Cour d'appel, chambre civile section a, 23 décembre 2025 — n° 24/02410

******** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES En 2013, la SCCV Reclus a été constituée afin de porter une opération immobilière dénommée «'Les Jardins d'[Adresse 5]'» consistant en l'édification d'un immeuble à usage mixte d'habitation et professionnel comportant 3 blocs de bâtiments sur 7 étages pour une surface plancher de 5100 m2 pour un montant de 2.238.690,17€'TTC, sur un terrain situé [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 15], appartenant à la SARL Espace Caminiti, de la SARL Itinimac et la SARL [Adresse 5]. La société GPID Elisium et la société Foncière Valentin étaient les actionnaires de la SCCV Reclus. La société Foncière Valentin s'est retirée du projet et l'intégralité de parts de la SCCV Reclus a été cédée en février 2015 à M. [I] puis 50% des parts a été cédé à la SAS H Capital Advisors. Le23 juillet 2013, la SDH a signé un contrat de réservation 15 appartements, 6 parkings et 3 box ; elle a versé un dépôt de garantie de 115.040€. Le permis de construire n°38185131047.a été délivré le 21 octobre 2013 par la commune de [Localité 15]. La SDH a signé le 30 avril 2015 une lettre d'intention disant son accord pour l'achat en VEFA de 3 appartements et parkings supplémentaires au prix de 429.960€. Une attestation de relevé de réservation a été établie à la date du 4 mai 2015 par le notaire en charge des opérations de vente, Me [W]'. Par acte du 3 juin 2015, la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited (CGICE) agréée pour pratiquer en France des opérations de caution pour les ventes en l'état futur d'achèvement, ayant pour mandataire la SARL Ekwi Insurance, a apporté sa garantie financière d'achèvement extrinsèque et /ou de remboursment des acomptes versés à l'opération de VEFA moyennant une prime provisionnelle de 107.137€ TTC pour laquelle quittance a été délivrée le 29 mai 2015 par la société Ekwià la SCCV Reclus. Me [W], notaire assisté de Me [K] a été chargé de dresser les actes d'acquisition du terrain le 4 juin 2015 et celui de la vente en VEFA les 4 et 5 juin 2015 des appartements réservés par la SDH à l'exception des 3 appartements et stationnements supplémentaires objet de la lettre d'engagement d'avril 2015. L'acte authentique de vente en VEFA signé entre la SCCV Reclus, représentée par son gérant M. [I], et la Société Dauphinoise pour l'Habitat (ci-après SDH) , représentée par son directeur général M.[PA], fixait le prix de la vente à 2.238.690,17€ TTC et précisait que les travaux non encore commencés devaient être achevés au plus tard au 31 mars 2017. Un acte rectificatif de vente a été régularisé le 25 février 2016 pour modifier notamment les tantièmes des lots et ajouter un lot supplémentaire à la suite de la division d'un parking double en deux parkings simples. Le projet immobilier de la SCCV Reclus n'a pas abouti malgré une mise en demeure de la SDH envoyée le 19 mai 2017.

MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé d'une part que les «'demandes'» tendant à voir «'constater'» ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, en étant de même des «'demandes'» tendant à voir «'dire et juger'» ou «'juger'» lorsque celles ci développent en réalité des moyens et d'autre part que la cour n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes. Il est précisé également que les articles visés dans la présente décision sont pris dans leur version en vigueur à l'époque de la signature du contrat de VEFA . Le jugement produit son plein effet en sa disposition ayant retenu la compétence du tribunal judiciaire de Genoble en l'absence d'appel principal ou incident sur ce point Sur le fond Sur la résolution judiciaire du contrat de VEFA Selon les articles 1134 et 1184 du code civil , les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagamatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement. L'article L.261-1 du code de la construction et de l'habitat, précise que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Le contrat de VEFA signé les 4 et 5 juin 2015 en son paragraphe «'état actuel d'avancement des travaux -délai d'achèvement'» après avoir mentionné qu'à cette date, la Déclaration d'Ouverture de Chantier (DOC) n'avait pas été déposée par le vendeur , énonce':'«'le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît que l'ensemble immobilier atteint le stade d'avancement suivant': travaux non commencés'; délai de livraison -achèvement des travaux': le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que le souvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 mars 2017 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, tels qu'énoncés ci-après ('...)'» Et encore, en page 21 du contrat, il est mentionné au paragraphe «'délai de livraison-achèvement des travaux'» que «'le vendeur s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 1 er semestre 2017 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison'». Cette