Tribunal judiciaire, jugecontentieuxprotection, 17 mars 2026 — n° 25/00017

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 21 février 2023, ayant pris effet le 1er janvier 2018, M. [V] [P] a donné à bail à usage d'habitation à Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H], une maison située [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer de 803 € par mois et aucunes provisions sur charges. Suite au signalement de Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] en date du 12 mai 2025 au pôle de lutte contre l'habitat indigne des Hautes Pyrénées, une visite du logement a été réalisée le 10 juillet 2025 par les services sanitaires de l'[Localité 2]. Le rapport de l'[Localité 2] en date du 07 août 2025 conclut à un certain nombre de désordres, qualifiés de non-conformités au Code de la santé publique, au règlement sanitaire départemental et au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Par arrêté préfectoral en date du 05 novembre 2025 le Préfet des Hautes Pyrénées a mis M. [V] [P], en sa qualité de propriétaire, en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité du logement dans un délai de 2 mois à compter de la date de notification. En raison de la persistance des désordres et de l'inertie du bailleur, Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] ont fait délivrer à ce dernier, par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, une assignation aux fins de voir : - ordonner avant dire droit une expertise judiciaire des désordres concernant l'immeuble, objet du bail, - autoriser Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] à consigner auprès de la CARPA le montant des loyers et charges prévus au bail qui viendront à échéance à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu'à exécution complète des travaux de réparation du logement loué, - condamner M. [V] [P] à leur verser la somme 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Le dossier a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 décembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 10 février 2026 à la demande de M. [V] [P]. A cette date, Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] – représentés par Maître [Y] [N] – sollicitent oralement le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils exposent que, malgré leurs demandes répétées, le bailleur n'a jamais répondu de ses obligations de délivrance et d'entretien du bien loué alors qu'ils affirment avoir toujours continué de payer leur loyer. En conséquence, les locataires ont sollicité l'intervention des services de la Préfecture des Hautes Pyrénées pour évaluer les risques d'insalubrité et une visite des lieux a été effectuée le 10 juillet 2025. Ils affirment que rapport de l'[Localité 2], en date du 07 août 2025, aurait conclu à l'existence de désordres nécessitant des travaux de la part du bailleur. Malgré le renvoi de l'affaire et un arrêté préfectoral en date du 05 novembre 2025 concernant la mise en conformité électrique, les locataires soutiennent qu'aucun des travaux préconisés n'ont été réalisés. En conséquence, ils sollicitent la réalisation d'une expertise judiciaire à l'effet de voir statuer sur la notion d'indécence du local pris à bail mais également sur le coût des travaux de réparation ou rénovation à entrevoir sur l'immeuble litigieux et enfin sur le préjudice de jouissance subi par eux. Les demandeurs sollicitent également, en raison de l'inexécution de ses obligations par le bailleur, l’autorisation de séquestrer les loyers à venir auprès du bâtonnier de l'ordre des avocats de [Localité 3] et ce jusqu'à exécution complète des travaux de réparation du logement loué, ainsi que la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. * En défense, M.

