Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 21 octobre 2025 — n° 25/01885

DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 septembre 2025 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 octobre 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 21 octobre 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/01885 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DY3 Par contrat du 11/02/2015 à effet au 01/03/2015 , la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ayant pour mandataire la SAS UNIBIENS a donné à bail à usage d'habitation un appartement situé au [Adresse 5] , avec cave n° 7 pour un loyer de 4200 euros et 500 euros de provision sur charges. Un DPE a été fourni du 12/02/2015 lors de la conclusion du bail. Le loyer a été indexé pour 2022 à 4445.71 euros en mars, pour 2023 à 4601.31 euros en mars, pour 2024 à 4762.36 euros en mars. Par mail du 26/02/2023 , M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] ont contesté l'indexation appliquée en demandant que le bailleur produise un nouveau DPE , au regard de la loi Climat et Résilience, le DPE du 12/02/2015 n'étant plus valide depuis le 31/12/2022. La société [Adresse 8] a indiqué ne pas avoir à fournir de nouveau DPE dans sa réponse du 30/05/2023 , en faisant valoir que lors de la reconduction tacite du bail , il n'avait pas d'obligation de fournir de nouveau DPE, et précisant que selon les dispositions transitoires de la loi du 22/08/2021 , le gel de loyer en cas de classement F ou G , ne serait possible qu'à compter de mars 2027. La commission départementale de conciliation des baux , saisie par les locataires, a rendu un avis le 17 mai 2024 : “ la commission rappelle que les DPE ayant été réalisés entre le 01/01/2013 et le 31/12/2017 inclus étaient valables jusqu'au 31/12/2023. De ce fait les locataires sont en mesure de demander un nouveau DPE . Il est précisé que les étiquettes du DPE de 2015 est en catégorie C et qu'en cas de passage en catégorie G , les locataires seraient fondés à refuser l'augmentation du loyer. La commission rappelle que les provisions sur charges doivent être calculées au plus juste et demande au bailleur de réaliser la régularisation des charges de l'année 2022 au plus vite ". Le conseil de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] a mis en demeure le 26/07/2024 la société LE VILLAGE VICTOR HUGO de faire établir un DPE dans les 15 jours , de communiquer le budget prévisionnel et a sollicité la régularisation des charges 2022 et 2023. Le bailleur par la voix de son conseil a refusé de faire établir un nouveau DPE et a répondu sur la question des charges en produisant l'arrêté des charges 2021 justifiant la provision appelée . Par acte de commissaire de justice du 12/02/2025, M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] a assigné la société [Adresse 8] sur le fondement des articles 6 de la loi du 06/07/89, la loi du 22/08/2021 , le décret 2002-120 du 30/01/20002, 23 de la loi du 06/07/89 aux fins de : Sur le diagnostic de performance énergétique : -ORDONNER à la société LE VILLAGE VICTOR HUGO de faire établir un diagnostic de performance énergétique du logement loué à Monsieur [U] [K] et Madame [T] [K], et de le communiquer à ces derniers, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir; Dans l'hypothèse où le diagnostic de performance énergétique classerait le logement en catégorie G, : -ORDONNER à la société [Adresse 8] de faire réaliser les travaux de mise en conformité du logement en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir; -ORDONNER la suspension du paiement du loyer jusqu'à la réalisation complète des travaux ordonnés.

