Cour d'appel, 1ère chambre civile, 5 novembre 2025 — n° 23/02244

PAR CES MOTIFS , La Cour, Reçoit la SA Domofrance venant aux droits de M. et Mme [O], en son intervention volontaire à l'instance, Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, Statuant à nouveau et y ajoutant, Requalifie en contrat de bail de local vide le contrat de bail consenti le 6 juin 2020 par M. et Mme [O] à M. [Z] [T], Déclare nul le congé délivré le 28 février 2022 par M. et Mme [O] à M. [Z] [T], Dit que le bail a été renouvelé et tacitement reconduit jusqu'au 6 juin 2026, Ordonne la restitution à M. [Z] [T] de la somme de 380 euros, Déboute M. [Z] [T] de sa demande au titre du préjudice moral, Condamne M. et Mme [O] à payer à M. [Z] [T] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SA Domofrance aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,

* * * EXPOSE DU LITIGE 1 - Par contrat de location meublée en date du 7 juin 2020, M. [F] [O] et Mme [B] [O], ci-après M. et Mme [O], ont donné à bail à M. [Z] [T] un appartement à usage d'habitation avec parking situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 380 euros outre une provision sur charges de 80 euros. 2 - Par acte d'huissier en date du 28 février 2022, M. et Mme [O] ont fait délivrer à M. [Z] [T] un congé aux fins de vente pour le 6 juin 2022. 3 - Par acte d'huissier en date du 30 juin 2022, M. et Mme [O] ont fait assigner M. [Z] [T], devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne, afin de voir, notamment : - juger valable le congé délivré au locataire le 28 février 2022 pour le 6 juin 2022, - juger M. [Z] [T] occupant sans droit ni titre des locaux qu'il occupe [Adresse 3], - ordonner l'expulsion de M. [T]. 4 - Par jugement du 24 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne a : - déclaré valable le congé pour vente délivré par M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] à M. [Z] [T] le 28 février 2022 pour le 6 juin 2022 portant sur le logement sis [Adresse 3], - constaté que le bail est résilié depuis le 30 juin 2022 et que M. [Z] [T] est occupant sans droit ni titre des locaux qu'il occupe sis [Adresse 3] depuis le 6 juin 2022 ; - débouté M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] de leur demande de suppression du délai de deux mois applicable conformément a l'article L.4l2-l du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé à compter de cette date le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux par le locataire; - dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situes [Adresse 3], deux mois après la notification an préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé a son expulsion et a celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, - dit qu'il sera procédé conformément aux articles L. 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution en ce qui concerne le sort des meubles ; - condamné M. [Z] [T] à payer à M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises jusqu'à libération effective des lieux ; - débouté M. [Z] [T] de sa demande de requalification du bail d'habitation meublé en bail d'habitation vide ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; - condamné M. [Z] [T] à verser à M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] la somme de 800euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [Z] [T] aux dépens en ce compris le coût du congé et de l'assignation; - constaté l'exécution provisoire de droit de la présente décision. 5 - Par déclaration électronique du 11 mai 2023, M. [T] a relevé appel de la décision. 6 - Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2023, M. [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 12 du code de procédure civile, 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 2 décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, la loi du 6 juillet 1989, l'article 1240 du code civil et l'article 700 du code de procédure civile, de : - déclarer l'appel de M. [T] recevable et bien fondé, - infirmer le jugement rendu le 16 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne en ce qu'il a : - déclaré valable le congé pour vente délivré par M. [F] [O] et Mme [B] [O] née [U] à M. [Z] [T] le 28 février 2022 pour le 6 juin 2022 portant sur le logement sis [Adresse 3] - constaté que le bail est résilié depuis le 30 juin 2022 et que M. [Z] [T] est occupant sans droit ni titre des locaux qu'il occupe sis [Adresse 3] depuis le 6 juin 2022 - fixé à compter de cette date le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au

MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur la recevabilité de l'intervention de la SA Domofrance. 10 - Est versé aux débats l'acte authentique aux termes duquel la SA Domofrance a acquis le bien immobilier appartenant à M. et Mme [O]. L'acte contient une clause selon laquelle la SA Domofrance a déclaré reprendre à son compte la procédure opposant M. et Mme [O] à M. [T]. M. [T] n'éléve aucune contestation sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la SA Domofrance, laquelle a intérêt et qualité à intervenir à l'instance en tant que propriétaire de l'appartement loué par M. et Mme [O] à M. [T]. Il convient de la déclarer recevable en son intervention volontaire à l'instance. Sur le bail consenti par M. et Mme [O] M. [T]. 11 - Le tribunal a en premier lieu considéré que le congé délivré par acte de commissaire de justice du 28 février 2022 était valable, l'article 10-1 I- A de la loi n° 75-1352 du 31 décembre 1975 n'ayant pas à être reproduit sur le congé, n'ayant pas vocation à s'appliquer en raison d'une part de ce que M. et Mme [O] ne sont propriétaires que d'un seul logement dans l'immeuble dans lequel est situé l'appartement occupé par M. [T] alors que cette disposition ne concerne que le cas d'une vente de plus de cinq appartements dans le même immeuble, et d'autre part n'a pas non plus s'appliquer lorsque l'acquéreur du logement est une société anonyme d'habitation à loyers modérés ce qui est le cas en l'espèce. Il a ensuite rejeté la demande de requalification du bail meublé sans en tirer de conséquence quant aux demandes de M. [T]. 12 - En appel, M. [T] demande en premier lieu l'infirmation du jugement en ce qu'il a été débouté de sa demande de requalification du contrat de bail meublé en contrat de bail de local vide, en tirant comme conséquence celle de l'irrégularité du congé. 13 - Aux termes de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, les dispositions du présent titre ne s'appliquent pas aux locaux meublés pour lesquels, s'agissant de la résiliation du bail, il est stipulé aux termes de l'article 25-8 de la même loi , que s'agissant des locaux meublés, 'I. ' Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué'. 14 - L'article 15 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux lodaux d'habitation vides dont M. [T] revendique l'application dispose notamment que : '. I ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter : a) De la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ; b) De l'engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.