Cour d'appel, pôle 4 - chambre 4, 31 mars 2026 — n° 24/05573

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement entrepris sauf sur ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles , Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne in solidum M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D] à payer à l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat OPH, la somme de 6500 euros au titre des fruits civils , Condamne solidairemnt M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D] à payer à l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 4] Habitat OPH, la somme de 1379,60 euros au titre des réparations locatives , Rejette le surplus des demandes , y compris au titre des frais irrépétibles , Condamne in solidum solidairemnt M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D] aux dépens d'appel distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

*** Selon acte sous seing privé en date du 20 mai 2008, [Localité 4] Habitat-OPH a donné à bail à M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D], son épouse, un logement de type T4 sis [Adresse 3]. Paris Habitat-OPH a été informé de ce que les époux [K] [V] n'occupaient pas personnellement leur logement. Considérant qu'ils organisaient en sus la sous location de chambres ils ont alors saisi par exploit 5 août 2022 le juge des contentieux dela protection de [Localité 4] . Par jugement en date du 22 janvier 2024, le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a : « Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] in solidum à payer à l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 18.525 € au titre des fruits civils ; Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] solidairement à payer à l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 75 € au titre des réparations locatives ; Condamné l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ; Rejeté les autres demandes ; Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] in solidum à payer à l'établissement [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et rejeté leur demande sur le même fondement ; Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] aux dépens de l'instance, soit le coût des assignations mais non le coût du constat d'huissier ; Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. » Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2024 , M. [J] [K] [V] et Mme [E] [D] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 15 décembre 2025 et , auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour de: : DEBOUTER [Localité 4] HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'égard des consorts [K] [V] ; INFIRMER le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Parisen date du 22 janvier 2024, ce qu'il a : Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] in solidum à payer à l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 18.525 € au titre des fruits civils ; Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] solidairement à payer à l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 75 € au titre des réparations locatives ; Condamné l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ; Rejeté les autres demandes ; Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O]in solidum à payer à l'établissement [Localité 4] HABITAT-OPH la somme e 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et rejeté leur demande sur le même fondement ; Condamné Monsieur [Z] [K] [V] et Madame [E] [K] [V] née [O] aux dépens de l'instance, soit le coût des assignations mais non le coût du constat d'huissier ; Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; Statuant à nouveau : CONDAMNER l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH au paiement de la somme de 4.800 € au titre d'indemnisation du trouble de jouissance subi par Madame et Monsieur [K] [V] ; DEBOUTER [Localité 4] HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'égard des consorts [K] [V] ; ECARTER l'exécution provisoire de droit ; CONDAMNER l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH au paiement de la somme de3.000 eurosau titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur fruits civils liés à la sous location, Les appelants contestent les périodes de sous location retenues par le premier juge ne reconnaissant que 2 mois de sous location en décembre 2020 et janvier 2021. Il soutiennent par ailleurs que le propriétaire n'est pas fondé à réclamer le sfruits civils de la sous location , dès lors qu'il perçoit déjà les loyers . Le bailleur conclut à la confirmation du jugement estimant qu'il est démontré au moins 19 mois de sous location et rappelant que selon la jurisprudence constante de la cour de cassation , le bailleur doit percevoir l'intègralité des sous loyers perçus sans possibilité pour le locataire de déduire le montant des loyerspayés. Sur ce, En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. L'article 549 de ce même code précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique...". Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, (Cass 3ème Civ 12 septembre 2019, 18-20-727), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l'existence d'un préjudice. En application des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve de l'existence et de la durée de la sous location. En l'espèce le courrier envoyé par M. [P] à l'OPH , sa main courante du 29 janvier 2021 , sa plainte du 15 février 2021 et, la copie de ses échanges sms avec Mme [E] [K] [V] démontrent que les époux [K] [V] ont sous loué 2 des chambres de leur appartement moyennant une somme mensuelle de 650 euros par chambre et ce, pour une période allant de septembre 2020 à janvier 2021 , la troisième chambre étant occupée par leur fille. Cette sous location est d'ailleurs reconnue a minima par les époux [K] [T] qui la réduise à une période de 2 mois, leurs allègations étant démenties parles pièces visées ci dessus. Le courriel du chauffagiste en date du 22 décembre 2021 et, le constat d'huissier en date du 21 juin 2022 permettent de démontrer que les locataires en titre ne demeurent plus dans le logement et, que celui ci est occupé par au moins deux personnes étrangères à la famille du locataire. Par contre , au regard des attestations versées aux débats et des explications données qui évoquent un hébergement à titre gratuit , elles ne sont pas suffisantes pour rapporter la preuve de l'xistence d'une sous location . . Il convient donc infirmant le jugement de réduire la période de sous location retenue à une durée de 5 mois mais , de le confirmer sur le principe du remboursement au bailleur de l'intègralité des fruits civils perçus , les appelants ne pouvant nullement se prévaloir de leur bonne foi. Les appelants seront donc condamnés à rembourser au bailleur à la somme de 6500 euros au titre des fruits civils. Sur la réclamation des sommes au titre des réparations locatives, Les locataires et le bailleur contestent l'appréciation faite par le premier juge du montant des réparations locatives à la charge des locataires . En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret 11087-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont ainsi notamment le caractère de réparations locatives, le maintien en état de propreté et les menus raccords de peintures et tapisseries des plafonds, murs intérieurs et cloisons. Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il convient de rappeler que la vétusté d'un logement est définie dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Deux types de dégradations sont ainsi possibles : la vétusté, naturelle, liée au temps mais qui peut être accélérée par un usage anormal du bien, et les dommages causés par le locataire. La dégradation du bien avec le temps est considérée comme normale et les travaux sont alors uniquement à la charge du propriétaire. Il est produit aux débats un état des lieux de sortie contradictoire en date du 30 novembre 2022 dont il résulte que l'appartement était en mauvais état , un certain nombre de rubriques portant la mention état d'usure ou mauvais état. Il est par ailleurs versé aux débats une fiche 'détail des indemnité dues par le locataire 'établie le même jour que l'état des lieux et fixant à la somme de 1923,60 euros le montnat retenu à la charge des locataires au titre des frais de réfection du logement. Ce document bien que signé par les locataires ne comporte aucune mention permettant de considérer contrairement à ce que soutient le bailleur, qu'il vaut accord de leur part sur les sommes dues. Les locataires ne contestent pas les mentions 'mauvais état 'portées sur l'état des lieux de sortie ni l'observation générales 'logement avec beaucoup de sinistres non déclarés à l'assurance pour procéder aux réparations de la buanderie , la cuisine ,chambres, couloir, SDB'. Il convient donc de dire , qu'étant présumés avoir reçu les lieux en bon état,les locataires doivent malgré les 14 années d'occupation, participer à la réfection des équipements indiqués en mauvais état , un important coefficient de vétusté de 60% devant être appliqué. Il y a lieu en conséquence , infirmant le premier juge de retenir à la charge des locataires les sommes suivantes en se référant à la fois au bon de commande et à la fiche indemnitaire : -90,80 euros au titre de l'évier en inox; -268,80 au titre du carrelage du sol de la cuisine ; -693 euros au titre des frais de réfection deparquet ; -252 euros au titre dela faience de la cuisine , celle de la salle de bain étant simplement indiquée en état de vétusté par l'état des lieux de sortie ; - le remplacement des 3 badges et des 3 volants de radiateurs pour 75 euros qui au vu de l'état des lieux sont effectivement manquants ; les autres postes dont la nécessité ne ressort pas de l'état des lieux ( grand nettoyage et applique de salle de bain) ou dont il n'est pas précisé la nature ( chambr en°2 ) ne sont pas retenus .