Tribunal judiciaire, 1ère chambre civile, 17 mars 2026 — n° 23/04594

FAITS ET PROCÉDURE : Monsieur et madame [Y] [F] sont propriétaires d’une maison d’habitation, située à [Localité 4] (42), sis [Adresse 4], constituée d’une rez de chaussée sur R+1 ainsi que de caves en sous-sol. Monsieur et madame [Y] [F] ont, par acte notarié du 28 décembre 1993, donné la nue propriété de ladite maison à leur fils [Q] [F] en se réservant l’usufruit. La maison a été divisée en deux appartements. Un premier contrat de location portant sur l’un des deux appartements de trois pièces au rez-dechaussée avec un étage, a été conclu entre [Q] [F] et madame [Z] [N] le 2 octobre 2010 à titre de résidence principale, pour une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 500 € et une provision sur charge mensuelle de 105 €. Un second contrat de location a été conclu entre [Y] [F] et madame [R] le 17 mars 2015 à titre de résidence principale, portant sur l’autre appartement composé de quatre pièces, au rez-de-chaussée avec un étage, moyennant un loyer mensuel de 550 € payable le 1er de chaque mois, et une provision sur charge mensuelle de 130 € versée d’avance pour le chauffage (chauffage central au fioul), pour l’entretien de la chaudière et pour l’eau, sel pour adoucisseur d’eau. Les consorts [F] ont confié la gestion locative des biens loués au cours de l’année 2018 à la société [2], professionnel en la matière, et un contrat de gestion a été conclu entre eux le 24 octobre 2018 portant sur les deux appartements. Les consorts [F] affirment que : - la société [2] n’ aurait pas vérifié le nom du bailleur porté sur les baux alors qu’une régularisation s’imposait en l’état d’un démembrement de propriété sur la chose louée; - elle n’ aurait pas vérifié si un mode de répartition des charges entre les locataires était bien stipulé au bail alors que rien n’était expressément prévu sur cette question dans les contrats conclus ; - elle n’ aurait pas exécuté son mandat conformément aux obligations qui étaient les siennes. Par acte du 5 octobre 2023, les consorts [F] assignaient la société [2] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne. Dans leurs dernières conclusions, les consorts [F] demandent, au visa des articles 1991, 1992 et suivants du Code civil, de : - Condamner la société [2] à leur payer à titre de dommages intérêts : - La somme de 189,20 € au titre du premier déplacement de l’huissier le 3 janvier 2023, - La somme de 21 142,92 € au titre des charges non payés par les locataires, - La somme de 1 080,00 € au titre du coût du diagnostic énergétique, - La somme de 16 000 € au titre du temps passé au détriment d’autres tâches, - La somme de 8 000 € au titre du préjudice moral, - Condamner la société [2] au paiement de la somme de 5 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de maître Anne BOLLAND-BLANCHARD – SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocat sur son affirmation de droit. Dans ses dernières conclusions, la société [2] demande, au visa des articles 1991, 1992 et suivants du Code civil, ainsi que la loi du 6 juillet 1989, de : - CONSTATER l’absence de faute de sa part, - EN CONSÉQUENCE, REJETER les demandes des demandeurs - EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, CONDAMNER les demandeurs au paiement d’une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS, En vertu des articles 1991 et 1992 du Code civil, le mandataire doit répondre envers son mandant des fautes commises dans sa gestion, cette responsabilité étant appliquée plus rigoureusement dans le cadre d’un mandat rémunéré. Il est tenu notamment d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandat auquel il doit, en outre, une information loyale, ainsi que d’une obligation de diligence. 1- Concernant les fautes qu' auraient commises la société [2] 1-1 concernant l'absence alléguée de vérification des baux, de conseils et de mise en garde sur leur régularité et/ou leur efficacité En l'espèce, les consorts [F] font grief à la société [2] de ne pas avoir vérifié les baux et de ne pas avoir prodigué de conseil et mise en garde sur leur régularité et / ou efficacité. Or il est constant que les baux initiaux n’ont pas été rédigés par l’agence [2] : le bail de 2010 a été rédigé directement par Monsieur [F] et le bail de 2015 a été rédigé par l’agence [3]. Or la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 apporte un cadre légal aux modifications du bail initial et aux ajouts permis par la rédaction d'un avenant. En l'espèce, il n'est pas démontré qu'un évènement soit intervenu pour justifier de la modification des baux d’habitation litigieux. Dans ces conditions, aucune faute ne saurait être reprochée à la société [2] à ce titre. 