Cour d'appel, 1ère chambre, 17 mars 2026 — n° 24/01576

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE : Par acte sous seing privé du 6 juillet 2005, Monsieur [Q] [U] a donné à bail rural à Monsieur [F] [O] à compter du 1er janvier 2005 diverses parcelles situées commune de [Localité 4] (15) pour une contenance totale de 16ha 45a, composées': - d'une partie de la parcelle cadastrée ZX [Cadastre 1] (compte G32 du relevé parcellaire MSA) - d'une partie des parcelles cadastrées ZX [Cadastre 2], ZX [Cadastre 3], ZX33, et ZX44 (compte MSA G53), déduction faite d'une parcelle de 30 ares en vue de l'attribution des DPU. Le bail prévoit que sont expressément exclus de la location': une parcelle de 30 ares pour l'attribution des DPU, un espace de 50m2 dans le bâtiment 1 situé sur la parcelle ZX [Cadastre 3] pour entrepôt et un espace de 35m² dans le bâtiment 2 situé sur la parcelle ZX [Cadastre 1] comme garage. Par acte du 1er mars 2022, Monsieur [Q] [U] a notifié à Monsieur [F] [O] la résiliation du bail à ferme sur le fondement de l'article L411-32 du code rural et de la pêche maritime relatif au changement de destination agricole des parcelles louées. Par requête du 24 juin 2022, Monsieur [F] [O] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'AURILLAC aux fins de voir'annuler le congé qui lui a été délivré, et subsidiairement prononcer une indemnisation à son profit. Par jugement contradictoire rendu le 19 septembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux d'AURILLAC a': - déclaré nulle et de nul effet la notification aux fins de résiliation d'un bail à ferme adressée le 1er mars 2022 par l'huissier de Monsieur [U] à Monsieur [O], - constaté l'accord des parties pour voir retirer du bail signé le 6 juillet 2005, 60ares de la parcelle ZX14 et 15ares de la parcelles ZX38, - dit qu'en conséquence Monsieur [U] devra faire intervenir à ses frais un géomètre expert afin de délimiter le parcellaire devant être repris au regard des limites des terrains constructibles et de procéder à ses frais à l'installation d'une clôture en limite du parcellaire repris, et ce dans un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à intervenir, - dit n'y avoir lieu à astreinte provisoire en l'état, - constaté l'absence d'accord relatif au bâtiment 2, - débouté en conséquence Monsieur [U] de sa demande tendant à la reprise du bâtiment 2, - déclaré recevable Monsieur [O] en sa demande de voir procéder par Monsieur [U] à l'enlèvement des biens et objets mobiliers lui appartenant et stockés en dehors des espaces réservés tels que visés dans le bail d'une part, et en sa demande subséquente en dommages et intérêts d'autre part, - ordonné à Monsieur [U] de procéder à l'enlèvement de l'ensemble des objets et matériels mobilier lui appartenant se trouvant dans les bâtiments agricoles en dehors des espaces réservés et ce dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, à défaut de quoi une astreinte de 100 € par jour de retard courra pendant un délai de trois mois, - condamné Monsieur [Q] [U] à payer à Monsieur [F] [O] la somme de 1500,00€ à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance subi, - débouté Monsieur [F] [O] de sa demande d'indemnisation de son préjudice économique en raison de la reprise partielle, - avant dire droit sur la fixation de la valeur locative, ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder Monsieur [A] [H], avec mission de rechercher la valeur locative actuelle des biens loués au 1er janvier 2023, et au plus tard au 1er janvier 2025, - dit que Monsieur [O] devra consigner au greffe la somme de 2000,00€ à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, - déclaré irrecevable Monsieur [U] en sa demande tendant à ce que l'expert désigné donne son avis sur l'existence d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, - réservé les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Par acte du 10 octobre 2024, Monsieur [Q] [U] a interjeté appel de la décision.

