Cour d'appel, chambre 7 section 3, 17 novembre 2025 — n° 25/01336

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, Dans la limite de sa saisine, INFIRME le jugement rendu le 17 décembre 2024 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béthune entre M. [W] [K] et Mme [V] [O] en ce qu'il a : - dit que M. [W] [K] est redevable envers l'indivision post communautaire d'une indemnité d'occupation à compter du 30 septembre 2016, au titre de la jouissance privative de l'immeuble sis [Adresse 7] d'un montant de 600 euros (six cents euros) par mois. LE CONFIRME pour le surplus, Et statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, DIT que M. [W] [K] est redevable envers l'indivision post communautaire d'une indemnité d'occupation à compter du 30 septembre 2016, au titre de la jouissance privative de l'immeuble sis [Adresse 7] d'un montant de 500 euros (cinq cents euros) par mois ; CONDAME M. [W] [K] à payer à Mme [V] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; LE CONDAMNE aux dépens de la procédure d'appel ; LE DEBOUTE de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles relatifs à la procédure d'appel. Le greffier La présidente Sylvie Genel Laurence Berthier

***** EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Mme [V] [O] et M. [W] [K] se sont mariés le [Date mariage 12] 2009 devant l'officier d'état civil de la commune de [Localité 17] (59), sans contrat de mariage préalable. Les parties ont acquis ensemble le 19 mars 2014 un immeuble sis [Adresse 8]. Par ordonnance de non-conciliation du 30 septembre 2016, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Béthune a notamment : - attribué à M. [W] [K] la jouissance du domicile conjugal, dans l'attente de la vente de l'immeuble, - débouté M. [W] [K] de sa demande de jouissance gratuite du domicile conjugal, - donné acte aux époux de leur accord quant à l'attribution de la jouissance du véhicule ZX à M. [W] [K] et celle du véhicule Punto à Mme [V] [O], - donné acte aux époux de leur accord sur la prise en charge par moitié du prêt immobilier de 774,65 euros, - donné acte aux époux de leur accord sur la prise en charge par M. [W] [K] du prêt union de 309,37 euros par mois. Par jugement du 20 février 2018, le même juge a prononcé le divorce des époux et, au titre des mesures accessoires, a notamment ordonné le report des effets du divorce au 19 novembre 2015 et renvoyé les parties à procéder amiablement aux opérations de compte, liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux et, en cas de litige, à saisir par voie d'assignation le juge de la liquidation. Par jugement du 19 janvier 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béthune, saisi par assignation délivrée à M. [W] [K] à la demande de Mme [V] [O], a notamment : - ordonné l'ouverture des opérations de liquidation et de partage judiciaire des intérêts patrimoniaux ayant existés entre les parties, - désigné Maître [S] [Y], notaire à [Localité 13], pour y procéder, - commis le juge spécialement affecté à la surveillance des opérations de partage hors et après divorce du tribunal judiciaire de Béthune pour surveiller lesdites opérations et faire rapport, - dit qu'il sera référé au juge commis en cas de difficultés. Par ordonnance de référé du 20 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire de Béthune a débouté Mme [V] [O] de sa demande d'ordonner l'expulsion de M. [W] [K] de l'immeuble commun. Par exploit de commissaire de justice du 8 février 2024, Mme [V] [O] a fait assigner M. [W] [K] devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béthune demandant au juge de : - ordonner la vente par adjudication en l'étude de Maître [Y], notaire à [Localité 13], de l'immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5] à [Localité 13] (Nord), cadastré section BW n°[Cadastre 9] pour une contenance de 1 are et 18 centiares, sur la mise à prix de 110 000 euros avec faculté de baisse du prix d'un quart puis d'un tiers à défaut d'enchères, - autoriser Maître [Y] à requérir un huissier de justice qui pourra pénétrer dans les lieux si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, pour les nécessités de l'établissement des diagnostics techniques et des visites des lieux dans l'hypothèse d'un refus opposé par M. [W] [K] à une première demande amiable, - condamner M. [W] [K] au paiement à l'indivision d'une indemnité d'occupation de 52 800 euros, s'agissant de la période du 30 septembre 2016 au 31 janvier 2024, - condamner M. [W] [K] à régler à l'indivision la somme de 600 euros mensuels au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er février 2024, - ordonner l'exécution provisoire de la décision, - condamner M. [W] [K] au paiement de la somme de 3 000 euros à Mme [V] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [W] [K] aux entiers frais et dépens. En première instance, M. [W] [K] demandait au juge de : - constater qu'il s'en rapporte à justice sur la vente par adjudication de Maître [Y], - débouter Mme [V] [O] de sa demande d'indemnité d'occupation et la ramener à de plus proportion soit à la somme de 146,66 euros par mois, - dépens comme de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la vente sur licitation du bien indivis M. [W] [K] soutient qu'il est contraint, en cause d'appel, de solliciter l'infirmation de la décision en ce qu'elle ordonne la vente sur licitation de l'immeuble indivis, compte tenu de ce qu'il ne trouve pas d'autre logement alors qu'il mérite d'être protégé eu égard aux circonstances de la rupture et à sa santé. Mme [V] [O] fait valoir que M. [W] [K] ne réside plus dans l'immeuble indivis et qu'il continue de manière totalement abusive de s'opposer à sa mise en vente. Elle précise qu'elle est fatiguée de supporter les démarches relatives au bien. L'article 1361 du code de procédure civile dispose que « le tribunal ordonne le partage, s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l'article 1378 sont réunies. Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l'acte constatant le partage. » Selon l'article 1377 du même code, « le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R.221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution ». L'article 1378 de ce code dispose que « si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l'unanimité que l'adjudication se déroulera entre eux. A défaut, les tiers à l'indivision y sont toujours admis. » Selon l'article 1273 du code de procédure civile, « le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe. Le tribunal peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle ». Selon l'article 1275 de ce code, « le notaire commis ou l'avocat établit un cahier des charges. Si la vente a lieu à l'audience des criées, ce cahier est déposé au greffe du tribunal. Le cahier des charges indique le jugement qui a ordonné la vente, désigne les biens à vendre et mentionne la mise à prix et les conditions de la vente ». Sur ce, Par une exacte motivation que la cour adopte sans réserve, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Béthune a ordonné la vente sur licitation du bien immobilier situé [Adresse 7] demandée par Mme [V] [O] et fixé sa mise à prix à la somme de 110 000 euros avec faculté de baisse du prix à défaut d'enchères, compte tenu d'une part de l'occupation exclusive du bien par M. [W] [K], du délai écoulé depuis l'ouverture des opérations de partage et de l'impossibilité pour le notaire désigné de procéder au partage faute pour M. [W] [K] d'acquiescer à une vente amiable, d'autre part de l'évaluation de l'immeuble par le notaire désigné, en janvier 2022, à un prix compris entre 150 000 et 160 000 euros et de l'objectif d'attirer le plus grand nombre d'enchérisseurs. Il est ajouté qu'en cause d'appel, Mme [V] [O] produit aux débats un courier de la [15] du 4 février 2025 attestant de ce que M. [W] [K] a déménagé à [Adresse 18], de sorte qu'il n'est pas légitime à invoquer une impossibilité de se reloger. Les chefs de jugement relatifs à la vente sur licitation du bien indivis seront confirmés. Sur l'indemnité d'occupation M. [W] [K] fait valoir que l'indemnité d'occupation doit être calculée en fonction de la valeur de l'immeuble alors que nul ne sait s'il sera vendu ni à quel montant, que Mme [V] [O] doit être déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation et qu'il convient de renvoyer au notaire son calcul. A titre subsidiaire, il soutient que le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixé à hauteur de 146,66 euros par mois, compte tenu d'une valeur de l'immeuble de 110 000 euros, calculée comme suit: ((110 000 x 4 %) - 20 %)/12/2. Il prétend que la valeur prise de 6 % ne correspondant pas à celle retenue par les tribunaux. Mme [V] [O] soulève que M. [W] [K] ne motive pas sa demande d'infirmation du chef de jugement le condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation. Elle fait valoir que la jouissance privative de l'immeuble par M. [W] [K] est incontestable et non contestée, qu'il a été débouté de sa demande de jouissance gratuite du domicile conjugal, de sorte qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision post-communautaire. Mme [V] [O] soutient que le juge de première instance a appliqué à la valeur du bien, soit la somme 150 000 euros, correspondant à l'estimation basse du notaire, la formule habituelle de calcul du montant de l'indemnité d'occupation, de sorte que le montant de l'indemnité d'occupation qu'il a retenu doit être confirmé. Le juge aux affaires familiales a dit que M. [W] [K] est redevable envers l'indivision post-communautaire d'une indemnité d'occupation à compter du 30 septembre 2016 au titre de la jouissance privative de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] d'un montant de 600 euros (six cents euros) par mois aux motifs qu'il est suffisamment établi, et il n'est pas contesté, que M. [W] [K] se maintient dans l'immeuble indivis depuis la séparation des parties, tout en empêchant Mme [V] [O] de pénétrer dans les lieux, que cette jouissance est onéreuse, M. [W] [K] ayant été débouté de sa demande de jouissance gratuite, que le montant de cette indemnité est fixé en fonction de la valeur locative de l'immeuble, que le notaire désigné a estimé que la valeur du bien est comprise entre 150 000 euros à 160 000 euros, que la valeur locative a été calculée à partir de la valeur basse de l'immeuble, soit 6% de la somme de 150 000 euros, de sorte que l'indemnité d'occupation due par M. [W] [K] à l'indivision post-communautaire a été fixée à une somme de 7 200 euros par an et 600 euros par mois, compte tenu d'un abattement de 20% compensant la précarité de l'occupation. Selon l'article 815-9 et suivants du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera recevable plus de 5 ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être. L'indemnité est destinée à compenser la perte de revenus subie par l'indivision du fait de l'occupation privative d'un indivisaire. Cette indemnité n'est pas un loyer et peut être fixée à un montant inférieur à la valeur locative. En effet, si l'actif indivis est privé des revenus locatifs, les indivisaires ne supportent pas les contraintes liées à la recherche d'un locataire, à l'absence ponctuelle de location, ou les risques d'impayés de sorte qu'un abattement sur la valeur locative peut être justifié. De même, il est constant que l'indemnité d'occupation est due par l'indivisaire à compter dès la jouissance exclusive et privative par lui du bien indivis. Sur ce, Au terme du dispositif de ses conclusions, M. [W] [K] ne formule pas les demandes de débouté de Mme [V] [O] de sa demande d'indemnité d'occupation ni de renvoi de son calcul au notaire qu'il développe dans le corps de ses écritures. La cour n'en est pas saisie. Au fond, le juge de première instance a exactement jugé que M. [W] [K] est débiteur envers l'indivision d'une indemnité d'occupation en contrepartie de sa jouissance exclusive et à titre onéreux de l'immeuble indivis et que le montant de cette indemnité est fixé en fonction de la valeur locative de l'immeuble, laquelle se déduit de la valeur de l'immeuble, et non de sa mise à prix dans le cadre d'une licitation contentieuse.