Cour d'appel, pôle 4 - chambre 4, 31 mars 2026 — n° 24/05347

PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, Confirme le jugement du 02 février 2024, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Cardif Logements à payer à M. [U] [B] et Mme [C] [B] la somme de 5400 euros au titre de leur préjudice de jouissance pour la période de mai 2022 et novembre 2023, Statuant à nouveau sur ce chef du jugement infirmé, Condamne la SCI Cardif Logements à payer à M. [U] [B] et Mme [C] [B] la somme de 21 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance pour la période de juillet 2020 à février 2024, Condamne la société [I] à relever et garantir la SCI Cardif Logements du montant de toutes les condamnations prononcées à son encontre, Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Y ajoutant, Condamne in solidum la SCI Cardif Logements et la société [I] à payer à M. [U] [B] et Mme [C] [B] la somme de 5500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute demande plus amples ou contraires, Condamne in solidum la SCI Cardif Logements et la société [I] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

FAITS ET PRÉTENTIONS Le square de l'[Adresse 4] est une voie privée située dans le [Localité 6], accessible par un portail pour les véhicules et une porte pour les piétons situés [Adresse 5] et qui se termine en impasse. Elle permet l'accès à un ensemble immobilier composé d'immeubles particuliers et comporte des emplacements de stationnements. La Sci Cardif Logements est propriétaire d'immeubles dans cet ensemble. La gestion locative a été confiée au cabinet Log Erim puis à la société Dauchez. En 2013, la Sci Cardif Logements a consenti un bail à M. [U] [B] et Mme [C] [B] portant sur un appartement situé au 5eme étage du [Adresse 6], situé ou fond de la voie privée. La Sci Cardif Logements a remis à M. [U] [B] et Mme [C] [B] un badge d'accès au square commun. En juillet 2019, M. [U] [B] et Mme [C] [B] et la Sci Cardif Logements sont convenus de procéder à un échange d'appartements et de régulariser un nouveau bail portant sur un appartement de 3 pièces situé dans le même immeuble. Par courriel du 18 octobre 2019, la Sci Cardif Logements a indiqué à M. [U] [B] et Mme [C] [B] qu'ils pouvaient conserver leur badge pour avoir accès au square. Par contrat sous seing privé en date du 30 juin 2020, la Sci Cardif Logements a consenti un bail à M. [U] [B] et Mme [C] [B] portant sur un appartement situé au 6eme étage du [Adresse 7], situé au fond de la voie privée. En juillet 2020, M. [U] [B] et Mme [C] [B] ont constaté que leur badge d' accès avait été désactivé. Par courrier recommandé en date du 4 septembre 2020, M. [U] [B] et Mme [C] [B] ont mis en demeure l'agence Dauchez de réactiver leur badge d'accès. Après une courte période de réactivation, le badge puis la platine permettant l'ouverture du portail ont été désactivés, privant M. [U] [B] et Mme [C] [B] de toute possibilité d'ouverture du portail. Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2022, M. [U] [B] et Mme [C] [B] ont fait assigner la Sci Cardif Logements devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui par jugement du 02 février 2024 a : - prononcé la jonction des instances RG 22-02963 et RG 22-09084 et dit qu'elle se poursuivra sous le numéro de RG 22-02963, - débouté M. [U] [B] et Mme [C] [B] de leur demande au titre de la mise en conformité de la platine permettant l'accès de leur véhicule au square Foch, - enjoint la société [I] et la Sci Cardif Logement de réactiver le badge d'accès véhicule de M. [U] [B] et Mme [C] [B] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, - condamné la Sci Cardif Logements à payer à M. [U] [B] et Mme [C] [B] la somme de 5400 euros au titre de leur préjudice de jouissance pour la période de mai 2022 et novembre 2023, - condamné la Sci Cardif Logements à payer à M. [U] [B] et Mme [C] [B] la somme de 300 euros par mois à titre d'indemnité à compter de décembre 2023 et jusqu'à la réactivation de leur badge d'accès véhicule à la voie privée du [Adresse 8], - condamné la société [I] à Garantir la Sci Cardif Logements de la