MOTIFS DE LA DECISION : I. Sur la demande de résiliation du bail sur le fondement de l'article L411-32 du code rural Monsieur [U] soutient que la notification de la résiliation du bail sur le fondement de l'article L411-32 du code rural est régulière, et ne peut être annulée au motif que le preneur serait induit en erreur, cette cause de nullité ne pouvant être soulevée que pour les congés délivrés sur le fondement de l'article L411-47 du code rural relatif au non-renouvellement du bail. En outre, il estime que le preneur ne pouvait avoir aucun doute quant aux parcelles concernées eu égard aux discussions entre les parties qui existaient depuis 2012. Monsieur [O] demande la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que la notification de la résiliation ne visait pas les parcelles concernées par la modification de la destination agricole, mais le bail rural dans son ensemble. En application de l'article L411-32 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu. [...] La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l'engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, s'il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation. En l'espèce, la notification effectuée le 1er mars 2022 par Maître [S] commissaire de justice mentionne':' «'Je vous fait connaître, conformément aux dispositions de l'article L411' 32 du code rural et de la pêche que votre bailleur susnommé entend résilier ce bail. Conformément aux dispositions de l'article L411-32 du code rural et de la pêche, la résiliation prend effet un an après la présente notification. En conséquence, à cette date, vous devrez avoir rendu l'objet de la location totalement libre de toute occupation, après avoir réglé les fermages et autres charges locatives, et après avoir satisfait à toutes les obligations incombant au locataire sortant, et notamment après avoir procédé à toutes les réparations et travaux d'entretien. Cette décision de résiliation vous est donnée pour le motif suivant : l'objet de la location est désormais classé, pour partie, en zone constructible à la suite de la publication du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 5].'» La cour constate que la notification ainsi délivrée ne précise en aucun cas les parcelles concernées par le changement de destination. Au contraire, l'acte vise l'objet de la location dans son ensemble sans restriction. La notification de la résiliation portant sur l'ensemble des parcelles est donc irrégulière, cette irrégularité étant comme l'a justement relevé le premier juge, de nature à induire le preneur en erreur quant aux conséquences de la résiliation. Il sera souligné que si les précisions exigées à peine de nullité dans un congé portant refus de renouvellement n'étaient pas transposables à l'acte de résiliation relevant de l'article L411-32 du code rural, la notification de la résiliation doit nécessairement préciser les parcelles faisant l'objet du changement de destination à moins que cette inexactitude ne soit pas de nature à induire le preneur en erreur. Or, sur ce point, même si les parties ont depuis 2012 évoqué la possibilité d'une reprise partielle à l'amiable des parcelles ZX [Cadastre 2] et ZX [Cadastre 1] pour ce même motif, les relations conflictuelles entre les parties expliquent que le preneur a pu se méprendre quant aux intentions réelles de son bailleur, devant un acte qui ne faisait aucunement référence ni aux parcelles concernées, ni aux échanges précédemment intervenus entre les parties. Il conviendra donc de confirmer la décision du tribunal paritaire des baux ruraux en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet la notification aux fins de résiliation du bail à ferme adressée le 1er mars 2022 par le commissaire de justice mandaté par Monsieur [U]. Le tribunal paritaire des baux ruraux a constaté l'accord des parties pour voir retirer du bail signé le 6 juillet 2005 ayant pris effet le 1er janvier 2005, 60 ares de la parcelle ZX [Cadastre 2] et 15 ares de la parcelle ZX [Cadastre 1], et pour enjoindre à Monsieur [U] de faire intervenir à ses frais un géomètre expert afin de délimiter le parcellaire devant être repris et de procéder à ses frais à l'installation d'une clôture en limite du parcellaire repris. Les parties sollicitent conjointement la confirmation du jugement sur ces points. Il n'y a donc pas lieu de statuer à nouveau. En revanche, Monsieur [O] souhaite que l'obligation du bailleur de faire intervenir un géomètre et de poser une clôture délimitant le parcellaire repris soit assortie d'une astreinte. Sur ce point, il ressort des écritures des parties et des pièces versées aux débats notamment du