Tribunal judiciaire, troisième chambre, 22 janvier 2026 — n° 24/00068

* * * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2005, Madame [P] [Z] a consenti un renouvellement de bail à Monsieur [R] [O] et Madame [I] [G], venant aux droits des consorts [C], portant sur divers locaux commerciaux à usage exclusif de HOTEL-RESTAURANT-VINS dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2005 pour expirer le 28 février 2014. Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2008, Monsieur [R] [O] et Madame [I] [G] ont cédé leur fonds de commerce à la société LE MILADY'S avec tous les éléments en dépendant, et notamment le droit au bail. Par exploit du 21 août 2013, Madame [P] [Y] épouse [Z] a donné congé à la société LE MILADY'S pour le 28 février 2014, offrant le renouvellement à compter du 1er mars 2014 pour un loyer de 45.000 euros. Par mémoire notifié le 6 mars 2014, la société LE MILADY'S a sollicité la fixation du loyer à la somme de 21.595 euros. Par un jugement en date du 12 mai 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Versailles a fixé le loyer annuel en renouvellement au 1er mars 2014 au montant de 22.025 euros. Par acte du 9 novembre 2018, la société LE MILADY'S a assigné Madame [P] [Y] épouse [Z] devant le juge des référés aux fins d’obtenir sa condamnation à effectuer des travaux de mise en conformité des locaux et à défaut, la désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance du 29 septembre 2020, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise. Le 27 octobre 2022, la société LE MILADY'S a, par acte du 27 octobre 2022, sollicité le renouvellement du bail commercial. Par acte du 26 janvier 2023, Madame [P] [Y] épouse [Z] a indiqué refuser le renouvellement du bail commercial et a proposé le versement d’une indemnité d’éviction. L’expert judiciaire désigné par le juge des référés a déposé son rapport le 30 mai 2023 exposant que sa mission était rendue sans intérêt après le refus du bailleur de renouveler le bail. Par acte en date du 14 novembre 2023, la société LE MILADY'S a assigné Madame [P] [Y] épouse [Z] devant la présente juridiction. L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2025, la société LE MILADY'S demande au tribunal de : Vu les articles 1719 et suivants du Code civil, Vu les articles L.145-14 et suivants du Code de commerce, Vu les pièces versées au débat selon bordereau annexé, - déclarer recevable et bien fondée la société LE MILADY’S, - condamner Madame [P] [Y] épouse [Z] à payer la somme de 136.820,33 euros correspondants à 50 % du loyer global appelé par le bailleur ou son mandataire dû pour l’exploitation de l’hôtel et indûment perçus depuis le 1er mars 2014 et jusqu’au 30 juin 2025, à parfaire, - condamner Madame [P] [Y] épouse [Z] à payer la somme de 620.500 euros au titre de la perte d’exploitation subie en raison de l’impossibilité d’exploitation de l’hôtel par la société LE MILADY’S pour la période du 1er mars 2014 au 30 juin 2025, à parfaire jusqu’à la date de départ effectif de la société LE MILADY’S après paiement par le bailleur de l’indemnité d’éviction, - condamner Madame [P] [Y] épouse [Z] à payer la somme de 54.750 euros au titre de la perte de chance de percevoir une indemnité d’éviction majorée au regard de l’activité commerciale générée par l’exploitation de l’hôtel, - condamner Madame [Z] d’avoir à verser à la société LE MILADY’S la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner Madame [Z] aux entiers dépens de la procédure, comprenant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [E] [N] d’un montant de 3.000 euros. Elle fait valoir que : - le bailleur ne peut pas s'affranchir de son obligation de délivrance qui l'oblige à délivrer des lieux exploitables conformément à leur destination contractuelle, - cette obligation de délivrance s'impose au bailleur lors de la remise des l…

MOTIFS 1. Sur le manquement imputé au bailleur L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Selon ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il en résulte que le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d'accessibilité qu'exige l'exercice de l'activité du preneur sauf stipulation expresse contraire (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.901). Les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce qui prévoit que, même en présence d’une telle clause, les travaux de conformité ne sauraient être imputés au locataire dès lors qu’ils concernent des grosses réparations, ne sont pas applicables au bail objet du présent litige dès lors ces dispositions ne sont applicables qu'aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 et que le présent bail a été renouvelé en dernier lieu le 1er mars 2014. En l’espèce, le renouvellement du bail du 1er mars 2005 prévoit que « toute mise en conformité par suite de règlements administratifs présents ou à venir sera à la charge du PRENEUR et ne pourra, en aucun cas, justifier une demande de réduction de loyer ». Les parties ont donc entendu prévoir par une clause expresse que les travaux de mise en conformité soient mis à la charge de la locataire même dans l’hypothèse où ceux-ci seraient constitutifs de grosses réparations, l’article R. 145-35 précité n’étant pas applicable comme précédemment indiqué. Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [E] [N] que l’expert indique en page 13 que « A l’étage, depuis le palier, la baie libre distribuant sur le couloir fait 80 cm de passage, mais je mesure une hauteur de 1,80 m en son point le plus haut (en effet, une ferme de charpente est positionnée au droit de cette baie, et la hauteur libre diminue sur sa partie droite, en allant vers le couloir). La couloir de distribution mesure 93 cm de large. Pour accéder à la Ch3, il faut à nouveau passer sous une ferme de charpente : la hauteur libre maximale est de 2,03 m mais au milieu du couloir, elle ne fait que 1,82 m ». Évoquant en page 18 le projet de travaux, il reprend « La hauteur sous ferme dans la circulation des chambres, tel que projeté dans l’AVP2 est de 1,90m sous la 1ère ferme et de 2,03 m sous la 2ème ferme ; comme je l’ai indiqué dans ma note aux parties n°2, cette disposition n’est pas conforme à la réglementation qui requiert 2,20 m et doit faire l’objet d’une dérogation de la part des services concernés ». Il ajoute en page 20 « le différend principal entre Madame [Z] et la société LE MILADY’S sur les travaux à réaliser, relatif à la surélévation ou non de la charpente de l’immeuble, dépendra de la décision de la Commission Départementale de Sécurité d’accepter ou non une dérogation ». Il résulte en effet des dispositions combinées des articles 2 et 6 de l’arrêté du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R. 111-19-7 à R. 111-19-11 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 14 du décret n° 2006-555 relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public que les circulations intérieures horizontales doivent permettre un passage libre sous les obstacles en hauteur de 2,20 mètres. Toutefois, l’article L. 164-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité d’octroyer des dérogations notamment en cas d’impossibilité technique ou de disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en œuvre des prescriptions techniques d’accessibilité, d’une part, et leurs coûts, leurs effets sur l’usage du bâtiment et de ses abords, d’autre part. Il ressort des constatations techniques de l’expert que le premier étage des locaux loués ne pourrait en l’état être utilisé aux fins d’exercer une activité hôtelière dès lors que notamment le couloir de circulation des chambres ne serait pas conforme à la réglementation applicable ci-dessus rappelée en raison de la présence d’obstacles en hauteur. L’expert souligne également que l’adaptation de ces espaces à la réglementation nécessite des travaux de charpente. Toutefois, il ne résulte d’aucune mention du rapport que la configuration de l’espace de circulation serait rendue impossible par un vice affectant la structure de l’immeuble qui serait de nature à caractériser un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance nonobstant la clause relative aux travaux de conformité. Au contraire, l’expertise du 30 octobre 2015 réalisée dans le cadre de la procédure relative aux loyers commerciaux fait apparaître que la circulation est possible et que les chambres sont même aménagées conformément à leur destination puisque des lits y ont été déposées. Pour deux d’entre elles, elles sont pourvues d’une douche et une salle de douche est commune pour les deux dernières. Un sanitaire commun est également présent. Il n’est donc pas démontré l’existence d’un vice structurel affectant l’immeuble qui empêcherait l’utilisation des chambres et la hauteur de l’espace de circulation ne peut être considérée comme telle et doit uniquement être considérée comme une non-conformité aux règles d’accessibilité. Pour le surplus, la société LE MILADY'S se contente d’évoquer de façon générale et imprécise la non-conformité alléguée des chambres d’hôtel et de rappeler en page 7 de ses conclusions l’attestation de Monsieur [S] [X] du 21 novembre 2014 évoquant une porte d’accès n’ayant pas une largeur de passage suffisante et l’absence de coupe-feu suffisant. Toutefois, il faut constater qu’aux termes de la dite attestation aucune précision n’est apportée sur la nature des réglementations qui seraient enfreintes par les constatations de l’architecte et le grief de l’absence de coupe-feu suffisant évoqué par la société LE MILADY'S est trop imprécis pour savoir à quel élément il ferait référence. Par ailleurs, il apparaît que la société LE MILADY'S ne produit aucune injonction administrative imposant des travaux au premier étage de l’établissement sous peine de sanction administrative.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Déboute la société LE MILADY'S de l’intégralité de ses prétentions ; Condamne la société LE MILADY'S à verser à Madame [P] [Y] épouse [Z] la somme de 2.500 euros par application des dispositions l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la société LE MILADY'S aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire réalisée par M. [E] [N] ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JANVIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT