Tribunal judiciaire, référés cabinet 4, 30 janvier 2026 — n° 25/03325

EXPOSE DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 15], construit à la fin du XIXème siècle, a pour voisin un immeuble sis à l'angle des [Adresse 21], édifié en 1927. La courette du premier rejoignait la cour arrière du second. Le 21 juillet 2022, la SAS ONE a obtenu un permis de construire valant permis de démolir sur un terrain situé [Adresse 6], à [Localité 16], parcelle cadastrée section [Cadastre 14], ayant pour objet la réhabilitation d'un immeuble de bureaux et la création d'une extension créant une surface de plancher de 434 m². Le 03 septembre 2024, la SAS ONE a obtenu un permis de construire modificatif pour diverses modifications du projet initial et notamment le prolongement de l'extension [Adresse 19] et la création de l'extension [Adresse 18]. Ces deux permis de construire sont définitifs. * Considérant notamment que ce projet aurait pour conséquence de fermer leur courette, par assignation du 06.08.2025, - Le syndicat des COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, en qualité de propriétaire des parties communes et de représentant des intérêts collectifs des copropriétaires, - [Y] [U], - [J] [U] née [Z], en qualité de propriétaires des lots n° 8 et 19, - [O] [F], en qualité de propriétaire des lots n° 10 et 20, - [H] [A], - Les membres de l'indivision [W], venant aux droits de Mme [N] [W], Représentés par le cabinet LAUGIER FINE, en qualité de propriétaire du lot n° 14, ont fait attraire la SAS ONE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa du « Code de Procédure Civile, et notamment ses article 835 et 145 », et du « code civil », aux fins de voir : « INTERDIRE PROVISOIREMENT A LA SAS ONE et tout autre constructeur, entrepreneur ou bénéficiaire des travaux d'avoir à mettre en œuvre les autorisations d'urbanisme n° PC.013.055.22.00126 du 21 juillet 2022 et n° PC.013.055.22.00126.M01 du 3 septembre 2024 DESIGNER UN EXPERT avec mission de : - Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; - Se rendre sur les lieux litigieux afin d'examiner les conditions matérielles de l'environnement et la configuration des lieux. - Décrire la nature, l'intensité, la fréquence et la durée des troubles induits par les travaux en cours au [Adresse 6] et notamment : - Dire si les travaux autorisés vont supprimer les éléments d'habitabilité et de décence des logements sis au [Adresse 7] ; - Dire si les travaux autorisés vont réduire la luminosité naturelle dans les pièces principales et de services des logements sis au [Adresse 7].

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS, Sur la demande principale d'interdiction des travaux L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s'entendre du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l'exclusion d'un dommage purement éventuel. Il doit être apprécié à la date où il est statué. Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé. La contestation est sérieuse lorsque l'un des moyens de défense opposé au demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d'intervenir au fond. Le trouble anormal du voisinage peut présenter les caractéristiques du trouble manifestement illicite. En la présente espèce, cette demande est essentiellement motivée par des considérations relatives au respect des règles urbanistiques, notamment relatives à l'imperméabilisation des sols. Il convient de rappeler que de tels moyens ne sauraient prospérer devant la juridiction judiciaire, qui n'est pas compétente pour en connaître, à plus forte raison alors que les juridictions administratives, compétentes, n'ont pas été saisies, notamment dans le cadre de contestations des permis de construire. En ce qui concerne le trouble anormal du voisinage, il convient de rappeler aux parties qui n'en ont pas débattu qu'aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile actuellement en vigueur : « A peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire. Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants : 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ; 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ; 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation. » Les demandeurs se prévalent de ce que la construction aura pour conséquences : - la disparition des éléments d'habitabilité permettant de qualifier de « décent » un logement, faute de fenêtre permettant son aération, - la perte de lumière et d'aération ; - l'impossibilité d'accéder au mur pignon ; - le déchaussement des fondations de l'immeuble. Pour ce qui concerne les trois premiers points, le seul examen des photographies et des plans versés aux débats permettent de déterminer que la courette de l'immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 15] ne sera pas modifiée, mais seulement l'espace qui constituait la cour de l'immeuble voisin. Dans de telles conditions, et au regard d'une jurisprudence ancienne et constante sur la perte d'ensoleillement, il n'y a pas lieu à faire droit à la demande d'arrêt des travaux sur ce motif. La perte d'aération, contestée, au vu de ce qui précède, n'est pas démontrée en l'état. En ce qui concerne l'impossibilité d'accéder au mur pignon, au regard de la configuration de l'immeuble, c'est ce qui était initialement prévu, de sorte que, faute d'allégation de travaux urgents sur ce mur, cet argument n'est pas plus opérant. En fin, en ce qui concerne le déchaussement, a priori provisoire, des fondations de l'immeuble, il n'est pas nécessairement de nature à faire grief aux demandeurs. L'expertise permettra de s'assurer de son bon déroulement, le cas échéant. Dès lors, la demande d'arrêt des travaux sera rejetée. Les parties conserverons à l'esprit la nécessité impérieuse de respecter les dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile avant toute éventuelle assignation au fond. Sur l'expertise L'article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. » L'absence d'instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l'article 145 du Code de procédure civile, doit s'apprécier à la date de la saisine du juge. L'existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l'action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu'il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond. Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. Les demandeurs disposent d'un intérêt légitime pour faire évaluer contradictoirement si les travaux envisagés par leur voisine dont de nature à leur occasionner ou non un ou des préjudices, il y a donc lieu de faire droit à la demande d'expertise qui répond à un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile. L'étendue de la mission confiée à l'expert sera détaillée dans le dispositif de la présente ordonnance. En toute hypothèse, celle-ci ne peut en aucun cas, aux termes d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, s'apparenter à un audit, ni porter sur des questions de droit. Sur les demandes accessoires La présente ordonnance mettant fin à l'instance, il y a lieu de statuer sur les dépens. Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l'instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

LAISSONS les dépens de l'instance en référé à la charge du syndicat des COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8], Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, [Y] [U], [J] [U] née [Z], [O] [F], [H] [A], les membres de l'indivision [W], venant aux droits de Mme [N] [W], Représentés par le cabinet LAUGIER FINE, in solidum. LE GREFFIER LE MAGISTRAT