Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 novembre 2025 — n° 24-17.240

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 avril 2024), M. [N] a vendu à la société [P], par acte du 25 août 2017, des parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 7]. 2. M. [N] et Mme [I] avaient préalablement vendu à MM. [F] et [L], par acte du 7 mars 2013, les parcelles voisines cadastrées section B n° [Cadastre 6] et [Cadastre 4] leur appartenant et qui permettaient à l'ensemble de leurs parcelles d'accéder à la voie publique. 3. Se prévalant de l'état d'enclave des parcelles acquises, la société [P] a assigné M. [B], propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée section B n° [Cadastre 1], en fixation de l'assiette de la servitude de passage. 4. Soutenant que l'état d'enclave résultait de la division, par l'acte de vente du 7 mars 2013, d'un fonds unique, M. [B] s'est opposé à la fixation de l'assiette de la servitude sur son fonds.

Réponse de la Cour 6. Aux termes de l'article 684, alinéa 1er, du code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. 7. Lorsque l'état d'enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d'un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d'enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique. 8. En outre, la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu'ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l'application de l'article 684 du code civil. 9. La cour d'appel a, d'abord, relevé que M. [N] et Mme [I] avaient acquis, par acte du 9 avril 1999, les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5], puis, par acte du 24 juillet 1999, les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et que le fonds unique ainsi constitué disposait d'un accès à la voie publique par la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 4]. 10. Elle a, ensuite, constaté que M. [N] et Mme [I] avaient vendu, le 7 mars 2013, les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 4] et [Cadastre 6] et que M. [N] était resté propriétaire du fonds enclavé constitué par les parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 7], par la suite vendues à la société [P]. 11. Ayant ainsi caractérisé que l'état d'enclave des parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] était la conséquence directe de la vente, intervenue le 7 mars 2013, de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 4], la cour d'appel en a exactement déduit, nonobstant l'acquisition de ces parcelles, le 25 août 2017, par la société [P], que le passage permettant leur désenclavement ne pouvait être établi que sur les parcelles issues du fonds divisé. 12. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [P] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [P] et la condamne à payer à M. [B] la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.