MOTIFS : Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties. I. SUR LA DEMANDE D'EXPERTISE JUDICIAIRE : Au terme de l'article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Ni l'urgence, ni l'absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au Juge des référés d'ordonner une mesure d’instruction, l'existence d'un motif légitime étant suffisante à cet effet. Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu'elles présentent un certain intérêt dans la perspective d'un procès, la mesure d'instruction s'inscrivant dans la perspective de trouver une solution au litige. En l'espèce, il résulte des pièces produites par les requérants et notamment du rapport de l'[Localité 2] en date du 07 août 2025, du constat de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 et de l'arrêté préfectoral en date du 05 novembre 2025, qu'il existe plusieurs désordres déjà identifiés et caractérisés concernant : l’installation électrique dangereuse, l'absence de système de ventilation dans le logement, des défauts d'étanchéité des menuiseries (porte d'entrée, fenêtres de l'ensemble du logement), l'absence de chauffage fixe dans les chambres 1, 2 et 3, et l'absence de dispositif d'occultation de la lumière dans les chambres 2, 3 et 4. Ces éléments concordants suffisent à établir le motif légitime dont disposent les preneurs. Le bailleur, informé de ces désordres par les autorités compétentes, ne justifie pourtant d'aucuns travaux réalisés dans le logement pour y remédier et ne s'oppose pas à la demande d'expertise, sollicitant même un complément de mission. Il apparaît ainsi légitime que les éléments dont pourrait dépendre la solution du litige soient d'ores et déjà recueillis de manière à permettre à Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] d'obtenir, le cas échéant, l'indemnisation de leur préjudice, peu important à cet égard que l'origine ou les causes des désordres leur soient partiellement imputables, ou que certains désordres aient été partiellement résolus depuis l'arrêté préfectoral, cette question relevant notamment de l'expertise et n'ayant pas besoin d'être résolue à ce stade de la procédure. Au vu des pièces fournies et des contestations qui pourraient être soulevées ultérieurement par les parties, il convient de compléter la mission de l'expert judiciaire afin qu’elle soit la plus complète possible quant à la recherche de l'état du logement et des différentes responsabilités afférentes. En revanche, il n'y a pas lieu de solliciter de l'expert qu'il établisse le décompte des loyers non payés et de la consommation d’électricité du 1er janvier 2023 au jour de l'expertise, ces simples opérations mathématiques, couramment réalisées par un bailleur, ne nécessitant aucune connaissance technique particulière. Concernant l'avance des frais d'expertise, celui qui sollicite la mesure d'expertise doit procéder à la consignation dans la mesure où le défaut de payement de cette somme n'aurait pas d'autre conséquence que d'annuler la mesure d'expertise sollicitée, ce qui pourrait parfaitement être dans l'intérêt du défendeur. Il sera donc fait droit à la demande d'expertise dans les termes mentionnés au dispositif de la présente décision et aux frais avancés des requérants. II. SUR LA DEMANDE DE SEQUESTRATION DES LOYERS : L'article 7a de la loi du 60 juillet 1989 dispose que “le locataire est tenu de payer ses loyers”. L'article 6 de la même loi dispose que : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation”. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 13 décembre 2020, prévoit que “si le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours” et que “le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant des loyers ou suspendre avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux”. De jurisprudence constante, l'article 1728 du Code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus, sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires, sauf s'il est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle. C'est notamment le cas lorsque le logement est insalubre ou inhabitable (voir notamment Cass 3eme civ. 13 juillet 2010, 21 novembre 2013 et 05 octobre 2017). L’inexécution du cocontractant doit être, selon les dispositions de l’article 1219 du Code civil, suffisamment grave pour que l’exception d’inexécution soit accueillie. Cette gravité s’entend notamment lorsqu’un arrêté d’insalubrité ou de péril imminent a été pris. Cette gravité s’entend également lorsque les désordres constatés, et relevant de l’indécence au sens de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, rendent le logement totalement inhabitable. Il est donc constant que le Juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l'impossibilité absolue d'occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d'entretien. En l'espèce, d'une part, les locataires justifient d'un rapport [Localité 2] et d'un constat de commissaire de justice produits aux débats, qui révèlent l'existence d'un certain nombre de désordres, tels que l’installation électrique dangereuse, l'absence de système de ventilation dans le logement, des défauts d'étanchéité des menuiseries (porte d'entrée, fenêtres de l'ensemble du logement), l'absence de chauffage fixe dans les chambres 1, 2 et 3, et l'absence de dispositif d'occultation de la lumière dans les chambres 2, 3 et 4.

LAISSONS les dépens à la charge de Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] ; DEBOUTONS Mme [G] [S] épouse [H] et M. [B] [H] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ; DISONS que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge et le cadre greffier. Le cadre greffier Le juge