Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 décembre 2025 — n° 24-10.767

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 novembre 2023), la société Maison Molière (la locataire) exploite un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes dans un immeuble loué selon bail commercial conclu le 15 juillet 2010 avec la société civile immobilière du [Adresse 2] à [Localité 4] (92) (la SCI). 2. Par acte authentique du 30 juin 2017, la SCI a vendu l'immeuble à la société par actions simplifiée [Adresse 2] (la SAS). 3. Le 18 juin 2020, la SAS a notifié à la locataire, au visa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce son intention de vendre l'immeuble. 4. Par actes des 9 et 16 juillet 2021, la locataire a assigné la SCI et la SAS en nullité de la vente du 30 juin 2017, restitution des loyers versés depuis la vente et indemnisation, soutenant que cette vente était intervenue en fraude à ses droits. 5. La SAS a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Réponse de la Cour 9. Selon l'article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. 10. Aux termes de l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. 11. Il en résulte, d'une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d'autre part, que l'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code. 12. Les moyens, qui postulent le contraire, ne sont donc pas fondés.

PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Maison Molière aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Maison Molière et la condamne à payer à la société civile immobilière du [Adresse 2] à [Localité 4] (92) la somme de 1 500 euros et à la société par actions simplifiée [Adresse 2] la somme de 1 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.