Cour d'appel, 2ème chambre section c, 22 janvier 2026 — n° 24/01755

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions critiquées; Y ajoutant, Condamne la SAS Elecsol le Haut Var à payer à la SAS Chabas [Localité 8] somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute la SAS Elecsol le Haut Var de sa demande fondée sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS Elecsol le Haut Var à supporter les dépens de la procédure d'appel Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

EXPOSE DU LITIGE Les 11 août et 08 décembre 2011, la société Chabas [Localité 8] a consenti à la société Elecsol Haut Var un bail emphytéotique de 21 ans portant sur l'intégralité de la toiture composée de dix volumes, d'un bâtiment sis [Adresse 3], en vue de la pose et de l'exploitation par le preneur de panneaux photovoltaïques en contrepartie d'un loyer annuel de 20 525 €, indexé sur le prix de vente de l'électricité produite par la centrale. La société Elecsol Haut Var s'est également obligée à assurer l'étanchéité de la toiture, à la maintenir en bon état d'entretien et à procéder aux réparations nécessaires. Celle-ci a fait réaliser divers travaux à ce titre entre les mois d'août et décembre 2011. La société Chabas [Localité 8], exploitant une concession de véhicules dans les locaux du bâtiment, a fait constater des entrées d'eaux générant des infiltrations durant le mois d'août 2011. Par acte d'huissier en date du 21 novembre 2012, la société Chabas Avignon a fait assigner la société Elecsol Haut Var par-devant le juge des référés du tribunal de commerce d'Avignon qui a, par ordonnance du 20 décembre 2012, condamné le preneur à prendre toute mesure de nature à éviter les infiltrations dans les bâtiments loués sous astreinte de 3 000 € pour chaque jour où serait constatée par huissier une éventuelle infiltration. La société Elecsol Haut Var a fait exécuter des travaux de reprise que la société Chabas [Localité 8] estimait insuffisants au regard des infiltrations d'eau qui perduraient. Le preneur a ainsi été destinataire de nombreux avertissements et mises en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception entre le 08 octobre 2013 et le 16 octobre 2015. Suivant arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 14 novembre 2019, la condamnation susvisée était confirmée et l'astreinte portée à 5 000 € pour chaque jour où sera constatée par huissier une éventuelle infiltration. La société Chabas Avignon a dans le même temps fait assigner la société Elecsol Haut Var par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon qui a, par ordonnance du 11 mars 2019, ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder M. [G] [X]. M. [X] a déposé son rapport le 23 juin 2023. La société Chabas [Localité 8] a par la suite fait délivrer deux sommations à la société Elecsol les 21 août et 05 septembre 2023 visant respectivement le règlement du montant des astreintes définitives à hauteur de 75 000 € et l'obligation de faire les réparations sous peine de résolution du bail emphytéotique le 05 septembre 2023. Ces sommations sont restées sans effet. Autorisée à assigner à jour fixe selon ordonnance du 12 décembre 2023, la société Chabas Avignon a, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, fait assigner la société Elecsol Haut Var par-devant le tribunal judiciaire d'Avignon aux fins, notamment, de prononcer la résiliation du bail emphytéotique du 08 novembre 2011. Par jugement contradictoire du 21 mai 2024, le tribunal judiciaire d'Avignon a, entre autres dispositions : -reçu la société Chabas [Localité 8] en son action ; -rejeté la demande de jonction formée par la société Elecsol Haut Var ; - rejeté la demande de surs à statuer formée par la société Elecsol Haut Var ; -prononcé en application de l'article 13 du bail emphytéotique du 08 novembre 2011, reçu aux minutes de Me [U] [N], [G] [O] et [I] [S], notaires, par acte passé entre la société Chabas [Localité 8] et la société Elecsol Haut Var ;

