Tribunal judiciaire, 18° chambre 3ème section, 25 mars 2026 — n° 22/03574

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 9 octobre 2014, Monsieur, [O], [S], Madame, [G], [S], Madame, [M], [S] et Madame, [P], [S], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à Monsieur, [F], [Y] et à sa conjointe Madame, [A], [B] épouse, [Y] des locaux composés d'une boutique avec arrière-boutique et courette en rez-de-chaussée, d'une partie du sous-sol, et d'une chambre au sixième étage, situés au sein d'un immeuble sis, [Adresse 2] à, [Localité 2] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2012 afin qu'y soit exercée une activité de crémier, de glacier, de marchand de comestibles et d'alimentation en général, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 20.849,10 euros hors taxes et hors charges et d'une provision annuelle sur charges locatives d'un montant de 1.196 euros payables trimestriellement à terme à échoir. Par acte sous signature privée en date du 23 juin 2017 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°164 A des 28 et 29 août 2017, Monsieur, [F], [Y] et Madame, [A], [B] épouse, [Y] ont cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. OGC12. Par acte d'huissier en date du 17 mai 2021, la S.A.R.L. OGC12 a fait signifier à Monsieur, [O], [S], à Madame, [G], [S], à Madame, [M], [S] et à Madame, [P], [S] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2021. Par contrat de location-gérance en date du 21 juin 2021, la S.A.R.L. OGC12 a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société MAISON VACCARD. Par avenant n°1 du 19 juillet 2021, la prise d'effet de la location-gérance a été décalée au 19 juillet 2021 pour se terminer le 18 juillet 2022. Par acte d'huissier en date du 9 août 2021, Monsieur, [O], [S], Madame, [G], [S], Madame, [M], [S] et Madame, [P], [S] ont fait signifier à la S.A.R.L. OGC12 leur acceptation du principe du renouvellement du bail. Par acte notarié en date du 24 novembre 2021, Monsieur, [O], [S], Madame, [G], [S], Madame, [M], [S] et Madame, [P], [S] ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY. Par acte d'huissier signifié à la S.A.R.L. OGC12 en date du 28 décembre 2021, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a exercé son droit d'option, portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, sur le fondement des articles L. 145-57 et L. 145-14 du code de commerce. Par lettre recommandée en date du 17 janvier 2022, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a demandé à la S.A.R.L. OGC12 de procéder à l'enlèvement de ses vitrines extérieures, présentoirs et "vaches", estimant que ces éléments contrevenaient aux stipulations du contrat de bail commercial. Par lettre recommandée en date du 27 janvier 2022, la S.A.R.L. OGC12 a contesté toute violation des stipulations du bail. Par lettre simple en date du 4 février 2022, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a indiqué à la S.A.R.L. OGC12 que l'activité de restauration rapide à emporter contrevenait à la clause de destination prévue au contrat de bail commercial. Par lettre recommandée en date du 11 février 2022, la S.A.R.L. OGC12 a contesté toute violation de la clause de destination du bail. Après avoir fait diligenter deux expertises immobilières non judiciaires unilatérales confiées à Monsieur, [J], [V] et Monsieur, [D], [W] d'une part, et à Monsieur, [Q], [R] de la S.A.S., [R] ET ASSOCIÉS d'autre part, lesquels ont établi un rapport en date respectivement du 16 février et du 23 février 2022, la S.A.R.L. OGC12 a, par exploit d'huissier en date du 9 mars 2022, fait assigner la S.C.I.

