Tribunal judiciaire, ch. 9 referes, 11 décembre 2025 — n° 25/00188

EXPOSE DU LITIGE Vu l’assignation en référé devant le tribunal judiciaire de NANCY délivrée le 28 mars 2025 à la société civile immobilière (SCI) EDC à la requête de l’EURL LA CAMPAGNOLA, Vu les conclusions n° 2 de l’EURL LA CAMPAGNOLA en date du 13 juin 2025, Vu les conclusions n° 2 de la SCI EDC remises à l’audience du 1er juillet 2025, Vu la mise en délibéré de l’affaire lors de l’audience du 01 juillet 2025, à laquelle les parties ont repris oralement le bénéfice de leurs écritures,

MOTIFS DE LA DECISION La SCI EDC est propriétaire d’un immeuble sis 83 rue de Nancy à CHAMPIGNEULLES (54250). Le rez- de- chaussée est occupé par un restaurant-pizzeria selon bail commercial conclu et renouvelé depuis le 18 décembre 1987 et en dernier lieu le 05 juillet 2024. Depuis le 1er août 2022, le fonds de commerce est exploité par l’EUR LA CAMPAGNOLA. Trois appartements se trouvant dans les deux étages de l’immeuble sont donnés en location à des particuliers depuis 2024, alors que cette surface faisait auparavant partie de l’assiette locative du restaurant-pizzeria. L’EURL LA CAMPAGNOLA affirme que les décomptes de charges et les quittances de loyer ne lui étant plus adressées régulièrement par sa bailleresse, elle a été contrainte de les solliciter auprès d’elle, ce qui aurait entraîné, en rétorsion, le blocage par la SCI EDC de l’accès par l’EURL LA CAMPAGNOLA de son compteur d’eau, le verrouillage de la porte constituant l’issue de secours du restaurant, l’installation de caméras de surveillance, et le « refoulement » des containers de poubelles sur la terrasse du restaurant. L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’EURL LA CAMPAGNOLA forme diverses demandes de condamnation sous astreinte de la SCI EDC destinées à faire cesser ce qu’elle considère comme des troubles manifestement illicites contraires à l’obligation faite à la bailleresse d’assurer à sa locataire la jouissance paisible des lieux pris à bail conformément à l’article 1719 du code civil : a) s’agissant de l’installation de caméras : L’EURL LA CAMPAGNOLA reprochait à la SCI EDC d’avoir fait installer dans les parties communes deux caméras dont une visant la salle de restauration et l’autre la porte d’entrée des douches utilisées par ses salariés. Il est constant aux termes du procès-verbal de commissaire de justice de Maître [D] du 14 avril 2025 (pièce 4 de la SCI EDC) que les caméras ont été orientées vers le sol. L’EURL LA CAMPAGNOLA a modifié sa demande dans ses conclusions du 13 juin 2015 en sollicitant la condamnation sous astreinte de 100 € par jour de retard à maintenir les deux caméras installées dans les parties communes de l’immeuble orientées tel que décrit au procès-verbal de Maître [D]. A l’audience du 1er juillet 2025, l’EUR LA CAMPAGNOLA a confirmé que le problème était résolu. Il n’y a dès lors plus lieu à statuer, la demande étant devenue sans objet b) sur le branchement électrique des parties communes sur le compteur individuel de l’EURL LA CAMPAGNOLA : L’EURL LA CAMPAGNOLA soutient qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé le 23 janvier 2025 par Maître [L], commissaire de justice, que son compteur électrique alimente en électricité l’ensemble des parties communes de l’immeuble. Elle conteste être l’unique utilisatrice de ces parties communes, l’ensemble des occupants de l’immeuble et notamment le gérant de la SCI EDC en usant. Elle demande que la SCI EDC soit par conséquent condamnée, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, à intervenir sur l’installation électrique de l’immeuble afin que son compteur électrique individuel n’alimente plus en électricité les parties communes concernant tant l’éclairage que l’ensemble des prises électriques des communs. Elle affirme que le branchement sur le compteur électrique de M. [B] ne concerne que l’éclairage et non les prises électriques toujours raccordées à son compteur individuel. La SCI EDC, en réplique, fait valoir que ce branchement globalisé se justifiait de 1987 à 2024 par la mise à disposition exclusive de l’immeuble pour les besoins du restaurant. Elle indique que l’EURL CAMPAGNOLA conserve l’usage des parties communes du rez-de-chaussée au moins jusqu’au 31 décembre 2026, date à laquelle elle s’est engagée à ne plus les emprunter et à faire installer une porte reliant la cuisine à la salle de restauration. Elle fait valoir qu’elle a provisoirement dévoyé le circuit électrique des parties communes pour le raccorder provisoirement et avec son accord au compteur d’un locataire, M. [B], ce que confirme le procès-verbal de constat de Me [D]. Elle conclut au débouté de cette demande, l’EURL LA CAMPAGNOLA n’ayant plus aucun droit sur ces parties communes. En l’espèce, il ressort de l’acte de renouvellement de bail commercial en date du 05 juillet 2024 (pièce 1 de l’EURL LA CAMPAGNOLA) que l’EURL LA CAMPAGNOLA devra uniquement accéder aux parties communes par la pizzeria et non par l’entrée latérale des parties communes, et qu’elle s’engage à mettre une porte pour accéder de la cuisine à la pizzeria par l’intérieur sans accéder par les communs, au plus tard le 31 décembre 2026. Il s’en déduit que l’EURL LA CAMPAGNOLA n’a plus vocation à avoir l’usage de ces parties communes. Il ressort également du procès-verbal de constat de Me [D] que le câble d’alimentation des éclairages des communs rejoint le compteur de M. [B], ce dernier ayant indiqué avoir donné son accord le temps qu’un compteur électrique spécifique aux communs soit installé. Par ailleurs, l’EURL LA CAMPAGNOLA ne démontre pas que les prises électriques seraient toujours raccordées à son compteur individuel. M. [J], électricien étant intervenu le 30 mai 2025 dans les parties communes à la demande de la SCI EDC, atteste au contraire qu’il n’y avait plus de courant dans ces parties (pièce 8 de la SCI EDC). Dès lors, la SCI EDC a déjà donné satisfaction à l’EURL LA CAMPAGNOLA en faisant en dérivant le circuit électrique des parties communes pour qu’il ne soit plus raccordé au compteur de la pizzeria. L’EURL LA CAMPAGNOLA, qui n’a plus vocation à utiliser les parties communes, est déboutée de cette demande qui concerne l’alimentation en électricité de ces mêmes parties communes. L’EURL LA CAMPAGNOLA demande en outre le rétablissement par la SCI EDC, sous la même astreinte, des interrupteurs électriques permettant de mettre en fonction la lumière au sein du vestiaire et de la réserves, pièces privatives au titre du bail commercial. Elle soutient que ces interrupteurs ont été enlevés par le gérant de la SCI EDC. Cette dernière conclut au rejet de cette demande, exposant que l’EURL LA CAMPAGNOLA ne justifie d’aucun préjudice, l’EURL LA CAMPAGNOLA disposant d’un éclairage branché sur son circuit électrique privatif. La demande de l’EURL LA CAMPAGNOLA est illogique, dans la mesure où elle revient à maintenir dans les parties communes des interrupteurs destinés à éclairer des parties privatives à son profit, alors qu’elle demande par ailleurs de séparer l’alimentation électrique des communs de la sienne propre. Cette demande est rejetée, en absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite . c) Sur la demande de déverrouillage de la porte des parties communes constituant l’issue de secours. L’EURL LA CAMPAGNOLA forme cette demande sous astreinte. La SCI EDC conclut au rejet, la reprise des parties communes ayant eu pour conséquence de priver l’EURL LA CAMPAGNOLA de son accès par l’arrière du restaurant. Elle fait cependant observer que LA CAMPAGNOLA n’a plus de droit sur cet accès aux termes du bail du 05 juillet 2024, et qu’elle dispose d’une autre sortie possible sur la voie publique, de sorte qu’il n’existe aucun trouble manifeste. Il a été constaté par Me [D] que la première salle de restaurant comprend une porte -fenêtre avec trois vantaux donnant accès à la voie publique.

