Tribunal judiciaire, pole civil - fil 6, 14 novembre 2025 — n° 22/04266

PAR CES MOTIFS , Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES à payer à [N] [R] la somme de 7 123, 78 euros au titre du préjudice financier ; CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES à payer à [N] [R] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ; DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022, date de l’assignation ; CONDAMNE la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES à relever et garantir la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE de ces condamnations ; DIT toutefois que le plafond de garantie de 175 000 euros et le montant de la franchise contractuelle correspondant à 10% des dommages, dans la limite de 7 600 euros, se trouvent opposables à [N] [R] ; CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES aux dépens de l’instance ; CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES à payer à [N] [R] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurances SERENIS ASSURANCES ; DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. LE GREFFIER LA PRESIDENTE

✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯ EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure : Mme [N] [R] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 10]. Le bien a été loué à M. [Y] [J] suivant bail d’habitation du 20 mai 2015, moyennant un loyer mensuel de 510 euros et des provisions sur charges de 70 euros. Précédemment assurée par la S.A.R.L. GESTRIMMONIA, la gestion locative du bien a été confiée à la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE selon mandat signé le 9 août 2016, à compter de cette date et ce pour une durée de 10 ans. En 2016, le locataire a cessé de payer ses loyers. Une mise en demeure lui a été adressée le 9 septembre 2016, alors que l’arriéré s’élevait à 3 797, 26 euros, ainsi qu’à la caution, M.[D] [J]. Toutes deux sont demeurées infructueuses, jusqu’à ce que le locataire procède, le 15 novembre 2016, à un virement de 1000 euros. Par exploit d’huissier du 12 juillet 2017, un commandement de payer la somme de 7 217, 55 euros en principal, outre 179, 27 euros de frais d’acte, visant la clause résolutoire du bail a été adressé à M. [Y] [J], également infructueux. Ce dernier s’est toutefois rapproché de la bailleresse à cette période, aux fins de convenir d’un accord amiable. Le 28 mars 2019, alors que la dette du locataire avait continué d’augmenter, Mme [N] [R] a sollicité la résiliation du mandat de gestion par lettre recommandée avec avis de réception. M. [Y] [J] a quitté le logement le 1er juin 2019, sans procéder au paiement des arriérés ni faire connaître sa nouvelle adresse. Selon acte du 23 septembre 2022, Mme [N] [R] a fait assigner la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir sa responsabilité engagée pour les fautes commises dans l’exécution du mandat de gestion locative. Par acte du 19 juin 2023, Mme [N] [R] a fait appeler en cause la Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES, en sa qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE. La jonction des procédures a été prononcée par ordonnance du Juge de la mise en état du 12 juillet 2023. L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2025. Prétentions et moyens : Dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, Mme [N] [R] sollicite du tribunal de : - dire et juger que la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gérance ; en conséquence, - condamner solidairement la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES à lui payer les sommes suivantes : - 14.957,55 € au titre du préjudice financier, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant la juridiction de céans du 23 septembre 2022 ; - 3.000 € au titre du préjudice moral ; - condamner solidairement la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et la Compagnie d’assurance SERENIS ASSURANCES à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Se fondant principalement sur l’article 1992 du code civil, Mme [N] [R] estime que la S.A.R.L.

MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur les demandes en paiement Sur la responsabilité de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE, En vertu des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. Il est de jurisprudence constante qu’en cas d’inexécution de l’obligation qu’il a contractée, le mandataire est présumé fautif, hors cas fortuit. Tel n’est en revanche pas le cas en cas de mauvaise exécution du mandat, auquel cas il appartient au mandant de rapporter la preuve d’une faute. En vertu de sa qualité de professionnel, l’agent immobilier est également tenu d’un devoir d’information et de conseil vis-à-vis du mandant. L’article VII du mandat de gestion locative du 9 août 2016 versé aux débats par les parties prévoit les missions confiées à la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE : “Tous pouvoirs vous sont donnés pour accomplir tous actes d’administration et de gestion en notre nom et pour notre compte, notamment : (...) - encaisser toutes sommes représentatives de loyers, charges, indemnités d’occupation ou autres relatives au bien géré, percevoir et conserver tout dépôt de garantie ; déposer ces fonds sur le compte de l’agence et les utiliser selon l’usage qui vous semblera le plus utiles dans le cadre de la gestion. (...) - nous représenter devant tous organismes publics ou privés ; en cas de défaut de paiement par les débiteurs, faire délivrer tous commandements, sommations, et avec notre accord lancer toutes assignations et citations devant tous tribunaux, à nos frais. (...) - d’une manière générale, faire tout ce qui vous semblera utile à nos intérêts.” En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat qu’à la conclusion du mandat en août 2016, le décompte locatif de M. [Y] [J] présentait déjà un arriéré de 4 431, 26 euros (pièce n° 2 en défense), lequel appelait une vigilance accrue de la part du mandataire dans le suivi de l’exécution par le locataire de ses obligations. Sur quoi, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE a fait délivrer par lettres recommandées avec avis de réception des 9 et 22 septembre 2016, respectivement au locataire et à la caution, deux mises en demeure aux fins de paiement de la dette (pièces n° 3 et 4 en défense). Ces mises en demeure ont été suivies d’échanges entre la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE et M. [Y] [J] entre octobre et novembre 2016, révélant que ce dernier s’était engagé à effectuer un paiement conséquent et à augmenter ses mensualités de 300 euros pour apurer sa dette, sous réserve de l’accord de la propriétaire. Mme [N] [R] a été tenue informée le 16 novembre 2016 de ce qu’un virement de 1000 euros avait été réceptionné (pièces n° 5, 6 et 7 en défense). Il résulte de ces pièces que, dans les premiers temps de l’exécution de son mandat, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE s’est montrée diligente et réactive dans sa mission et prévenante à l’égard de la propriétaire, tenue informée de la gestion de son bien. Aucune faute ne pouvait à ce stade lui être reprochée. Dans un deuxième temps, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié le 12 juillet 2017 par le cabinet de gestion locative, visant la somme de 7 217, 55 euros au principal et 179, 127 euros de frais d’acte. Ce commandement faisait suite à un mail, resté sans réponse, adressé par la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE au locataire (pièce n° 8 en défense) et des échanges de courriels avec la propriétaire, en juillet 2017. Cependant, la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE n’apporte aucun élément permettant de s’assurer qu’elle a exécuté les missions qui lui étaient dévolues entre le 15 novembre 2016 et le 3 juillet 2017, soit antérieurement à la délivrance du commandement, alors que la dette locative a augmenté de 3 240 euros sur la période et que le locataire n’a procédé qu’à deux paiements de 700 euros en décembre 2016 et mars 2017. En effet, il n’est pas justifié de ce que la propriétaire a été tenue informée de l’état des paiements par le locataire, ni que des suites ont été données aux précédentes mises en demeure ou que de nouvelles sommations ont été effectuées, ni que de nouvelles démarches ont été entreprises auprès du locataire aux fins de parvenir à un accord amiable. Or, s’agissant de la preuve de l’exécution même de ses obligations de mandataire, la charge probatoire pèse sur la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE, dont la faute doit être présumée sur la période précitée. Elle est également fautive dès lors que le commandement de payer, condition nécessaire à la résiliation du bail et la délivrance d’une assignation, est intervenu tardivement, notamment après quatre mois successifs (avril à juillet 2017) sans que M. [Y] [J] ne procède au moindre paiement. S’agissant des suites réservées au commandement de payer du 12 juillet 2017, Mme [N] [R] fait grief à la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE de ne pas l’avoir fait suivre d’une assignation en résiliation du bail, recouvrement des loyers et expulsion du locataire, alors qu’elle avait donné son accord. La pièce produite au soutien par la demanderesse est un mail du 6 juillet 2017 (pièce n° 5), dans lequel il est écrit “OK pour l’avocat sur [Localité 9] (400 € HT)”, en réponse à un courriel du 3 juillet précédent, émanant de Mme [V] [B], responsable de gestion de la S.A.R.L. EUROPA GESTION PARISIENNE, qui écrit “Je me suis aussi renseignée auprès de l’huissier (...) Il travaille avec un avocat sur [Localité 9], pour l’assignation pour expulsion il prend 400 euros Ht (...) C’est plutot raisonnable sauf si tu as un avocat directement”. A contrario, la défenderesse considère que l’accord n’était pas suffisamment explicite et exprès et ne visait que le montant des honoraires, qu’il n’a pas été suivi d’un virement de la part du mandant, qu’il ne pouvait être donné avant la délivrance du commandement de payer et aurait dû être renouvelé sous deux mois, une fois constaté le caractère infructueux du commandement, et qu’en tout état de cause, les paiements du locataires se sont faits plus réguliers à compter de cette date et la propriétaire a elle-même recherché une issue amiable au différend en maintenant un contact avec le locataire et en lui accordant des délais de paiement, de sorte qu’elle n’était pas tenue d’agir en son nom et pour son compte pour faire délivrer une assignation. Or, aucune formalité particulière n’était prévu au contrat pour la délivrance de l’accord du mandant pour la délivrance d’une assignation au locataire et les relations entretenues par Mme [N] [R] et la responsable de gestion de l’agence (tutoiement, usage du prénom) permettaient une certaine souplesse dans la délivrance de l’accord par la première, de sorte qu’un simple courriel était suffisant. Sur le courriel du 6 juillet 2017, le contexte de son envoi, en réponse à une interrogation sur le montant des honoraires d’un avocat en vue de l’expulsion du locataire alors que la dette de celui-ci ne cessait d’augmenter, ainsi que son contenu particulièrement clair, ne laissent aucun doute sur le caractère non-équivoque et arrêté de l’accord donné par la demanderesse à la délivrance d’une assignation. La circonstance que cet accord ait été donné antérieurement à la délivrance du commandement et n’ait pas été renouvelé dans les deux mois suivants est indifférent, dès lors que la délivrance de l’assignation était la suite nécessaire en l’absence d’acquittement de l’intégralité de la dette par le locataire ou de délais de paiement. Le fait que Mme [N] [R] ait, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, entretenu des contacts avec M.