MOTIFS A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à "dire" et "juger" ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués. Sur le congé dénégation La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY soutient que la locataire n'a pas respecté l'obligation d'immatriculation de l'article L. 145-1 du code de commerce en ce que son K-bis ne mentionne pas l'activité de commerce d'alimentation "en général" conformément à la destination du bail ni celles réellement exercées par la locataire (épicerie fine, petite restauration, traiteur, la vente de pains, produits de boulangerie et pâtisserie ...). Elle sollicite ainsi que lui soit dénié le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et par conséquence le droit à indemnité d'éviction La S.A.R.L. OGC12 s'y oppose en soutenant que le Kbis mentionne les activités de "Crémier, glacier, marchand de comestibles" et qui correspondent aux activités exercées effectivement dans les locaux loués. Elle ajoute que les commerces d'alimentation générale sont indistinctement qualifiés à, [Localité 3] d'alimentation générale ou d'épicerie. Il résulte de l'article L. 145-1 du code de commerce que tout preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement. L'inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est donc une condition impérative pour bénéficier tant du droit au renouvellement que de l'indemnité d'éviction. Si cette inscription n'est pas nécessaire en cours de bail, elle doit en revanche être remplie à la date de la délivrance du congé par le bailleur ou de la demande de renouvellement par le preneur. En application de l'article R. 123-38 du code de commerce, "la personne physique déclare, en outre, en ce qui concerne son activité et son établissement : 1° La ou les activités exercées correspondant à la nomenclature d'activités définie par décret, éventuellement précisée par le déclarant ; [...]". Il est admis que le preneur doit être immatriculé pour l'activité réellement exercée dans les lieux loués (Civ. 3e, 22 sept. 2016, n°15-18.456). En application de l'article 9 du code de procédure civile, c'est à la partie, qui invoque des faits au soutien de ses prétentions, de les prouver. En l'espèce, par acte d'huissier signifié à la S.A.R.L. OGC12 en date du 28 décembre 2021, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY a exercé son droit d'option, portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, sur le fondement des articles L. 145-57 et L. 145-14 du code de commerce. Aux termes du contrat de bail, conclu entre la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY et la S.A.R.L. OGC12, l'usage des locaux était ainsi défini "crémier, glacier, marchand de comestible et activité d'alimentation en général, à l'exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux". Il ressort du Kbis produit de la S.A.R.L. OGC12 en date du 31 mars 2022 que l'activité exercée figurant dans ce dernier est la suivante "Crémier, glacier, marchand de comestible, alimentation générale". Il revient donc au tribunal d'analyser si la S.A.R.L. OGC12 était bien immatriculée pour les activités réellement exercées au sein des locaux loués à la date de la demande de renouvellement par le preneur. Décision du 25 Mars 2026 18° chambre 3ème section N° RG 22/03574 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWJLS Tout d'abord, s'agissant de la différence non contestée entre le Kbis et le bail s'agissant de l'activité d' "alimentation générale" en ce que le Kbis mentionne l'activité d' "alimentation générale" et le bail celle d' "alimentation en général", cette absence du "en" sur le Kbis est sans incidence en ce que ces deux activités, "alimentation générale"et "alimentation en général", recouvrent en réalité la même activité, celle de vendre des marchandises, principalement alimentaires, essentiellement destinées à la consommation des particuliers ou des ménages, pour les revendre sans les transformer (selon la définition donnée par le site BPIFRANCE). La S.C.I. SCI SELENA TIFFANY soutient, ensuite, que la S.A.R.L. OGC12 exerce les activités suivantes en violation de la clause de destination et sans qu'elles ne figurent sur le Kbis de la locataire : - la vente de produits spécifiquement régionaux (en particulier produits de la région des Causses et produits d'origine ibérique) – épicerie fine ; - la préparation de plats cuisinés et sandwichs ; - la dégustation sur place et la vente à emporter de plats cuisinés et sandwichs ; - la vente de charcuterie ; - l'activité de fromager ; - la vente de pains, produits de boulangerie et pâtisserie ; - la livraison par les canaux utilisés par les enseignes de restauration. Le Kbis de la locataire mentionne l'activité de "marchand de comestibles", cette mention figurant également dans la clause de destination. Cette appellation désuète correspond, à la lecture de la nomenclature des