totalité de ces condamnations , - débouté M. [U] [B] et Mme [C] [B] de leur demande au titre du préjudice moral, - déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la société [I], - condamné in solidum la Sci Cardif Logements et la Société [I] à payer à M. [U] [B] et Mme [C] [B] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la Sci Cardif Logements de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 12 mars 2024, la société [I] a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées le 06 mai 2025 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société [I] demande à la cour : - d'infirmer le jugement en ce qu'il a :

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la suppression et la modification des accès du locataire ainsi que la demande de réactivation du badge d'accès au parking sous astreinte, Le litige porte principalement sur une demande de réactivation d'un badge d'accès véhicule permettant à M. [U] [B] et Mme [C] [B] d'accéder au square et aux emplacements de stationnement situés à proximité de leur appartement. M. [U] [B] et Mme [C] [B] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné la réactivation de leur badge d'accès sous astreinte, avec garantie de la société [I]. Toutefois, en raison de la libération des lieux intervenue en cours d'instance d'appel, leur autre demande tendant au rétablissement de la platine d'entrée et dont ils ont été déboutés, est devenue sans objet. Les époux [B] ont en conséquence renoncé à leur appel sur ce chef, tout en maintenant leurs prétentions relatives à la liquidation de l'astreinte pour la période comprise entre décembre 2023 et février 2024. Sur les obligations du bailleur, Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu : 1° de délivrer au preneur la chose louée ; 2° de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'obligation de délivrance ne se limite pas au local principal mais s'étend également aux accessoires nécessaires à son usage normal, incluant notamment les voies d'accès et équipements communs dont le locataire a l'usage. Par ailleurs, l'article 1723 du code civil dispose que : " Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée ". Cette interdiction concerne non seulement les locaux loués à titre principal mais également leurs accessoires, tels que les voies d'accès ou passages communs utilisés par les locataires (Cass. 3e civ., 2 févr. 2000, n° 98-13.471). Enfin, en vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il en résulte que le bailleur est tenu de maintenir les conditions d'accès contractuellement prévues, lesquelles constituent un élément de la chose louée. Sur la suppression de l'accès véhicule, En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [U] [B] et Mme [C] [B] disposaient d'un badge d'accès leur permettant d'accéder en véhicule au square Foch, accès nécessaire pour rejoindre leur appartement situé au fond d'une impasse. Il n'est pas contesté que ce badge a été désactivé à compter du mois de juillet 2020, privant M. [U] [B] et Mme [C] [B] de l'accès véhicule au square. Le gestionnaire du square a lui-même reconnu la désactivation du badge, tout en indiquant que celui-ci demeurait formellement attribué aux locataires, mais sans être activé. M. [U] [B] et Mme [C] [B] se sont ainsi trouvés titulaires d'un badge dépourvu de toute utilité pratique, ne leur permettant plus d'accéder en véhicule au square. Il ressort également d'un courriel du 18 octobre 2019 adressé par le gestionnaire du bailleur aux locataires que ceux-ci étaient expressément autorisés à conserver leur badge d'accès au square lors du changement d'appartement intervenu au sein du même immeuble. Le bail d'habitation conclu le 30 juin 2020 entre la SCI Cardif Logements et M. [U] [B] et Mme [C] [B] reprend d'ailleurs expressément ce courriel, lequel fait ainsi partie intégrante du champ contractuel liant les parties. Il s'ensuit que l'accès véhicule au square constituait un accessoire contractuel de la chose louée. Dès lors, la désactivation du badge a eu pour effet de priver M. [U] [B] et Mme [C] [B] d'un élément du bien loué, caractérisant un manquement à