir été anciennement en possession, sont censés leur appartenir. 8. Selon le second, dans les cinq départements composant l'ancienne province de Bretagne, les terres actuellement vaines et vagues, non arrentées afféagées ou acensées, jusqu'à ce jour connues sous le nom de communes, frot, frostages, franchises, galois etc., appartiendront exclusivement soit aux communes, soit aux habitants des villages, soit aux ci-devants vassaux qui sont actuellement en possession du droit de communer, motoyer, couper les landes, bois et bruyères, pacager ou mener leurs bestiaux dans lesdites terres situées dans l'enclave ou le voisinage des ci-devants fiefs. 9. Il est jugé que les dispositions de l'article 10, qui n'ont fait que convertir en droit de propriété un droit qui, jusque-là, ne constituait qu'une simple servitude, ne sont dérogatoires à celles de l'article 9 du même texte que dans le cas où le demandeur justifie d'un titre valable à un droit personnel comme usager au jour de la publication de la loi et ne l'autorisent à réclamer que la portion de terres vaines et vagues à laquelle correspond son titre (3e Civ., 17 avril 1970, pourvoi n° 69-11.189, Bull. 1970, III, n° 259). 10. Pour qualifier de « commun de village » la partie non bâtie de la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 7], l'arrêt retient, d'abord, que les terres vaines et vagues peuvent être qualifiées de communes aux habitants du village qui en ont l'usage, en raison de la situation des lieux, si elles répondent à des besoins collectifs, comme celui d'assurer la circulation entre les propriétés privées ou l'accès à un puits, et à défaut d'attribution de leur propriété à une personne déterminée, privée ou publique. 11. Il relève, ensuite, au terme d'une analyse des titres de propriété des parties et de leurs auteurs, en particulier ceux des 21 novembre 1881 et 2 février 2012, que la cour litigieuse n'était pas rattachée aux immeubles vendus, ce dont il déduit qu'il existait, dès l'origine, un espace commun qui permettait de desservir les bâtiments et qui donnait accès au puits qui y était alors en fonction. 12. En se déterminant ainsi, sans vérifier, comme il lui incombait, si au jour de la publication du texte susvisé, les habitants du village disposaient d'un titre les autorisant à user de la partie de la parcelle aujourd'hui cadastrée section BO n° [Cadastre 7], la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juillet 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne Mme [I] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.