1-2 concernant l'absence alléguée d’initiatives portant sur le montant des provisions sur charges, la répartition des charges et la régularisation des charges En l'espèce, les demandeurs indiquent que les baux ne contiendraient pas le mode de régularisation des charges ainsi que la répartition des charges entre locataires. Or, si le logement n’est pas doté de compteur individuel, comme c’était le cas en l’espèce, et dans le cas d’une pluralité de locataires, dans un immeuble appartenant à un seul bailleur, toutes les méthodes de répartition sont utilisables, pourvu qu’elles soient équitables et indiquées aux locataires, sachant, encore une fois, que la société [2] n’est pas rédacteur des baux. Dans ces conditions, la société [2] a appliqué à juste titre une répartition en fonction de la surface des logements, et aucune faute ne saurait lui être reprochée à ce titre. Les demandeurs se plaignent de la non-régularisation des charges au titre de l’année 2018. Or la gestion du bien a été prise en charge par la société [2] fin octobre 2018, de sorte que l’intégralité des éléments de gestion au titre de l’année 2018 étaient à la charge des demandeurs, qui ne démontrent pas avoir communiqué les éléments permettant de procéder aux régularisations des charges. Par ailleurs, il résulte de l'examen des pièces produites que : - à l’issue de la régularisation faite sur l’année 2019, les régularisations antérieures ont été réclamées au service comptabilité de Monsieur [F] afin de comprendre les montants des provisions insuffisantes ; - les factures transmises par la comptable de Monsieur [F] pour les consommations de fioul sont des factures au nom de la Société [4] pour des livraisons sur différents de sites du groupe [4] et donc pas spécifiquement pour les logements situés au [Adresse 5] à [Localité 4] ; - il ressort aussi de ces factures qu’un seul bon de livraison est attribué par facture sans distinction de la quantité livrée par site ni sur la localisation exacte de ces livraisons ; - les quantités renseignées par les demandeurs concernant le fioul qui aurait été livré à ces logements sont toutes différentes, sachant que les documents produits ne permettent pas de prendre en compte les montants des factures de fioul pour les logements occupés par Madame [N] et Madame [R]. Les demandes d’indemnisation seront également écartées dès lors que les demandeurs ne justifient pas avoir réellement réglé les sommes sollicitées au titre des achats de fioul. En tout état de cause, les demandeurs ne démontrent aucun préjudice car le fioul était acheté par la société [4], et ce serait donc cette dernière qui serait victime sur ce poste de préjudice. Dans ces conditions, aucune faute ne saurait être reprochée à la société [2] à ce titre. 1-3. concernant l'absence alléguée de diligences sérieuses sur la recherche d’un accord portant sur l’augmentation des provisions sur charge et le paiement de l’arriéré En l'espèce, il résulte de l'examen des pièces produites que : - un rendez-vous avec les locataires a été organisé par la société [2] afin de faire un état des lieux des logements (chauffage, isolation, …) suite aux plaintes de ces derniers ; - des devis ont été transmis à Monsieur [F] pour le changement de mode de chauffage et pour l’individualisation des circuits d’eau potable ; - par un courriel en date du 22 octobre 2022, Madame [N] a indiqué : « Je vous ai dit que je comprenais la situation par rapport à l'augmentation du prix fioul et que j'étais prêt à régler 210 € au lieu des 105 € actuellement, comme convenu sur bail (donc le double). » Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la société défenderesse de ne pas avoir tenté de trouver une solution aux difficultés de gestions induites par la situation antérieure à sa prise de mandat. Aucune faute ne saurait donc être reprochée à la société [2] à ce titre. 1-4. concernant l'absence alléguée de vérification portant sur l’occupation des lieux par les locataires conformément aux clauses du bail En l'espèce, les demandeurs font grief à la société [2] de ne pas avoir vérifié la nature de l’activité professionnelle exercée dans les locaux loués par madame [N]. Or il résulte de l'examen des pièces produites que : - à lire le KBIS de Madame [N], cette dernière a immatriculé son activité en 2016, alors que le mandat de la défenderesse date de 2018 ; - l’activité commerciale était exercée par Madame [B] [Z] épouse [N] sous le nom commercial « Le Temps de Lire » à l’adresse de la location au [Adresse 6] ; - contrairement à ce que affirment les demandeurs, Madame [N] a cessé son activité de bouquiniste en avril 2022, comme l’indique le KBIS mentionnant une radiation au 7 avril 2022 ; - cette dernière était par ailleurs assurée pour cette activité. Dans ces conditions, aucune faute ne pourrait être reprochée à la société [2] à ce titre, et, au contraire, elle a régularisé une situation de fait. 1-5. concernant l’engagement de dépenses sans accord préalable et non nécessaires En l'espèce, les demandeurs font griefs à la société [2] d’avoir fait établir deux diagnostics énergétiques de l’immeuble de manière prématurée. Or la loi « Climat et Résilience » rend obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, le 1er janvier 2024, pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots. Dans ces conditions, aucune faute ne pourra être retenue contre la société [2] à ce titre. Par ailleurs, aucun préjudice n'est démontré à ce titre car ces diagnostics étaient nécessaires pour relouer le logement et ont été utilisés pour remettre les biens en location après les congés de Mesdames [N] et [R]. Ces diagnostics ont donc été utiles aux demandeurs, sachant que ces derniers ont acceptés les devis et qu'ils ne démontrent pas avoir formalisé un refus à ce titre. Le moyen à ce titre sera, dans ces conditions, écarté. 2- Sur les autres demandes Il est équitable en l'espèce de condamner les consorts [F] à payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l’absence de faute démontrée de la société [1], REJETTE les demandes des demandeurs, CONDAMNE les consorts [F] au paiement à la société [1] d’une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT, Valérie DALLY Antoine GROS Copie exécutoire à: Me Sébastien BRACQ Me Anne BOLLAND-BLANCHARD de la SELAS FIDUCIAL LEGAL [Localité 5] LAMY Le