industries et professions de l'année 1933 produite par la locataire, aux activités suivantes : commerce d'alimentation, mandataire, facteur aux halles, facteur pour les denrées, marchand au détail aux halles, marchand de beurre, oeufs et volailles, crémerie, crémier-glacier, marchand de fromage, épicier, marchand au détail d'épicerie, marchand en gros d'épicerie (marchand en gros de bouillon condensé, de cacao en coques, de café, de chicorée, de gâteaux, de glands, de fruits secs, de lait condensé, de légumes secs, de moutarde, de nougat, de pâtes alimentaires, de safran, de thé, etc.), marchand en gros de fruits et légumes frais, Fruitier ainsi que marchand au détail de fruits et légumes frais. La locataire produit également un courriel de Monsieur, [L], [N], maître de conférences HDR en histoire moderne à l'université, [Etablissement 1], membre du Centre d'études des mondes moderne et contemporain (CEMMC) et de l,'[Etablissement 2] ,([Etablissement 2]), dont les recherches portent sur l'histoire des consommations et de l'alimentation en particulier, dans lequel il indique : "Les magasins de comestibles sont à, [Localité 3] à la veille de la Révolution des boutiques plutôt de luxe qui proposent de la vente au détail de denrées sélectionnées venues de différentes origines (des provinces françaises ou de l'étranger). Ce sont principalement des produits de conserve (salaisons, pâtés, fromages à pâte dure, fruits séchés, huile, sucre, olives, etc). On y retrouve des produits frais (viande, fromages et fruits frais). On est donc plutôt au XVIIIe et XIXe siècle sur des lieux de vente destinés à une clientèle aisée. Mais le terme ensuite évolue au XXe siècle pour désigner tous les marchands qui vendent des choses qui se mangent (comestibles au sens large). (...) Donc, de mon point de vue, à partir du moment où vous vendez des denrées alimentaires, vous entrez dans la catégorie "marchand de comestible"". La bailleresse ne produit aucun élément permettant de remettre en cause la nomenclature de 1933 ou l'analyse de Monsieur, [L], [N]. Dès lors, l'épicerie fine ainsi que la vente de charcuterie, la vente de pains, de produits de boulangerie et de pâtisserie ainsi que la vente de charcuterie et l'activité de fromager, celle-ci rentrant au demeurant dans l'activité de crémier autorisée par le contrat de bail, sont incluses dans l'activité de "marchands de comestibles".

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande tendant à voir dénier à la S.A.R.L. OGC12 le bénéfice du statut des baux commerciaux, DEBOUTE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande de résiliation judiciaire tendant à voir dénier à la S.A.R.L. OGC12 le droit à perception d'une indemnité d'éviction, DEBOUTE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. OGC12 au titre des travaux de remise en état, DECLARE sans objet la demande de compensation de la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY entre l'indemnité d'éviction et les travaux de remise en état, DEBOUTE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY de sa demande de conservation du montant du dépôt de garantie, CONDAMNE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY à verser à la S.A.R.L. OGC12 la somme de 5.312,47 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie versé par la locataire, DIT que le bail commercial liant la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY et la S.A.R.L. OGC12 portant sur des locaux situés sis, [Adresse 2] à, [Localité 2] a pris fin le 30 septembre 2021 à 24h00 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée à la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY le 17 mai 2021, DIT que le refus de renouvellement signifié à la S.A.R.L. OGC12 a ouvert droit au profit de la S.A.R.L. OGC12 au paiement d'une indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce, et au profit de la bailleresse, la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY , au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er octobre 2021, pour les locaux objets du bail, CONDAMNE la S.C.I. SCI SELENA TIFFANY à verser à la S.A.R.L. OGC12 la somme de 80.000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction, SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties de fixation de l'indemnité d'éviction et d'occupation ainsi que sur la demande de dommages et intérêts formulée par la S.A.R.L. OGC12, Avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, ordonne une mesure d'expertise judiciaire et commet en qualité d'expert : Madame, [I], [U], [Adresse 3] -, [Localité 4], [XXXXXXXX01] -, [Courriel 1] avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire : * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er octobre 2021 jusqu'à leur libération effective, * à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d'effet du congé, * tenter de concilier les parties, DIT que les parties…