l'obligation de délivrance, une atteinte à la jouissance paisible, et une modification de la chose louée en cours de bail, prohibée par l'article 1723 du code civil. La circonstance que la désactivation du badge ait été décidée par le gestionnaire du square ou par un tiers est sans incidence sur la responsabilité du bailleur. En effet, l'obligation de délivrance constitue une obligation de résultat, dont l'inexécution engage la responsabilité contractuelle du bailleur sans qu'il soit nécessaire de démontrer une faute de sa part. Ainsi, même si la SCI Cardif Logements établit avoir entrepris des démarches pour obtenir la réactivation du badge, elle demeure tenue vis-à-vis de ses locataires de leur délivrer le bien loué conformément aux stipulations du bail. Sur l'exonération de garantie invoquée par la SCI Cardif Logements (article 1725 du code civil), La SCI Cardif Logements soutient qu'elle ne saurait être tenue responsable du trouble subi par les locataires, celui-ci résultant du comportement d'un tiers, au sens de l'article 1725 du code civil. Selon ce texte : " Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance. " Toutefois, cette disposition ne concerne que les troubles de fait, c'est-à-dire ceux résultant d'agissements matériels de tiers ne revendiquant aucun droit sur la chose louée. En revanche, le bailleur demeure tenu de garantir le locataire contre les troubles de droit, c'est-à-dire ceux résultant de prétentions juridiques émises par des tiers sur la chose louée. Or, en l'espèce, la désactivation des badges procède d'une décision du gestionnaire du square, agissant pour le compte des indivisaires, qui soutiennent que l'accès véhicule et le stationnement seraient réservés aux seuls propriétaires à l'exclusion des locataires. Une telle revendication constitue un trouble de droit, auquel le bailleur est tenu de garantir son locataire. Il est d'ailleurs constant que le défaut de délivrance constitue lui-même un trouble de droit engageant la responsabilité du bailleur (Cass. 3e civ., 16 janv. 1980, n° 78-12.389). Les dispositions de l'article 1725 du code civil sont dès lors inopérantes. Le premier juge a fait droit à la demande de réactivation du badge d'accès au visa notamment des articles 1103, 1719, 1721 et 1723 du code civil, ainsi que de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a ordonné la réactivation du badge d'accès sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement et a condamné la SCI Cardif Logements à payer à M. [U] [B] et Mme [C] [B] la somme de 300 euros par mois à titre d'indemnité à compter de décembre 2023 et jusqu'à la réactivation de leur badge d'accès véhicule à la voie privée du [Adresse 8] jusqu'à leur départ des lieux en février 2024. Sur la recevabilité de l'appel en garantie de la société [I] par la SCI Cardif Logements, La désactivation et la réactivation étant opérées par le gérant de l'indivision du [Adresse 8], à savoir la Société [I], il était dans l'intérêt de la société Cardif logements que la société [I] soit mise dans la cause. Une assignation en intervention forcée a ainsi été délivrée à la société [I], par acte en date du 18 novembre 2022. Les deux instances ont été jointes. Il résulte des pièces versées aux débats que la désactivation du badge M. [U] [B] et Mme [C] [B] ne procède pas d'un vote d'une résolution en assemblée générale des coindivisaires mais d'une décision prise unilatéralement par la société [I] et sans qu'elle ne justifie d'une décision en ce sens des coindivisaires propriétaires. L'appel en garantie de la SCI Cardif logements à l'encontre de la société [I], laquelle justifie de son intérêt et de sa qualité à agir est donc recevable. Il convient de confirmer le jugement sur ce point. Sur la responsabilité de la société [I], La société [I] soutient que la SCI Cardif Logements disposait librement des badges d'accès et aurait choisi de ne pas en attribuer aux locataires. Il ressort toutefois des éléments du dossier que la société [I] s'oppose elle-même à la réactivation du badge M. [U] [B] et Mme [C] au motif que ceux-ci ne disposeraient d'aucun droit de stationnement.