Cour d'appel, pôle 4 - chambre 4, 31 mars 2026 — n° 24/02807

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Dit n'y avoir lieu à voir écarter des débats les pièces n° 75 et 76 produites par l'intimée, Infirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sens le 20 décembre 2023, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la moitié des factures d'énergie de juin 2021 au mois d'octobre 2022 formulée par Madame [V] [K], Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé : Condamne Mme [V] [K] à payer à la SCI [K] la somme de 1690 euros au titre du solde de loyers impayés et après compensation et déduction du dépôt de garantie de 470 euros, Condamne Mme [V] [K] à payer à la SCI [K] la somme de 1141,11 euros au titre des charges récupérables échues et non payées, Déboute Mme [V] [K] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la SCI Milan, Y ajoutant : Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [V] [K] à payer à la SCI Milan la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [V] [K] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

* Par acte sous seing privé du 4 juin 2021, la SCI Milan a donné à bail à Mme [I] [T], alias de Mme [V] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros. Mme [V] [K] a quitté les lieux loués le 31 juillet 2023. Suite à la délivrance d'un commandement de payer la somme de 2 650 euros en date du 4 mars 2022, la SCI Milan a, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2022 (notifié le 30 juin 2022 au représentant de l'État dans le département), fait citer Mme [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Sens en référé à l'audience du 12 octobre 2022 afin d'obtenir : - la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers ; - I 'expulsion de la partie défenderesse, ainsi que celle de toute personne présente de son chef ; - la condamnation de Mme [V] [K] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des loyers et charges impayés ; - la condamnation de Mme [V] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges locatives, avec indexations légales, jusqu'à libération complète des lieux ; - la condamnation de la partie défenderesse au paiement de la somme de 1 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamnation de la partie défenderesse aux entiers dépens de l'instance, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer et de l'assignation. Par jugement contradictoire rendu le 20 décembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sens a : - rejeté la demande en paiement des arriérés de loyers faite par la SCI Milan, - rejeté la demande en paiement des charges locatives faite par la SCI Milan, - condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 1 250 euros (mille deux cent cinquante euros) au titre du préjudice de jouissance, - rejeté la demande en paiement de la moitié des factures d'énergie de juin 2021 au mois d'octobre 2022 formulée par Mme [V] [K], -condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 1437,13 euros (mille quatre cent trente-sept euros treize centimes) au titre des équipements achetés par cette dernière, - condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre du préjudice matériel, - condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 10 000 euros (dix mille euros) au titre des autres préjudices, - condamné la SCI Milan à délivrer une copie de l'état des lieux de sortie à Mme [V] [K], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement, - condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 470 euros (quatre cent soixante-dix euros) et ce avec majoration de 10 % par mois à compter du mois de janvier 2023, et ce jusqu'à restitution intégrale du dépôt de garantie, - condamné la SCI Milan à payer à Mme [V] [K] la somme de 188 euros, (cent quatre-vingt-huit euros) au titre des pénalités de 10 % échues au jour du jugement, - condamné la SCI Milan aux entiers dépens, - condamné à payer à Mme [V] [K] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Par déclaration reçue au greffe le 14 février 2024, la SCI Milan a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées le 07 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Milan demande à la cour : - la recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ; - écarter des débats les pièces n°75 et 76 produites par Mme [K] compte tenu du non-respect des dispositions relatives aux attestations des articles 202 et suivants du code de procédure civile; En conséquence :