procès verbal de constat établi par un commissaire de justice le 31 mars 2025 que Monsieur [U] a fait poser une clôture sur les parcelles ZX [Cadastre 2] et ZX [Cadastre 1] suivant un tracé qui ne respecte pas les limites des parties constructibles (UA) telles qu'elles apparaissent sur la pièce n°8 du dossier de l'intimé et sur le plan annexé au certificat d'urbanisme de la commune (pièce N° 13 appelant). Au contraire le tracé semble suivre une limite proposée par le cabinet TERRA, géomètre expert, mandaté par Monsieur [U] suivant devis du 14/01/2026, ce devis comportant au verso la limite de division projetée prévoyant une reprise des parcelles par Monsieur [U] de 61 ares sur la parcelles ZX [Cadastre 2] et 41 ares sur la parcelles ZX [Cadastre 1], les limites ne rejoignant pas l'angle de la parcelle ZX [Cadastre 4]. Cette modification proposée par Monsieur [U] ne respecte pas les termes de l'accord homologué par le tribunal qui prévoyait une reprise de 60 ares de la parcelle ZX [Cadastre 2] et 15 ares de la parcelle ZX [Cadastre 1], la clôture devant suivre strictement les limites des terrains constructibles. Monsieur [U] n'a donc pas exécuté de bonne foi la décision de première instance, ce qui justifie d'une part, d'assortir l'obligation de faire intervenir un géomètre d'une astreinte suivant des modalités définies au dispositif de la présente décision, d'autre part de débouter Monsieur [U] de sa demande nouvelle en cause d'appel tendant à la remise en état des clôtures installées à tort sans respecter les termes de l'accord homologué par le premier juge. S'agissant du bâtiment n°2 figurant sur la parcelle ZX38, Monsieur [U] prétend que dans son courrier du 24 décembre 2012, Monsieur [O] a donné son accord pour une reprise par le bailleur de ce bâtiment. De son côté, Monsieur [O] conteste avoir accepté une reprise même différée par le bailleur du bâtiment n°2. Au terme du courrier du 24 décembre 2012, Monsieur [O] a donné expressément son accord pour le retrait du bail des 60 ares sur la parcelle ZX [Cadastre 2] et 15 ares sur la parcelle ZX38. En revanche, concernant le bâtiment 2, il écrit': «'je vous sollicite pour trouver un arrangement me permettant de l'exploiter jusqu'à sa vente'». C'est sans dénaturer les termes de ce courrier que le premier juge a considéré que le preneur ne donnait pas son accord pour restituer le bâtiment n°2 au bailleur, mais invitait au contraire ce dernier à trouver un arrangement, lequel n'est jamais intervenu. Il sera fait référence à plusieurs courriers adressés par le bailleur au preneur en 2016 et 2023 confirmant l'absence d'accord sur le retrait du bâtiment n°2 du bail, le bailleur proposant même en 2016 de laisser le bâtiment n°2 au preneur en intégralité et de reprendre le bâtiment n°1.

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Déclare irrecevable la demande d'expulsion du preneur fondée sur le défaut de renouvellement du bail rural ainsi que la demande de prononcé de la résiliation du bail pour agissement du preneur'; Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d'AURILLAC rendu le 19 septembre 2024 sauf en ce qu'il a : - dit n'y avoir lieu à astreinte provisoire s'agissant de l'obligation pour Monsieur [U] de faire intervenir un géomètre expert et de procéder à l'installation d'une clôture, - condamné Monsieur [Q] [U] à payer à Monsieur [F] [O] la somme de 1500,00€ à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance subi, Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés : - Dit que l'obligation pour Monsieur [Q] [U] de faire intervenir à ses frais un géomètre expert afin de délimiter le parcellaire devant être repris au regard des limites des terrains constructibles et de procéder à ses frais à l'installation d'une clôture sur ces limites sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard commençant à courir dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt et pendant une durée de trois mois ; - Condamne Monsieur [Q] [U] à payer à Monsieur [F] [O] la somme de 3000,00€ à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance subi, Y ajoutant : - Déboute Monsieur [Q] [U] de sa demande tendant à la remise en état de la clôture qu'il avait installé en exécution de la décision du 24 septembre 2024, et de sa demande de mission complémentaire confiée à l'expert, Déboute Monsieur [Q] [U] du surplus de ses demandes, notamment au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile'; Condamne Monsieur [Q] [U] à payer à Monsieur [F] [O] une somme de 2000,00€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; Condamne Monsieur [Q] [U] aux dépens en cause d'appel. Le greffier Le président