MOTIFS : Sur la demande de DPE sous astreinte : M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] ont constaté que le DPE a été réalisé le 04/04/2025 , classant le logement en C , si bien que la demande de production de ce DPE est sans objet . Ils rappellent l'opposition de principe du bailleur à cet établissement , alors qu'ils soutiennent que cette obligation résultait de l'article 159 de la loi du 22/08/2021 , puisque le gel des loyers des logements classés F ou G étaient encouru pour un nouveau bail à compter du 25/08/2022 ( 1 an après la publication de la loi) , comme en cours de bail , empêchant une indexation . Ils en déduisent que le bailleur devait justifier de ce que le logement n'était pas classé F ou G pour pouvoir demander une indexation du loyer, par la production d'un DPE, puisque le DPE du 12/02/2015 n'était plus valide au 31/12/2022 . La société [Adresse 8] a rappelé la réalisation du DPE le 04/04/2015, et soutenu que l'indexation appliquée était due , que la demande de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] était sans objet sur ce point. Le bailleur a expliqué son refus par le fait que la loi du 22/08/2021 à son article 159 a indiqué que " …. " Le bailleur en déduit que les dispositions afférentes au gel des loyers ne sont pas applicables aux baux qui auraient été conclus , renouvelés ou reconduits tacitement à une date antérieure au 25/08/2022, ce qui était le cas du bail objet du litige , reconduit le 01/03/2021. La demande de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de production de DPE sous astreinte est sans objet , le juge ne statuant que selon le dernier état des prétentions des parties. Il sera seulement rappelé que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit en rapporter la preuve en application de l'article 1353 du code civil, tel le principe et le calcul d'une indexation de loyer . Il sera également indiqué que la loi 2021-1104 du 22/08/2021 a eu pour objet de définir pour le niveau de performance énergétique des logements , une nouvelle classification basée sur les DPE , applicable au 01/01/2025 , en faisant reposer la qualification de logement indécent sur ce critère nouveau à compter du 01/01/2025. Pour les loyers , il sera rappelé que l'article 17 de la loi du 06/07/89 a indiqué que le loyer est libre et que " toutefois lorsqu'un logement de la classe F ou G , au sens de l'article L173-1- 1 du code de la construction et de l'habitation , fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ". Et l'article 159 de la loi 2021-1104 du 22/08/2021 a interdit toute hausse de loyer pour les logements de classe F ou G pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication . Il s'agit du gel des loyers. Pour l'indexation des loyers, qui est annuelle , l'article 17-1 de la loi du 06/07/89 , modifié par la loi du 22/08/2021 et applicable au 24/08/2022, dispose donc que : I.- Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. II. - Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer. III. - La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Le loyer du bail en cours au 24/08/2022 était donc soumis à ces dispositions, applicables à ce moment à ce bail . Sur la demande de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] au titre des régularisations des charges : En application de l'article 23 de la loi du 06/07/89 : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. M.

PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire , mixte , mis à disposition au greffe : CONSTATE que M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] ne sollicitent plus de DPE sous astreinte, la société LE VILLAGE VICTOR HUGO ayant produit le DPE du 04/04/2015 classant le logement en catégorie C DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de la demande de production du budget prévisionnel de 2023, 2024 et 2025 DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de leur demande de 2488.22 euros de dommages et intérêts pour préjudice de trésorerie ORDONNE une expertise confiée à : M. [D] [L] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 6] : Mail : [Courriel 9] Qui aura pour mission de : -Se faire remettre par la société [Adresse 8] les documents de régularisations des charges de 2019 à 2022, le bail , tout document utile à la compréhension de la clé de répartition et du calcul opéré pour les quotes-parts de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] -Vérifier si la clé de répartition indiquée par tantième pour chaque catégorie correspond à une proportion -Vérifier si le calcul opéré pour M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] correspond à leur quote-part de charges -En cas d'absence de proportionnalité, en expliquer les motifs et donner une indication de clé de répartition utile ORDONNE à M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de verser à la REGIE ANNEXE du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] la somme de 3000 euros à valoir sur sa rémunération, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision DIT que le rapport sera déposé par l'expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine DIT qu'il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d'exécution, de demande de prorogation de délai, de complément ou dispense de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d'autres acteurs DIT que l'expert devra dans un délai de 2 mois préciser s'il sollicite un complément de provision, répondre aux dires des parties sur une note de pré-rapport , et un délai supplémentaire RAPPELLE que lorsque l'expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations , il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai , à moins qu'il n'existe une cause grave et dument justifiée , auquel cas il en fait rapport au juge ; et que lorsqu'elles sont écrites les dernières observations doivent rappelées sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement , et qu'à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties RENVOIE la cause et les parties à l'audience de suivi des expertises du 7 avril 2026 à 14h. SURSEOIT A STATUER sur la demande de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de remboursement des charges 2019 à 2022 dans l'attente du rapport d'expertise DEBOUTE M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] de leur demande de régularisation des charges de 2023 et 2024 SURSEOIT A STATUER sur la demande de dommages et intérêts de M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] pour manquements de la société [Adresse 8] à ses obligations dans l'attente du rapport d'expertise DECLARE la société LE VILLAGE VICTOR HUGO irrecevable en sa demande au titre de l'arriéré de loyers et charges de 2019.42 euros au 29/04/2022 pour prescription CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [J] épouse [K] [T] à payer à la société [Adresse 8] la somme de 13059.28 euros , au titre de l' arriéré du 30/04/2022 au 05/09/2025 , septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29/04/2025 DEBOUTE M.