Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 décembre 2025 — n° 24-20.480

Faits et procédure 1. Selon le jugement attaqué (tribunal judiciaire de Béziers, 16 septembre 2024) et les productions, par acte du 13 décembre 1993, le Syndicat mixte pour l'aménagement et le développement de la basse vallée de l'Aude (le SMADBVA), aux droits duquel vient désormais le département de l'Hérault (le département), a consenti à la commune de [Localité 9] (la commune) un bail emphytéotique d'une durée de cinquante ans ayant pour objet l'implantation de toutes activités liées à la mer et au nautisme professionnel ou d'agrément et portant sur des parcelles situées au sein d'un port départemental, cadastrées section BC n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à [Cadastre 6]. 2. La commune a fait édifier sur les parcelles cadastrées section BC n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6] deux mas conchylicoles, les travaux de construction ayant été achevés, sur son autorisation, par la Coopérative maritime et conchylicole de [Localité 9] (la CMCV). 3. Par un acte notarié du 23 mai 1995, la commune a cédé à la Caisse d'épargne et de prévoyance du Languedoc-Roussillon (la Caisse d'épargne) une partie du bail emphytéotique du 13 décembre 1993, portant sur les parcelles supportant les deux mas en litige, pour la durée du bail restant à courir, et, par un second acte du même jour, la CMCV a vendu à la société Méditerranée immobilier les deux mas édifiés sur les parcelles cadastrées section BC n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. 4. Le 5 mai 2000, cette dernière société a revendu à Mme [B] et à [I] [C] les deux mas conchylicoles précités et, par un second acte du même jour, la Caisse d'épargne a sous-loué à Mme [B] et à [I] [C] les deux parcelles sur lesquelles les constructions sont édifiées, sous les mêmes clauses, charges et conditions que celles stipulées au bail emphytéotique initial. 5. Par acte authentique des 12 et 13 septembre 2013, le département, la commune et la Caisse d'épargne, respectivement bailleur, emphytéote initial et cessionnaire d'une partie du bail emphytéotique, ont amiablement résilié le bail du 13 décembre 1993. 6. Après le décès de [I] [C], Mme [B], que le délégataire du port avait invitée à conclure une convention d'occupation précaire pour régulariser son occupation, a refusé cette proposition. 7. Deux procès-verbaux de contravention de grande voirie ont été dressés à l'encontre de Mme [B] à raison d'une occupation sans titre du domaine public et de l'utilisation des installations portuaires. 8. Le département a saisi un tribunal administratif afin que Mme [B] soit condamnée pour contravention de grande voirie et qu'il lui soit enjoint de libérer et de vider les deux mas conchylicoles. 9. Mme [B] s'étant prévalue de l'acte notarié du 5 mai 2000 pour revendiquer la propriété des deux constructions, la cour administrative d'appel a sursis à statuer jusqu'à ce que le juge judiciaire, saisi par question préjudicielle, se soit prononcé sur la propriété de ces deux bâtiments.

10. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Réponse de la Cour 12. Aux termes de l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque. 13. Aux termes de l'article L. 451-10 du même code, l'emphytéote profite du droit d'accession pendant la durée de l'emphytéose. 14. Il s'en déduit que l'emphytéote, qui ne profite de l'accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s'éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. Dès lors, l'acquéreur de ce droit n'est pas propriétaire des constructions à l'issue du bail emphytéotique. 15. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme [B] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.