Tribunal judiciaire, jcp - ctx gal inf 10 000€, 16 janvier 2026 — n° 24/00631

PAR CES MOTIFS , Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Madame [B] [P] de sa demande de condamner la société à responsabilité limitée à lui payer la somme de 1405,04 euros à titre de trop-perçu des charges locatives ; DEBOUTE Madame [B] [P] de sa demande de réduction du montant des charges locatives à la somme de 10 euros par mois ; DEBOUTE Madame [B] [P] de sa demande en condamnation de la société à responsabilité limitée LABORDE IMMOBILIER au paiement de la somme de 1137,60 euros au titre du préjudice de jouissance ; DEBOUTE Madame [B] [P] de sa demande en condamnation de la société à responsabilité limitée LABORDE IMMOBILIER au titre du préjudice moral, financier et matériel subis ; CONDAMNE Madame [B] [P] aux entiers dépens ; DEBOUTE la société à responsabilité limitée LABORDE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; Ainsi jugé et prononcé, le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. La greffière La juge des contentieux de la protection

EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 21 septembre 2021, Monsieur [M] [G], par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée PROGEST, a donné à bail à Madame [B] [P] un local d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer initial mensuel de 700 euros. Par acte notarié en date du 30 septembre 2024, la société à responsabilité limitée LABORDE IMMOBILIER (ci-après dénommée SARL LABORDE IMMOBILIER) a acquis la branche d’activité de la SARL PROGEST. Par ordonnance du 06 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Béziers a enjoint à la SARL LABORDE IMMOBILIER de communiquer à Madame [B] [P] le détail des charges récupérables poste par poste ainsi que le mode de répartition des charges entre les locataires depuis le mois de septembre 2021, dans le délai d’un mois suivant la notification de l’ordonnance. L’ordonnance a été notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception du 09 décembre 2024 à la SARL LABORDE IMMOBILIER. A l’audience du 21 novembre 2025, Madame [B] [P], comparante, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles elle sollicite de : constater le caractère incomplet, incohérent et tardif des justificatifs ; constater la surfacturation de la TEOM fondée sur une surface erronée (100 m² au lieu de 33m² déclarés à la DGFP) ; dire et juger que le trop-perçu s’élève à 1.405,04 euros et condamner la SARL LABORDE IMMOBILIER à rembourser cette somme ; dire et juger que les provisions sur charges doivent être ramenées à 10 euros par mois jusqu’à la régularisation conforme ; constater la privation partielle de services essentiels et ordonner une réduction de loyer de 20 % pendant six mois, majorée de 20 % pour préjudice moral (1.137,60 euros) ; loyer mensuel : 790 euros ; réduction de 20 % ; 790 x 20 % = 158 euros mensuels ; période de 6 mois : 158 x 6 = 948 euros ; majoration de 20 % : 948 x 1,2 = 1.137,60 euros.allouer à Madame [P] une indemnisation complémentaire pour la production tardive des justificatifs et le préjudice subi.Madame [B] [P] fait valoir que les justificatifs des charges dont la transmission a été ordonnée par l’ordonnance du 6 décembre 2024 sont incomplets et ont été transmis au mois de juin 2025 par la SARL LABORDE IMMOBILIER, soit de manière tardive. Elle soutient au visa de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, que la défenderesse ne justifie toujours pas des charges réclamées dès lors qu’elle a procédé à une régularisation des charges locatives au titre du trop-perçu à hauteur de 582 euros mais que la somme indûment perçue s’élève en réalité à 1405,04 euros. Elle explique que la somme correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui lui est imputée ne correspond pas à la surface du bien loué et que les provisions sur charges restent inchangées depuis 2022 malgré les régularisations effectuées. En outre elle déclare que la SARL LABORDE IMMOBILIER ne justifie pas de la répartition des charges entre les locataires s’agissant des parties communes et indique que le compteur électrique en charge de mesurer la consommation commune est raccordé à un local commercial situé au rez-de-chaussée. Au soutien de sa demande de réduction du loyer de 20% pendant six mois et majorée de 20%, elle fait valoir au visa de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, la privation de services essentiels à savoir l’électricité dans les parties communes ainsi que l’interruption de l’entretien, constituant un manquement à l’obligation de jouissance paisible. Elle explique qu’elle a subi un préjudice moral du fait de la coupure d’électricité intervenue dans les parties communes et du dysfonctionnement de l’interphone pendant six mois. Elle indique que ces interruptions constituent des représailles du bailleur après qu’elle ait cessé de s’acquitter des charges locatives.