MOTIFS DE LA DECISION : À titre liminaire, la cour indique que si dans ses conclusions la société Elecsol Haut Var sollicite de voir : «' infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 21 mai 2024, en toutes ses dispositions' », ne sont pas reprises dans les motifs l'irrecevabilité tirée de l'absence de publication de l'assignation, dans le dispositif la résiliation du bail emphytéotique, enfin dans les motifs et le dispositif les dispositions tenant à l'application de l'article 700 du code de procédure et les dépens de première instance la cour n'en est donc pas saisie, elles sont donc confirmées. Sur la prescription de l'action en résiliation du contrat de bail emphytéotique Aux termes des dispositions de l'article 2224 du Code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La société Elecsol Haut Var (EHV) indique que le point de départ de la prescription qui doit être retenue est à tout le moins le 21 novembre 2012 date de l'assignation devant le tribunal de commerce d'Avignon déposée par le bailleur aux fins de la voir condamner sous astreinte à effectuer les réparations nécessaires. La société Chabas [Localité 8] SAS- Iveco (société Chabas) quant à elle conclue au débouté en l'état d'un point de départ constitué par le dépôt du rapport d'expertise et le refus du preneur d'exécuter les travaux. Il y a lieu de rappeler que la présente procédure est une procédure en résiliation du bail pour non-respect d'une de ses obligations par le preneur prévu au contrat, constituée par l'engagement lié à l'existence d'une servitude d'étanchéité, à l'obligation de maintenir le complexe d'étanchéité de la toiture, en cas de sinistre de faire toute réparation et remise en état de la toiture et enfin de procéder à la réparation intégrale des dommages dans l'hypothèse d'une absence ou d'une insuffisance de couverture d'assurance. Dans les faits les premiers sinistres apparaissent dès 2011, cependant et jusqu'en mai 2022, différents travaux ont été effectués à la suite des différents sinistres. Mais il ressort des pièces du dossier et notamment de l'accedit du 4 mai 2022 que le conseil de la société E. H. V a indiqué que la position de son client relativement aux travaux réparatoires pourrait être reconsidérée eue égard aux coûts importants de ces derniers. Le conseil de la société Chabas y ayant répondu qu'à défaut d'obtenir des précisions sur ce point le bail emphytéotique pourrait être remis en cause. Il résulte du rapport d'expertise que les travaux à effectuer ont été chiffrés et qu'aucune réponse quant à l'exécution desdits travaux n'a été faite par la société E. H. V. En conséquence de quoi c'est à compter du dépôt du rapport d'expertise et en l'absence de réponse de la société E. H. V. que le bailleur a été en capacité de mesurer dans toute son ampleur le dommage résultant de la volonté affichée de l'emphytéote de ne pas respecter ses obligations contractuelles. L'action en résiliation du contrat de bail emphytéotique n'est pas prescrite et la décision déférée confirmée de ce chef. Sur la demande de sursis à statuer Aux termes des dispositions de l'article 379 du code de procédure civile la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps où jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. La société E. H. V. Sollicite qu'il soit sursis à statuer jusqu'à ce qu'elle puisse justifier avoir réalisé les travaux préconisés par le rapport d'expertise et sollicite un délai de 18 mois pour ce faire. La société Chabas rappelle qu'elle ne sollicite pas dans le cas de la présente procédure la réalisation des travaux, mais la résiliation du bail, par ailleurs elle rappelle que le preneur a déjà bénéficié de très importants délais et qu'il n'exécuterait pas ses obligations tant qu'il n'aurait pas en tenue la condamnation des tiers au contrat. La présente procédure a pour objet la vérification de l'existence ou non d'un manquement du preneur à ses obligations, et non l'exécution des travaux réparatoires tels que prévu par le rapport d'expertise. En conséquence de quoi une pourrait être accordé de sursis à statuer le lien entre la présente procédure est la cause du sursis n'étant pas assez direct. La société E. H. V et débouté de sa demande de sursis à statuer, la décision déférée est confirmée de ce chef. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes des dispositions de l'article L 415-5 du code rural et de la pêche maritime : «' la résolution [du bail emphytéotique] peut également être demandée par le bailleur en cas d'inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fond des détériorations graves. Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances ». La société E. H. V fonde sa demande de délai sur le temps incompressible à la réalisation des travaux de reprise de la couverture, sur la justification des démarches qu'elle a entrepris pour résoudre les problèmes d'étanchéité jusqu'à présent, sur l'absence d'urgence telle que prévue par l'article 840 du code de procédure civile. La société Chabas rappelle que l'obligation d'étanchéité repose sur la seule société E. H. V, que les infiltrations perdurent depuis plus de 10 ans sans solution et qu'aucune démarche n'a été entreprise ni commencement d'exécution entraînant des dommages et un préjudice le bail l'empêchant de faire les travaux pour remédier aux difficultés par ailleurs elle rappelle que la société E. H. V a déjà bénéficié de très nombreux délais. S'agissant de la notion d'urgence de l'article 840 du code de procédure civile cette dernière fonde la recevabilité de la requête ladite recevabilité n'étant pas contestée dans la présente procédure. Concernant les conséquences tirées de l'absence de recours du bailleur contre le preneur sur la reprise des installations en l'état, l'absence de transmission de la police d'assurance dommage ouvrage et la résiliation du contrat d'achat d'électricité il appartient à la seule société Chabas de mesurer son intérêt à la procédure et aux demandes qu'elle y formule. Dans le cadre de l'exécution du bail emphytéotique liant les parties il est survenu de très nombreux sinistres successifs qui ont donné lieu à l'initiative du preneur à la mise en cause de son assureur lequel a effectué un certain nombre de travaux. Cependant lesdits travaux n'ont pas permis de régler définitivement les difficultés mêmes s'ils ont contribué à les limiter de façon très nette. Il n'est pas contesté que les difficultés d'étanchéité rencontrées durant la quasi intégralité de l'exécution du bail litigieux sont causées par l'existence de désordres liés aux travaux effectués par E.H.V. aux fins de construction sur le toit de l'immeuble loué d'une centrale photovoltaïque et que les travaux permettant de mettre fin aux difficultés d'étanchéité qui y sont liées n'ont pas été réalisés à ce jour. Par ailleurs la société E. H. V adopte depuis le dépôt du rapport ( 23 juin 2023) une position à tout le moins attentiste voire d'opposition à mettre en 'uvre les travaux nécessaires tels que répertoriés par l'expert, dès lors tout motif relevant de la complexité nécessitant un délai important de mise en 'uvre des travaux est inopérant. Il est justifié de ce que suite aux différents sinistres le bailleur a vu ses locataires mettre fin à leur bail commercial, et il doit être rappelé qu'en l'état d'un bail emphytéotique il ne peut faire exécuter lui-même les travaux.