Cour d'appel, chambre-2 jcp, 27 janvier 2026 — n° 24/01895

PAR CES MOTIFS , Accueille la Société [Localité 10] Invest en son intervention volontaire et dit que le présent arrêt lui sera opposble, Infirme le jugement rendu le 15 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] en ses seules dispositions ayant condamné solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 1 628,06 € à titre de dommages et intérêts contractuels, Statuant à nouveau sur ce seul point, Condamne solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 3 936,36 € à titre de dommages et intérêts contractuels, Confirme le jugement pour le surplus, Y ajoutant, Autorise la Société [Localité 10] Invest à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] et de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours de d'un serrurier et de la force publique et à l'enlèvement de tous biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix à leur frais et périls en cas de non-libération volontaire des lieux, Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer en cours outre les provisions sur charges à compter du 1 er août 2024 jusqu'au 20 février 2025, Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à la Société [Localité 10] Invest une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer en cours outre les provisions sur charges à compter du 21 février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, Condamne in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à payer à à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme globale de 1000 € au titre des frais irrépétibles, Condamne Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] aux dépens d'appel. Le greffier Le président de chambre

* * * * Madame [U] [Z] et Madame [G] [Z] ont donné à bail, par contrat du 5 mars 2021, à Madame [N] [B] et Monsieur [O] [S] un appartement sis [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 453 €, outre 47,38 € au titre des provisions sur charges. Par acte d'huissier signifié le 24 août 2023 en l'étude, les consorts [Z] ont informé les locataires de leur volonté de mettre fin au bail à compter du 4 mars 2024 pour motif légitime et sérieux, faisant valoir divers griefs imputables à un comportement fautif des locataires. Madame [N] [B] et Monsieur [O] [S] se sont maintenus dans les lieux après le congé délivré, de sorte que les consorts [Z] les ont assignés, par acte du 9 août 2024, à l'audience du 13 septembre 2024, en validation du congé, résiliation du bail et expulsion, indemnité d'occupation outre demandes indemnitaires. Convoqués par acte d'huissier remis en l'étude le 9 août 2024, les défendeurs n'ont pas comparu. Par jugement réputé contradictoire en date du 15 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a : -constaté que le congé délivré par Mesdames [Z] à M. [S] et Mme [B] par acte d'huissier remis à l'étude le 24 août 2023 est régulier, -constaté dès lors que le bail consenti le 5 mars 2021 concernant le logement [Adresse 6] s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 4 mars 2024, -ordonné en conséquence à Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement, -dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, -condamné solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 396,62 € (décompte arrêté au 1er août 2024), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au mois de juillet 2024, -condamné in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er août 2024 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, -condamné solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] la somme de 1 628,06 € à titre de dommages et intérêts contractuels, -condamné in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] à verser à Madame [G] [Z] et Madame [U] [Z] une somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné in solidum Monsieur [O] [S] et Madame [N] [B] aux dépens. Madame [N] [B] et Monsieur [O] [S] ont régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 16 décembre 2024, recours portant sur l'entier dispositif. Aux termes de leurs écritures du 28 mai 2025, ils demandent à la cour de les dire recevables et bien fondés en leur appel et y faisant droit, infirmer le jugement pour, statuant à nouveau : -A titre principal, juger que le congé délivré le 24 aout 2023 pour le 4 mars 2024 est non valide ; A titre subsidiaire,si la cour estimait que le congé délivré était valide, leur accorder des délais de paiement de sa dette par mensualité de 80 € pendant 23 mois et le solde le 24 ème mois ; En tout état de cause :

