Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 15 octobre 2025 — n° 24/06609

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI DIFLOLA à verser à Madame [K] [E] et à Madame [W] [X] la somme de 4 943,68 euros à titre de remboursement des loyers, FIXE le montant du loyer, hors charges, du logement donné à bail le 31 mai 2018, situé [Adresse 5] à la somme de 1 276 euros par mois, et ce à effet rétroactif à compter du 1er juillet 2024, DIT que la SCI DIFLOLA ne pourra pas procéder à la révision annuelle du loyer tant qu'elle n'aura pas communiqué à Madame [K] [E] et à Madame [W] [X] un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement, CONDAMNE la SCI DIFLOLA à faire établir à ses frais un diagnostic de performance énergétique (DPE) dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, CONDAMNE la SCI DIFLOLA à faire procéder dans le logement donné à bail par un professionnel aux travaux suivants : - remplacement ou réfection des fenêtres du salon et de la cuisine, - installation d'un détecteur de fumée, - création d'entrées d'air au niveau des fenêtres, détalonnage des portes et réfection des peintures dégradées par l'humidité, - si le problème d'humidité persiste malgré ces travaux, installation d'une ventilation permanente dans la cuisine et la salle d'eau, CONDAMNE la SCI DIFLOLA à verser à Madame [K] [E] et à Madame [W] [X] la somme de 2 175 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, CONDAMNE la SCI DIFLOLA à verser à Madame [K] [E] et à Madame [W] [X] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE Madame [K] [E] et Madame [W] [X] de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE la SCI DIFLOLA aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 9] le 15 octobre 2025 le greffier le Président

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 mai 2018, la SCI DIFLOLA a donné à bail à Madame [K] [E] et à Madame [I] [G], remplacée selon avenant du 30 janvier 2020 par Madame [W] [X], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel révisable de 1 310 euros et 90 euros de provision sur charges pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Le loyer a été indexé chaque année à la date anniversaire du contrat pour s'élever au 1er juin 2023 à la somme de 1 427,22 euros par mois. Se prévalant des dispositions légales relatives à l'encadrement des loyers en zone tendue, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] ont par courrier du 1er décembre 2023 demandé que le loyer soit fixé à l'occasion du prochain renouvellement du bail le 1er juin 2024 à la somme de 1 050 euros par mois mais se sont heurtés au refus du mandataire de la bailleresse. Après avoir vainement saisi la commission départementale de conciliation et mis en demeure la SCI DIFLOLA de leur rembourser des trop-perçus de loyers, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] ont par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024 fait assigner leur bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. À l'audience du 31 octobre 2024, Madame [K] [E] et Madame [W] [X], représentées par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d'instance auquel il est renvoyé pour l'exposé de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile et demandent de : - voir fixer le nouveau montant du loyer à compter du renouvellement du bail le 1er juin 2024 à la somme de 1 073,14 euros sans possibilité d'indexation, - condamner la SCI DIFLOLA : - à leur payer la somme de 9 651,96 euros de trop-perçus de loyers et celle de 3 600 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, - à établir à ses frais un diagnostic de performance énergétique (DPE) sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours de la signification du jugement à intervenir, - à procéder sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours de la signification du jugement à intervenir aux réparations suivantes : remplacement de la fenêtre du salon, remplacement ou réparation de la fenêtre de la cuisine, remplacement de la plaque de cuisson, installation d'un détecteur de fumée réglementaire et réalisation de tous travaux permettant de mettre un terme aux problèmes d'humidité, - à leur payer la somme la somme de de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Assignée à étude, la SCI DIFLOLA n'a pas comparu ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 20 janvier 2025, puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être définitive rendue ce jour. À la demande du tribunal, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] ont par note reçue au greffe le 4 novembre 2024 communiqué un extrait K-bis actualisé de la SCI DIFLOLA.

MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le remboursement des loyers Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. En vertu des dispositions de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de la signature du contrat de bail, dans les zones où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d'État peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret précise sa durée de validité, qui ne peut excéder un an, et peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En application de ce texte, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, régissant les baux conclus dans ces zones dites de tension, comprenant notamment la commune de [Localité 9], entre le 1er août 2017 et le 31 juillet 2018, a prévu une augmentation plafonnée des loyers, que ce soit à l'occasion d'un renouvellement du bail ou de l'entrée d'un nouveau locataire. L'article 3 de ce décret dispose ainsi que lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. L'article 4 permet de déroger à cette règle en cas de travaux d'amélioration réalisés sur les parties privatives ou communes, ou lorsque le loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué. La notion de logement vacant envisagée par cette réglementation s'entend des logements inoccupés à la date d'entrée en vigueur du décret depuis moins de 18 mois, ainsi que précisé par l'article 2 du décret. Enfin, il convient de rappeler que selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l'espèce, le bail stipule que le logement est vacant depuis moins de 18 mois et que le montant du dernier loyer, hors charges, appliqué au précédent locataire s'élevait à la somme de 1 181,74 euros (page 3, article VI "conditions financière"). Or, dans la mesure où aucuns travaux d'amélioration du logement n'ont été réalisés ainsi que le précise l'article V du contrat de location et qu'il n'est pas établi ni même allégué que le loyer précédent était manifestement sous-évalué, le loyer initialement convenu entre les parties à hauteur de 1 310 euros était manifestement illicite. Dès lors, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] sont bien fondées à réclamer le remboursement des sommes indûment réglées correspondant à la différence entre le loyer acquitté et le loyer légalement exigible, révisé chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de la variation de l'indice de référence publié par l'INSEE, dans la limite de la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit au vu du décompte des demanderesses et compte tenu de la date de délivrance de l'assignation, du 14 mai 2021 au 31 mai 2024, date d'échéance du bail tacitement reconduit, pour un total de 4 943,68 euros, le surplus des demandes étant rejeté. Sur le loyer du bail renouvelé Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Le principe de l'encadrement des loyers dans les zones tendues dont [Localité 9] fait partie a été défini par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7] en son article 140 III. Il y est prévu que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré, ce qui se réfère par conséquent aux baux conclus après l'entrée en vigueur de la loi. Le VI de cet article prévoit que, lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ce cas, le locataire peut proposer un nouveau loyer au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c'est-à-dire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifiée par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. À défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. En l'espèce, le contrat a été conclu pour une durée de trois ans à effet au 1er juin 2018 et s'est donc reconduit les 1er juin 2021 et 1er juin 2024. Il résulte des pièces versées aux débats que par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er décembre 2023, reçu le 4 décembre suivant, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] ont sollicité la diminution du loyer pour le voir fixer à la somme de 1 050 euros par mois, demande que la société FONCIA SEINE OUEST, mandataire de la bailleresse, a rejetée par mail du 20 février 2024. Les locataires ont donc saisi la commission départementale de conciliation qui selon avis du 7 mars 2024 a considéré leur demande bien fondée. Il s'ensuit que l'action en diminution de loyer de Madame [K] [E] et de Madame [W] [X] est recevable dès lors qu'elles ont proposé un nouveau loyer à leur bailleresse au moins cinq mois avant la date de renouvellement du bail le 1er juin 2024 dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puis ont saisi le juge avant le terme du contrat. Il résulte des mentions du bail que celui-ci porte sur la location d'un logement non meublé, constitué de trois pièces principales, d'une surface habitable de 45,09 m², dans un immeuble construit avant 1949, situé [Adresse 3] [Localité 1].