condition relative au délai de construction fixé au «'31 mars 2017 au plus tard'» est également reprise en page 27 du contrat. Or, il est établi par les constats d'huissier de justice réalisés à la requête de la SDH les 22 et 31 mars 2017, que la SCCV Reclus n'avait pas encore débuté le chantier à ces dates (absence de démolition et d'évacuation des existants, absence d'engins de chantier sur le site ..)'et la SCCV Reclus n'a pas donné suite à la mise en demeure adressée le 19 mai 2017 par la SDH par laquelle elle indiquait prendre acte de son l'inexécution contractuelle. La SCCV Reclus oppose en défense que la SDH supporte seule l'échec du projet immobilier au motif que son directeur général M. [PA] et son directeur du développement M. [VF], ont réalisé une réservation de complaisance en signant le 30 avril 2015 une lettre d'engagement pour l'acquisition de 3 appartements et 3 garages supplémentaires, réservation qui été retirée par la SDH et qui n'a donc pas été portée dans l'acte de vente, se livrant ainsi à une tentative de contournement des règles d'ordre public régissant la VEFA, afin d'atteindre la barre des 60'% de réservations soit 60'% du prix de vente, pour obtenir la garantie financière d'achèvement et la signature de la vente. Ce qui ne peut être retenu. En effet, il est établi que cette lettre signée le 30 avril 2015 porte uniquement une proposition d'acquisition dont la validité était fixée à 3 mois et qui était faite sous conditions suspensives (obtention de l'agrément et des financements de l'État dans la cadre de la programmation annuelle 2015'; obtention d'un avis de France Domaines conforme'; validation par le conseil d'administration de la SDH). Cette proposition d'acquisition ne peut pas juridiquement s'analyser en un contrat préliminaire de réservation au sens des articles L. 261-15 et R. 261-25 et suivants du code de la construction et de l'habitat en ce qu'elle n'en remplit aucune des conditions, ne serait-ce que l'établissement par écrit d'un contrat préliminaire de réservation signé par les parties ou encore le versement d'un dépôt de garantie, étant également souligné que l'article L.261-15 du même code précise en son dernier alinéa qu'est nulle, toute autre promesse d'achat ou de vente. D'ailleurs, la preuve de l'absence de régularisation d'un tel contrat préliminaire de réservation résulte d'un courriel de M. [I] daté du 29 juin 2015 par lequel il donnait son accord sur cette lettre d'engagement, et indiquait que «'Me [W] ne devrait pas tarder à se rapprocher de Me [K] pour la rédaction d'un projet de contrat de réservation'». De fait, l'acte authentique de vente en VEFA n'a pas tenu compte de cette proposition de réservation de 3 appartements et 3 garages supplémentaires, étant relevé qu'il est inopérant que Me [W] a pu en avoir connaissance ainsi que le démontre le fait qu'il a demandé communication «'des numéros de lots vendus à la SDH devant faire l'objet d'un prochain contrat de réservation'» dans un courriel du 28 mai 2015 (pièce 19 de Me [W])'; en effet, la mention de ces réservations ne pouvait être portée dans l'acte de vente en l'absence de régularisation de ce contrat préliminaire de réservation. La seule obligation de la SDH était celle de payer le prix convenu selon les modalités prévues au contrat. Or, il n'est pas discuté qu'elle a payé à la signature de l'acte authentique de vente la somme de 111.934,51€', puis celle de 223.869,02€ le 23 novembre 2015 après la délivrance de la DOC le 17 juin 2015. La SCCV Reclus ne peut pas sérieusement soutenir que la SDH a agi de mauvaise foi en s'acquittant de cette somme de 223.869,02€ au motif qu'elle avait été avertie de détournements opérés par M. [I] et des risques en résultant pour la bonne conduite de l'opération immobilière par un courrier du 16 décembre 2016 du successeur de M. [I], à savoir M. [TZ], et par un autre courrier de M. [TX] (redevenu associé de la SCCV Reclus) du 23 octobre 2015. En effet, la SDH, tenue personnellement, en sa qualité d'acquéreur, au paiement des sommes énoncées au contrat de vente, ne pouvait pas s'abstenir de s'acquitter de son obligation, sauf à se voir reprocher le cas échéant, d'avoir contribué à la survenance de potentielles difficultés financières ayant mis la SCCV Reclus dans l'impossibilité d'exécuter ses propres obligations, dont celle de construire dans le délai contractuellement convenu. Enfin, tout état de cause, la SCCV Reclus n'a pas soutenu l'existence d'un cas de force majeure ou de l'une des «'causes légitimes de suspension du délai de livraison'» tels qu'énumérés en page 27 et 28 du contrat pour expliquer son absence d'exécution. En conséquence de ces constatations et considérations, la résolution du contrat de vente doit être prononcée aux seuls torts de la SCCV Reclus qui n'a pas honoré le délai de construction, l'indication d'un délai pour construire et délivrer l'immeuble étant un élément essentiel dans le cadre d'un contrat de VEFA .