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mis à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement. Sur les demandes au titre du trop-perçu des charges locatives : Aux termes de l’article 1425-8 du code de procédure civile, « le tribunal, en cas d'inexécution totale ou partielle de l'injonction de faire qu'il a délivrée, statue sur la demande, après avoir tenté de concilier les parties. Il connaît, dans les limites de sa compétence d'attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond. En cas de décision d'incompétence, l'affaire est renvoyée devant la juridiction compétente selon les règles prévues à l'article 82 ». L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n'ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d'instance. Selon l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L'article 1302-1 précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, et à titre liminaire, il convient de dire que la partie demanderesse est recevable à faire une demande indemnitaire en remboursement des provisions pour charges versées, celle-ci étant une demande additionnelle qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires tendant à obtenir des documents et des explications sur les charges locatives, elle est recevable dans le cadre de la procédure en injonction de faire sans que la demanderesse ne soit tenu d’introduire une instance selon la procédure de droit commun. Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [P] verse aux débats les relevés de propriété relatif au bien loué pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025. Elle explique que pour l’année 2021 est d’un montant de 27 euros ((670 x 14,05%) – le prorata du temps d’occupation de 3 mois et demi). Pour l’année 2022, la TEOM est d’un montant de 97 euros (693 euros x 14,05%). Pour l’année 2023, la TEOM est d’un montant de 104 euros (742 x 14,05%). Pour l’année 2024, la TEOM est d’un montant de 108 euros (771 x 14,05%). Pour l’année 2025, la TEOM est d’un montant de 110 euros (784 euros correspondant au revenu cadastral imposable x 14,05 %). Par conséquent, la locataire indique que les charges indument conservées au titre de la TEOM pour la période de 2021 à 2025 s’élèvent à la somme totale de 1405,04 euros. Au soutien de ses prétentions, la SARL LABORDE IMMOBILIER verse aux débat les justificatifs des régularisations de charges pour les années 2021, 2022 et 2023. Au titre de l’année 2021, la locataire s’est acquittée de la somme de 150 euros alors que la somme de 71,06 euros était due, par conséquent une régularisation de 78,94 euros a été effectué au profit de la locataire. Au titre de l’année 2022, la locataire s’est acquittée de la somme de 540 euros alors que la somme de 321,93 euros était due de sorte qu’une régularisation de 218,07 euros a été effectué au profit de la locataire. Au titre de l’année 2021, la locataire s’est acquittée de la somme de 428 euros alors que la somme de 228 euros de sorte qu’une régularisation de 200 euros a été effectué au profit de la locataire. Elle verse également aux débats le décompte locatif de Madame [B] [P] qui fait apparaitre les régularisations des charges effectuées pour les années 2021, 2022, 2023 ainsi que pour l’année 2024 (136 euros). Il y a lieu de relever que les justificatifs produits relatifs à la TEOM des années 2021, 2022 et 2023 font état du montant de la TEOM pour les trois lots détenus par Monsieur [M] [G] pour une superficie totale de 106m² et de la répartition de la taxe. En outre, le bailleur produit aux débats les avis de taxe foncière des années 2021, 2022 et 2023 ainsi que les factures d’électricité pour les années 2021 et 2022. Par conséquent, il y a lieu de relever que si la défenderesse n’a pas exécuté l’ordonnance en injonction de faire dans le délai imparti, elle a par la suite et dans le cadre de la présente instance, versé aux débats l’ensemble des documents qu’elle été enjoint à produire : le détail des régularisations des charges effectuées ainsi que leur mode de répartition pour les années 2021, 2022 et 2023. Elle verse également aux débats les justificatifs relatifs à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023. Dès lors et compte tenu des pièces versées aux débats, il y a lieu de constater que la demanderesse a bien fourni l’ensemble des documents demandés dans le cadre de l’ordonnance en injonction de faire ainsi que les explications quant aux chiffres figurants sur les relevés annuels de décomptes de charges. Il ressort des pièces du dossier que les charges sont justifiées par la SARL LABORDE IMMOBILIER de sorte qu’il n’est pas établi que Madame [B] [P] ait réglé un trop-perçu.