Sur ce, la cour, I- Sur l'intervention volontaire de la société [Localité 10] Invest Le 21 février 2025 l'immeuble abritant l'appartement objet du présent litige a été vendu à la société [Localité 10] Invest (pièce 38- attestation notariée de vente). Celle-ci est par conséquent accueillie en son intervention volontaire et le présent arrêt lui sera déclaré opposable. II- Sur la validité du congé En application des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. » Il appartient à la juridiction saisie de vérifier le caractère légitime et sérieux du motif invoqué, son exactitude et sa réalité. La charge du caractère fallacieux du motif du congé repose sur le locataire. Le congé délivré le 24 août 2023, à chacun des locataires, vise les motifs suivants : -l'obligation d'informer le bailleur ou son mandataire de la présence de parasites, rongeurs et insectes dans les lieux loués et de laisser visiter les locaux loués par ces derniers chaque fois que cela sera rendu nécessaire pour des réparations, la sécurité de l'immeuble, ou le respect des dispositions législatives ou règlementaires -l'obligation de faire entretenir au moins une fois par an, tous les appareils et installations diverses (chauffe-eau, chauffage central, etc') pouvant exister dans les locaux loués et justifier de cet entretien par la production d'une facture acquittée. -l'obligation d'assurer les risques dont les locataires doivent répondre au titre des locaux loués et d'en justifier annuellement auprès de votre bailleur -l'obligation de jouir des lieux en bon père de famille, et ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l'immeuble, soit d'engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l'immeuble ou envers le voisinage. Les propriétaires justifient aux débats de très multiples courriers de leur gestionnaire à destination des locataires rappelant leurs obligations sur tous ces points (courriers des 26 janvier 2022, 8 février 2022, 10 février 2022, 18 février 2022, 1er mars 2022, 21 novembre 2022, 28 décembre 2022, 20 janvier 2023, 1er février 2023, 7 février 2022, mars 2023, etc ). D'autres courriers émanent des services de la commune (3 mars 2022, 27 février 2023 notamment). Toutes ces pièces, auxquelles il convient expressément de se référer, font état d'une situation d'infection majeure par les cafards, dont les locataires n'ont pas informé leur propriétaire ni le gestionnaire, et, surtout, de leur intertie face aux multiples propositions d'interventions urgentes faites, leur refus d'ouvrir aux entreprises, l'annulation de plusieurs rendez vous. Il est encore fait état par des voisins commerçants du bruit incessant provenant de l'appartement, et du risque pour leur commerce en cas d'extension de l'invasion de cafards. De fait, le salon de coiffure attenant a dû faire l'objet d'une désinsectisation aux blattes. D'autres courriers témoignent de rappels fréquents relatifs à l'obligation d'entretenir la chaudière, ce dont il n'a jamais été justifié, de sorte que le gestionnaire a lui-même dépêché une entreprise, qui a découvert la chaudière infestée de cafards. D'autres courriers alertent aussi sur l'encombrement des parties communes par les locataires, photographies à l'appui. De multiples factures d'interventions sont communiquées à l'appui, toutes à l'initiative du gestionnaire. En réponse, après un exposé de diverses jurisprudences, les appelants se bornent à dire, très sommairement, sans aucun étayage factuel circonstancié, que 'le logement a toujours été bien assuré et les entretiens de la chaudière ou contre les nuisibles ou les canalisations encombrées ont toujours été effectués avec le concours de Monsieur [O] [S] et Mme [N] [B]'. A l'appui de ce court argumentaire, ils produisent en pièce n°1 une attestation d'assurance à l'entrée dans les lieux, soit avec effet au 5 mars 2021, pour la première année, sans justifier de la poursuite de ce contrat les années suivantes. Ils ne donnent strictement aucune explication sur l'obstruction mise à l'intervention des entreprises de désinsectisation. Les quelques factures d'intervention qu'ils produisent en pièce n°2 sont celles communiquées par les propriétaires. Ils ne produisent aucun justificatif relatif à l'entretien de la chaudière. Il sera rappelé qu'en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux rapports locatifs : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...). e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués (...), g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant (...)» Ces obligations sont reprises et détaillées aux conditions générales du bail au paragraphe obligations des parties, pages 7 à 11 en ce qui concernent les obligations du locataire. La multiplicité des courriers adressés par le gestionnaire aux locataires corrobore largement les griefs contenus dans le congé délivré, qui constituent assurément un motif légitime qui conduit à dire ce congé régulier, confirmant ainsi l'appréciation du premier juge. Les conséquences attachées (expulsion, indemnité d'occupation, etc ...) sont nécessairement également confirmées, sauf à dire, par amendement au jugement qu'elles le seront désormais à la diligence de la société [Localité 10] Invest, nouveau propriétaire.