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande tendant à voir écarter des débats les pièces n°75 et 76 produites par Mme [K]. La cour relève que selon les articles 202 et suivants du code de procédure civile, les attestations n°75 et 76 produites par l'intimée doivent à peine d'irrégularité comporte un certain nombre de mentions relatives à l'identité de leur auteur , à ses liens éventuels avec les parties et à la connaissance qu'il a des faits rapportés. Toutefois, ces dispositions ont pour finalité d'assurer la fiabilité et la loyauté de la preuve testimoniale, et non d'ériger un formalisme excessif conduisant à l'exclusion automatique de tout écrit ne respectant pas strictement l'ensemble des prescriptions formelles. En l'espèce, les deux attestations litigieuses bien qu'imparfaitement conformes aux exigences formelles des articles 202 et suivants du code de procédure civile, mentionnent l'identité de leurs auteurs et relatent de manière circonstanciée des faits dont ceux-ci déclarent avoir eu personnellement connaissance. Il n'est par ailleurs ni allégué ni établi qu'elles seraient entachées de fraude, de falsification ou qu'elles porteraient atteinte au principe du contradictoire, les parties ayant été mises en mesure d'en discuter utilement la portée et la valeur probatoire. Dès lors , en l'absence de démonstration d'un grief résultant des irrégularités formelles invoquées et des lors que lesdites attestations ont été régulièrement versées aux débats et soumises à la discussion contradictoire des parties, il n'y a pas lieu de les écarter des débats, la cour conservant la liberté d'en apprécier la valeur et la portée dans le cadre de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve. Sur la demande en paiement des loyers formulée par la SCI Milan, La SCI Milan appelante fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande en paiement des loyers motif pris qu'elle ne s'expliquait pas sur l'évolution du quantum entre le commandement de payer, l'assignation et ses dernières conclusions, la dette locative étant passée de 1150 euros, visé par le commandement de payer à 2500 euros dans ses dernières écritures, ce qui ne correspondrait pas selon le premier juge aux demandes présentées dans l'assignation. Sur ce, Aux termes de l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; (') ". En application de cette disposition, l'appelante sollicite la condamnation de Mme [K] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des loyers impayés actualisés. Il ressort d'un relevé des loyers impayés actualisé annexé à un dossier de surendettement de Mme [K], une créance que celle-ci a reconnue à hauteur de 2 160 euros. Mme [K] ne produit que le plan conventionnel de redressement et non le plan définitif tel qu'adopté par la commission de surendettement, ce document atteste néanmoins de la reconnaissance par Mme [K] de la dette locative à hauteur de 2 160 euros et la SCI Milan est dès lors fondée dans sa demande tendant à obtenir un titre pour le paiement des loyers demeurés impayés. Le surplus de la demande en paiement de loyers n'est quant à lui pas justifié et sera rejeté. S'agissant de l'arrêté d'insalubrité qui a été émis et qui justifierait selon Mme [K] du non -paiement des loyers, il ressort des pièces du dossier que la SCI Milan a proposé ce logement en urgence à Madame [K] à la demande de Monsieur le Maire de [Localité 1], celle-ci était alors sans domicile fixe et en grande précarité. Il ressort des pièces produites qu'aucun loyer n'a été réclamé à Madame [K] sur la période pendant laquelle a perduré l'arrêté d'insalubrité, du mois de mars 2022 au mois de juillet 2023 date du départ de Madame [K]. La somme de 2 160 euros d'arriéré locatif reconnu par Mme [K], correspond à des loyers antérieurs échus et non payés avant la période de l'arrêté d'insalubrité et rien ne justifie qu'il ne soient pas réglés par cette dernière. De même, rien ne justifie de condamner la SCI Milan à devoir rembourser à Mme [K] la somme de 3000 euros au titre de loyers qui auraient été perçus par la bailleresse et dont Mme [K] ne justifie pas du paiement. Il convient d'infirmer le jugement et de condamner Madame [K] à payer à la SCI Milan la somme de 2160 euros au titre de l'arriéré locatif et de la débouter de sa demande de remboursement de loyers qui n'est pas justifiée. Sur le paiement des charges récupérables, La SCI Milan sollicite la condamnation de Madame [K] d'avoir à s'acquitter des charges récupérables restant dues. Elle fait grief au premier juge d'avoir retenu que le contrat de bail ne prévoit pas expressément de " provisions sur charges avec régularisation annuelle ", de sorte qu'elle ne pourrait réclamer de charges récupérables. Sur ce, Aux termes de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapport locatifs, les charges locatives sont récupérables et peuvent donner lieu au versement de provisions par le locataire. S'il s'agit de provision, celles-ci doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les sommes appelées au titre des charges sauf mention selon lesquelles elles seraient fixées forfaitairement dans le bail, doivent s'entendre comme des provision révisables, et non comme des charges définitivement acquittées au fur et à mesure. Il est rappelé à ce titre que les charges locatives peuvent ainsi donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle (cass.civ. 3e, 9 novembre 2017, n°16-22.445). Il s'en déduit que la régularisation annuelle constitue une étape juridique essentielle, sans laquelle on ne peut déterminer les sommes réellement dues. En l'espèce, il est établi par les pièces produites que la Sci Milan a procédé à une régularisation annuelle des charges faisant ressortir un solde restant dû de 1141,11 euros au titre des charges récupérables échues et non payées y compris les provisions sur charges. Le jugement entrepris sera dès lors infirmé sur ce point et Mme [K] condamnée à payer à la SCI Milan la somme de 1141, 11 euros au titre des charges récupérables échues et non payées durant la période locative. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance de Mme [K] durant la période précédant un arrêté d'insalubrité, Aux termes de l'article L.511-11 du code de la santé publique, lorsqu'un logement fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité, le loyer cesse d'être dû à compter du 1er jour du mois suivant la notification ou l'affichage de cet arrêté , et ce jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté. Ces dispositions emportent pour conséquence que la locataire n'a plus l'obligation de payer le loyer pendant la durée de l'arrêté, phase pendant laquelle elle bénéficie d'une mise à disposition gratuite du logement. Même si un arrêté est pris, la cour peut reconnaitre l'existence d'un trouble de jouissance si l'insalubrité causait déjà une privation d'usage avant la suspension des loyers