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DISONS que les demandes de condamnation sous astreinte de la SCI EDC à maintenir les deux caméras installées dans les parties communes de l’immeuble orientées tel que décrit au procès-verbal de Maître [D], et à rétablir l’accès au compteur d’eau, sont devenues sans objet, CONDAMNONS la SCI EDC à transmettre à l’EURL LA CAMPAGNOLA, sous astreinte de 30€ (trente euros) par jour de retard à l’issue du délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, les quittances de loyer des mois de novembre 2024 à juin 2025, REJETONS les autres demandes de condamnations sous astreinte formées par l’EURL LA CAMPAGNOLA à l’encontre de la SCI EDC, REJETONS la demande de provision formée par l’EURL LA CAMPAGNOLA contre la SCI EDC, CONDAMNONS l’EURL LA CAMPAGNOLA, sous astreinte de 30 € (trente euros) par jour de retard à l’issue du délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, à faire cesser toute émission de suies par la cheminée du restaurant, au besoin en faisant équiper celle-ci, par un professionnel qualifié, d’un dispositif de traitement et de filtration des fumées conformes aux normes sanitaires en vigueur, CONDAMNONS l’EURL LA CAMPAGNOLA, sous astreinte de 30 € (trente euros) par jour de retard à l’issue du délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, à faire déposer l’avancée de toiture ainsi que les deux enseignes surnuméraires se trouvant au fronton de l’établissement, REJETONS les autres demandes de condamnations sous astreinte formées par la SCI EDC à l’encontre de l’EURL LA CAMPAGNOLA, DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties, DISONS que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit. La greffière Le président Copie exécutoire délivrée à le Copie délivrée à le