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, dans les limite de l'appel, par arrêt rendu par défaut, Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives': -à la garantie financière d'achèvement, -aux préjudices de M'ou Mme [NS] [E]'; MM. [J] [F], [Y] [G], [Z] [L], [T] [A], [D] [S], [M] [U], [B] [C], [V] [IM], Mme [O] [P], la société Fleurus Conseil, la société FB Invest, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant, Déboute la société Dauphinoise pour l'Habitat de sa demande formée à l'encontre de la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited sur le fondement de la garantie financière d'achèvement, Faisant suite à la condamnation de la SCCV Reclus à payer à la société Dauphinoise de l'Habitat les sommes respectives de 111.934,51€, 223.869€, 223.869€ avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, Fixe la créance de la société Dauphinoise de l'Habitat à la liquidation judiciaire de la SCCV Reclus': -aux sommes de 111.934,51€' et 223.869€ au titre des sommes indument versées, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, -à la somme de 223.869€ au titre de l'indemnité de résolution, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, Condamne Me [W] à payer à la société Dauphinoise de l'Habitat la somme de 335.803,53€ et dit que cette condamnation est due in solidum avec la SCCV Reclus en liquidation judiciaire, Fixe la créance de la société Dauphinoise pour l'Habitat à la liquidation judiciaire de la SCCV Reclus à la somme de 335.803,53€, Dit que cette condamnation à la somme de 335.803,53€ sera supportée entre Me [W] et la SCCV Reclus à concurrence de 20'% pour le premier et de 80'% pour la seconde, Déboute la demande de la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited tendant à voir fixer au passif de la liquidation de la SCCV Reclus la somme de 12.743.678,62€, Condamne in solidum Me [W] et la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited à payer, au titre du préjudice financier résultant de la perte des fonds investis, les sommes de': '50.000€ pour M. [B] [C], '50.000€ pour M. [V] [IM], '200.000€ pour Mme [O] [P], '50.000€ pour M. [T] [A], '200.00€ pour M. [M] [U] '330.000€ pour M. [Z] [L] '100.000€ pour M. [J] [F], '20.000€ pour la société Fleurus Conseil, '75.000€ pour M. [D] [S], '100.000€ pour M. ou Mme [NS] [E] , '200.000€ pour la société FB Invest, '45.000€ pour M. [Y] [G], Condamne in solidum Me [W] et la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited à payer, au titre du préjudice financier résultant de la perte des intérêts escomptés au titre de l'investissement les sommes de': '3.732€ pour M. [B] [C], '3.732€ pour M. [V] [IM], '14.928€ pour Mme [O] [P], '3.732€ pour M. [T] [A], '14.928€ pour M. [M] [U] '24.631,20€ pour M. [Z] [L] '7.464€ pour M. [J] [F], '14.928€ pour la société Fleurus Conseil, '5.598€ pour M. [D] [S], ' 7.464€ pour M. ou Mme [NS] [E] , '14.928€ pour la société FB Invest, '3.358,80€ pour M. [Y] [G], Condamne in solidum Me [W] et la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited à payer au titre du préjudice moral une indemnité de: '5.000€ pour M. [B] [C], '5.000€ pour M. [V] [IM], '5.000€ pour Mme [O] [P], '5.000€ pour M. [T] [A], '5.000€ pour M. [M] [U] '5.000€ pour M. [Z] [L] '5.000€ pour M. [J] [F], '5.000€ pour la société Fleurus Conseil, '5.000€ pour M. [D] [S], '5.000€ pour M. ou Mme [NS] [E] , '5.000€ pour la société FB Invest, '5.000€ pour M. [Y] [G], Condamne in solidum Me [W] et la société Casualy et General Insurance Compagnie Europe Limited à verser à titre d'indemnité de procédure d'appel': -la somme de 5.000€ à la société Dauphinoise pour l'Habitat, -la somme de 8.000€ à MM.