Cour d'appel, 3e chambre civile, 8 janvier 2026 — n° 21/05295

* * * EXPOSE DU LITIGE : Par acte en date du 7 mai 2004, la SARL Spot a vendu à Monsieur [O] et Madame [N] son épouse, sur la commune de [Localité 9], une parcelle de terrain à bâtir figurant au cadastre lieudit [Localité 17], section AC n° [Cadastre 7] constituant le lot n°23 du lotissement dénommé [Adresse 16] [Localité 19] Le 25 août 2015, le lot n°23 a été vendu à Monsieur [G] [J]. Monsieur [J] expose qu'à l'occasion de la construction de son immeuble d'habitation, il a été confronté à une difficulté liée à l'empiètement de l'ouvrage soutenant le terre-plein contigu à sa parcelle et que pour poursuivre sa construction, il a été dans l'obligation de découper la partie du mur béton empiétant sur son terrain. Les 4 et 12 février 2019, Monsieur [J] a assigné l'association syndicale du lotissement [Adresse 18] et la SARL Spot devant le tribunal de grande instance de Perpignan. Par jugement réputé contradictoire du 19 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a : - déclaré Monsieur [J] irrecevable en toutes ses demandes à l'encontre de l'association syndicale du lotissement [Adresse 18] et la SARL Spot, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision, - condamné Monsieur [J] aux dépens de l'instance, - condamné Monsieur [J] à verser à la SARL Spot une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration d'appel enregistré par le greffe le 24 août 2021, Monsieur [J] a régulièrement relevé appel de ce jugement. Par conclusions enregistrées au greffe le 02 septembre 2025, Monsieur [J] sollicite la réformation du jugement et demande à la cour de : - condamner in solidum l'association syndicale du lotissement [Adresse 18], prise en la personne de son directeur et la SARL Spot, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [J] la somme de 11 016 euros, - les condamner sous la même solidarité à payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi le 06 septembre 2017. Par conclusions enregistrées au greffe le 01 mars 2022, la SARL Spot sollicite la confirmation du jugement et demande à la cour de : - déclarer irrecevable Monsieur [J] en toute ses demandes, subsidiairement, - débouter Monsieur [J] en toute ses demandes, En tout état de cause, - condamner Monsieur [J] à payer à la SARL Spot la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Malgré signification du 06 décembre 2021 et du 12 septembre 2025, l'association syndicale du lotissement [Adresse 18] n'a pas constitué avocat. Par message RPVA du 26 septembre 2022, le conseil de Monsieur [J] indique que son client n'entend pas appeler en cause le représentant légal de l'Association [Adresse 14]. Monsieur [E] [L] s'est constitué le 30 octobre 2025 en son nom personnel mais n'a pas conclu.

MOTIFS DE L'ARRÊT : Au préalable, il convient de rappeler que l'acte de vente à Monsieur [J] du lot n° 23 expose que l'acquéreur ayant l'intention de construire sur le lot de lotissement un immeuble en tout ou partie à usage d'habitation, le vendeur précise qu'un bornage effectué par un géomètre-expert le 16 mars 2004 a fixé les limites du terrain, le procès-verbal de bornage étant annexé à l'acte. Aux termes du descriptif du terrain à bâtir établi par le cabinet de géomètres-experts le 16 mars 2004, le lot n° 23 est délimité : * Au Sud-Ouest (en façade sur la rue intérieure du lotissement) : - par une limite définissant l'alignement de la rue intérieure du lotissement. - les points 2094, 2095 et [Cadastre 1] déterminent la façade du lot sur la rue, elle est matérialisée par la fondation du futur mur de clôture constitué d'une rangée de blocs faisant partie de la propriété du présent lot. * Au Nord-Ouest ( en partie en façade sur la placette du lotissement) : - par la placette du lotissement : - l'extrémité Sud-Ouest de cette limite est définie par le point 2096 - à une distance de 6,15 m de ce point 2096 se trouve le point 2097 - ces points 2096 et 2097 déterminent la façade du lot sur la placette, elle est matérialisée par la fondation du futur mur de clôture constitué d'une rangée de blocs faisant partie de la propriété du présent lot. Si Monsieur [J] conteste que ce descriptif se rapporte au mur de soutènement de l'ouvrage constituant la placette qui déborde sur sa propriété, le descriptif du terrain à bâtir est confirmé par le procès-verbal de constat établi le 6 septembre 2017 à la demande de Monsieur [J] et par les photographies y figurant, l'huissier constatant que « sur cette fondation est construit le mur en parpaings sur lequel se trouve la limite extérieure du terre-plein », Monsieur [J] indiquant à l'huissier « Si je casse toutes ces bavures, une partie du terre-plein qui sert de parking du côté de ma propriété va surement tomber car je ne sais pas du tout si dans cet amas de pierre, de terre et de béton, il y a de la ferraille dans la poutre (...) », confirmant que l'ouvrage qu'il incrimine et qu'il a lui-même surligné en orange dans sa pièce n° 2 correspondant au permis de construire est bien celui décrit par le géomètre situé entre les points 2096 et 2097. Par conséquent, il ressort du descriptif du terrain à bâtir et du procès-verbal de constat que les fondations du mur en parpaings ayant une fonction de soutènement mais également de clôture entre le fonds de Monsieur [J] et la placette intérieure du lotissement font partie de la parcelle [Cadastre 11] dont Monsieur [J] est propriétaire. Il en résulte que le tribunal a justement retenu que Monsieur [J] étant propriétaire du mur de soutènement et de clôture ainsi que de la poutre qui y est ancrée était irrecevable en ses demandes, pour défaut de qualité à agir au titre d'un empiètement d'un fonds tiers sur son propre fonds. Par ailleurs, il appartient à Monsieur [J] de rapporter la preuve d'un vice caché lors de la vente, à savoir la présence d'une poutre empiètant sur sa parcelle. Or, force est de constater qu'il ressort du procès-verbal de constat du 6 septembre 2017 que la poutre ancrée dans le mur de soutènement était manifestement apparente et Monsieur [J] ne produit aucun élément au dossier permettant d'établir que cette poutre lui aurait été cachée lors de la vente en 2015 ni de contredire les affirmations de la SARL Spot faisant état de l'absence de travaux depuis la vente de l'immeuble aux époux [O] le 7 mai 2004, le descriptif de terrain à bâtir annexé à l'acte de vente du 25 août 2015 mentionnant notamment que la façade du lot n° 23 sur la placette était matérialisée par la fondation du futur mur de clôture constitué d'une rangée de blocs faisant partie de la propriété du présent lot, de sorte que les fondations étaient apparentes ainsi que la poutre litigieuse. Lors de la délivrance de son assignation en 2019, Monsieur [J] était en conséquence forclos en son action résultant des vices rédhibitoires prévue par l'article 1648 du code civil, étant rappelé que sa demande au titre d'un empiètement de la poutre sur son fonds était en tout état de cause irrecevable pour défaut de qualité à agir. Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Condamne Monsieur [G] [J] à payer à la SARL Spot la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ; Condamne Monsieur [G] [J] aux entiers dépens d'appel. le greffier le président