Tribunal judiciaire, ppp baux jcp, 6 janvier 2026 — n° 25/01073

PAR CES MOTIFS , Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2018, entre Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W], d'une part, et Monsieur [H] [Z] et Madame [I] [E] épouse [Z], d'autre part, concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 24 mars 2024 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 24 mars 2024; DIT qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’arrivée au terme du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 25 avril 2023 pour le 30 avril 2024, celui-ci étant postérieur à la date d’échéance de la clause résolutoire ; ORDONNE à Madame [I] [P] veuve [Z] de libérer le logement et d'en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal ; DIT qu'à défaut pour Madame [I] [P] veuve [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point ; CONDAMNE Madame [I] [P] veuve [Z] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] la somme de Vingt Mille Trois Cent Quatre-Vingt-Dix-Huit Euros Quatre-Vingt-Onze (20.398,91 €), au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d'occupation arrêté au 21 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025 ; CONDAMNE Madame [I] [P] veuve [Z] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de Huit Cent Cinquante-Huit Euros Quinze (858,15 €), à compter du 24 mars 2024 et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Vingt Mille Trois Cent Quatre-Vingt-Dix-Huit Euros Quatre-Vingt-Onze (20.398,91 €), incluant l’échéance du mois de novembre 2025 ; CONDAMNE Madame [I] [P] veuve [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; CONDAMNE Madame [I] [P] veuve [Z] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] la somme de Huit Cents Euros (800,00€) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DIT qu'une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département. Le greffier, Le Juge,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] ont, par contrat conclu sous seing privé le 23 mars 2018, à effet du 1er mai 2018, donné à bail d'habitation à Monsieur [H] [Z] et Madame [I] [E] épouse [Z], une maison située [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 677,07 €, outre une provision sur charges de 60,00 €. Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie de 677,07 €. Monsieur [H] [Z] est décédé le 24 août 2020. Madame [I] [E] veuve [Z] est seule titulaire du contrat de bail. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 25 avril 2023, la Société A Responsabilité Limitée (SARL) ERIC-ARNAULD IMMOBILIER, mandataire de Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] a signifié à Madame [I] [E] veuve [Z] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 30 avril 2024. Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] ont fait délivrer à Madame [I] [P] veuve [Z] un commandement de payer la somme de 12.677,36 € au titre de l'arriéré locatif, de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation effective des lieux loués, visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] ont assigné Madame [I] [P] veuve [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir : ▸ à titre principal constater que par l’effet du congé qui a été notifié le 25 avril 2023, le bail consenti par Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] a pris fin le 30 avril 2024 et dire en conséquence que Madame [I] [P] veuve [Z] ainsi que tout bien et occupants de son chef devront avoir quitté les lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et qu’à défaut de ce faire il pourra être recouru à la force publique pour l’expulser elle et tous biens et occupants de son chef; ▸ subsidiairement, constater que le bail a été résilié un mois après la délivrance du commandement d’avoir à justifier d’une assurance des risques locatifs soit le 23 janvier 2024, soit le 23 février 2024, ou que ce bail a été résilié deux mois après la délivrance de ce commandement, soit le 23 mars 2024 et dire en conséquence que Madame [I] [P] veuve [Z], ainsi que tous biens et occupants de son chef devront avoir quitté les lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et qu’à défaut de ce faire il pourra être recouru à la force publique pour l’expulser elle et tous biens et occupants de son chef ; ▸ condamner Madame [I] [P] veuve [Z] à payer à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] : •la somme de 18.230,81 € correspondant au loyer / indemnité d’occupation qui sont dus à la date du 7 mai 2025, à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges découlant du bail résilié, • la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ▸ condamner Madame [I] [P] veuve [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 23 janvier 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 octobre 2025. A cette audience, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes. Ils indiquent que l’arriéré locatif est de 20 919,26 €, les récents paiements dont fait état Madame [I] [P] veuve [Z] ayant été rejetés, ce que conteste cette dernière. Afin de clarifier la situation, le juge autorise les parties à produire sous un délai maximal de quatre semaines un décompte précis des sommes versées et du reliquat éventuellement dû. Ils précisent leur opposition à l’octroi de délais de paiement tout en s’en rapportant à la décision du Tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée, « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ». Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ». En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience. Par conséquent, il convient de constater que l'action de Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. » En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » En l'espèce, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] ont produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 21 novembre 2025, comme autorisé à l’audience, montrant que Madame [I] [P] veuve [Z] restait devoir la somme de 20.919,26 €, de laquelle il convient de déduire 520,35€ (frais de relance et de contentieux)) injustifiés, soit un total au titre de l’arriéré locatif de 20.398,91 €, prenant en compte les deux versements de 858,15 € chacun, effectués par Madame [I] [P] veuve [Z] pour les mois de octobre et novembre 2025. La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Madame [I] [P] veuve [Z], destinataire du décompte du 21 novembre 2025, et n’ayant produit aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant, sera condamnée à payer la somme de 20.398,91 € au titre de l’arriéré locatif au 21 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025. SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L'EXPULSION DU LOCATAIRE Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » En application de l'article 24 V de la même loi, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 23 janvier 2024 pour la somme en principal de 12 677,36 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l'arriéré locatif n'a pas été régularisé et qu’aucun versement n’a été effectué pendant ce délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2024, le bail étant résilié depuis cette date. En outre, il n’y a pas lieu de relever l’arrivée au terme du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 25 avril 2023 pour le 30 avril 2024, celui-ci étant postérieur à la date d’échéance de la clause résolutoire. Il convient de relever que Madame [I] [P] veuve [Z] a repris le paiement intégral de son loyer depuis le mois d’août 2025. Cependant, compte tenu du montant de l’arriéré locatif et de la proposition de Madame [I] [P] veuve [Z] lors de l’audience de versement de la somme de 40,00 € en sus du loyer, précisant qu’elle ne pouvait pas financièrement aller au-delà de cette somme, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Madame [I] [P] veuve [Z] pour s’acquitter de sa dette locative. Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [P] veuve [Z], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 24 mars 2024. Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.» En outre, en application de l'article L412-6 du même code, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante. Ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait. En l'espèce, Madame [I] [P] veuve [Z] est entrée dans les lieux après signature d'un contrat de bail. Ainsi, la trêve hivernale lui est applicable. Par conséquent il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [B] [W] et Madame [T] [M] épouse [W] d'expulsion de la locataire sans délai. Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.