Cour d'appel, pôle 4 - chambre 4, 31 mars 2026 — n° 23/15566

PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Madame [C] [U] à payer à la Sas Solinter Actifs 1 la somme de 7 147,34 euros au mois de septembre 2022 inclus, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la décision, somme à laquelle il conviendra de soustraire tout règlement intervenu postérieurement ou non mentionné au présent relevé, autorisé Madame [C] [U] à s'acquitter de cette somme en 36 mois, 35 mensualités de 100 euros le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité doit impérativement apurer la dette, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Madame [C] [U] se libère de la dette dans les délais et selon les modalités ainsi fixées, en plus du paiement du loyer courant ; Statuant à nouveau sur ces chefs du jugement infirmés, Condamne Mme [C] [U] à verser à la Sas Solinter Actifs 1 la somme de 46 199,63 euros au titre des loyers et charges du logement impayés à la date du 25 novembre 2025; Condamne Mme [C] [U] à verser à la Sas Solinter Actifs 1 la somme de 2 989,29 euros au titre des loyers et charges du parking impayés à la date du 25 novembre 2025; Rappelle que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal; Déboute Mme [C] [U] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets des clauses résolutoires de deux baux des 21 juillet 2021; Confirme le jugement déféré pour le surplus; Y ajoutant, Déboute Mme [C] [U] de sa demande de délais pour quitter les lieux; Condamne Mme [C] [U] à verser à la Sas Solinter Actifs 1 la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette toute demande plus amples ou contraires ; Condamne Mme [C] [U] aux dépens d'appel comprenant les frais de requête Ficoba pour un montant de 102,14 euros. Le greffier, La présidente,

FAITS ET PRÉTENTIONS Suivant acte sous seing privé signé électroniquement en date du 21 juillet 2021 à effet du 3 août 2021, la SAS Solinter Actifs 1 a donné en location à Madame [C] [U] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1], moyennant un loyer principal initial de 782 euros pour le logement révisable hors charges de 84 euros. Suivant acte sous seing privé du 21 juillet 2021 à effet du 3 août 2021, la SAS Solinter Actifs 1 a donné en location à Madame [C] [U] un emplacement de stationnement P 30, sis [Adresse 1], moyennant un loyer principal initial de 50 euros pour cet emplacement de parking révisable hors charges de 8 euros. La locataire ne s'étant pas acquittée régulièrement du paiement du loyer, un commandement de payer en date du 21 décembre 2021 pour un montant en principal de 2 458, 13 euros rappelant la clause résolutoire figurant au bail a été signifié Madame [C] [U] en ce qui concerne le logement et un commandement de payer à la même date d'un montant de 162,25 euros pour l'emplacement de parking. Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2022, la SAS Solinter Actifs 1 a fait assigner Madame [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'Aubervilliers et par jugement contradictoire rendu le 16 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail concernant le logement et le parking du 21 juillet 2021 à effet du 03 aout 2021 et liant la SAS Solinter Actifs 1 et Madame [C] [U] pour défaut de paiement du loyer et par conséquent la résiliation du bail sis [Adresse 1] à compter du 22 février 2022 et l'emplacement de stationnement n°P30 à compter du 22 janvier 2022, cette dernière étant à compter de cette date occupante sans droit ni titre ; -condamné Madame [C] [U] à payer à la SAS Solinter Actifs 1 la somme de 7 147,34 euros (6 401,61 euros au titre du logement et 745,73 euros au titre du parking) arrêtée au 9 septembre 2022, mois de septembre 2022 inclus, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la décision, somme à laquelle il conviendra de soustraire tout règlement intervenu postérieurement ou non mentionné au présent relevé ; - autorisé Madame [C] [U] à s'acquitter de cette somme en 36 mois, 35 mensualités de 100 euros le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème et dernière mensualité doit impérativement apurer la dette ; - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Madame [C] [U] se libère de la dette dans les délais et selon les modalités ainsi fixées, en plus du paiement du loyer courant ; - dit que faute par la locataire de s'acquitter régulièrement des versements aux échéances fixées outre le paiement du loyer courant : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - Madame [C] [U] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé majoré et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi jusqu'à la libération effective des lieux, - il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [C] [U], et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles' L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. -dit que les intérêts produiront intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion, Les contrats de baux du 21 juillet 2021 conclus pour un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer principal initial de 782 euros révisable hors charges de 84 euros et pour un emplacement de stationnement P 30, sis [Adresse 1] sis [Adresse 1], moyennant un loyer principal initial de 50 euros révisable hors charges de 8 euros comprenant chacun une clause résolutoire. La SAS Solinter Actifs 1 verse aux débats un décompte du 25 novembre 2025, qui fait apparaître une dette de 46 199,63 euros TTC au titre des loyers et charges dus au titre du bail d'habitation, correspondant aux loyers totalement ou partiellement impayés. La SAS Solinter Actifs 1 verse aux débats un décompte du 25 novembre 2025, qui fait apparaître une dette de 2 989,29 euros au titre des loyers dus pour l'emplacement de parking. L'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'Etat dans le département avant la première audience, la CCAPEX a été régulièrement saisie et le commandement de payer du 21 décembre 2021 est régulier. Mme [C] [U] qui prétend que la dette qui est réclamée n'est ni certaine ni liquide ni exigible, ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir qu'elle s'en serait acquittée en tout ou partie ou que les décomptes du 25 novembre 2025 comprendraient des erreurs de calcul ou encore que la bailleur aurait commis une faute à l'origine de son défaut de paiement de ses loyers Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 22 février 2022, et il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef. Il y a lieu également d'ordonner l'expulsion Mme [C] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, et de confirmer le jugement sur cet autre chef. Sur les demandes en paiement, Mme [C] [U] expose que le bailleur ne verse pas aux débat un décompte actualisé à compter de l'origine de la dette et ne permet donc pas de considérer la dette comme liquide certaine et exigible. Elle soutient que pour le logement sur le décompte produit, il est fait état au 01 décembre 2022 d'une "reprise de solde" de 12 152, 25 euros alors même que le jugement entrepris fait état au 30 septembre 2022 d'une dette de 6 401 61 euros. Elle ajoute que pour le décompte du parking, seule une " reprise de solde' figure au 20 décembre 2022 pour 828, 80 euros quant le jugement n'en retenait que 745, 13 euros en septembre 2022. Elle fait valoir que le bailleur a indiqué ne pas avoir reçu les APL alors qu'elles lui étaient versées directement. Elle indique que la régularisation des charges n'a jamais été faite. Elle demande de diminuer le montant d'éventuels frais mis à sa charge notamment les frais d'huissiers et de courriers recommandés et ceux d'une requête "requête Ficoba" pour 102, 14 euros. Sur la dette locative, Il résulte des pièces produites, et notamment des avis d'échéance versés aux débats, que Mme [U], locataire, a reçu régulièrement communication des sommes dues au titre du bail d'habitation et du bail portant sur l'emplacement de stationnement. Le cumul des avis d'échéance non régularisés permet de reconstituer un compte locatif en partant d'un solde initial nul. Ces avis d'échéance détaillent les loyers, provisions sur charges et sommes accessoires mis à la charge de la locataire au titre de l'exécution des contrats de location. Au vu de ces éléments, le cumul des avis d'écheances produits par le bailleur fait apparaître : - une dette locative d'un montant de 46 199,63 euros au titre du bail à usage d'habitation, arrêtée au 25 novembre 2025 ; - une dette locative d'un montant de 2 989,29 euros au titre du bail portant sur l'emplacement de parking, arrêtée à la même date. Dès lors que ces sommes résultent du cumul des avis d'échéance régulièrement établis et demeurés impayés, elles présentent un caractère certain, liquide et exigible. Sur l'aide personnalisée au logement, Il ressort des éléments du dossier que le versement de l'aide personnalisée au logement a été suspendu en raison du non-paiement des loyers par Mme [U]. Dans ces conditions, aucune somme n'ayant été versée au bailleur à ce titre pendant la période considérée, il n'y a pas lieu de procéder à une déduction au titre de l'APL dans l'évaluation des dettes locatives susmentionnées. Sur les provisions sur charges, Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle, les pièces justificatives devant être tenues à la disposition du locataire. Toutefois, l'absence de régularisation annuelle ou la non-production immédiate des justificatifs ne suffit pas, à elle seule, à caractériser le caractère indu des provisions versées. Aux termes de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , les charges récupérables donnent lieu au versement de provisions et doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Le bailleur est tenu de communiquer au locataire un décompte par nature de charges ainsi que les pièces justificatives correspondantes, lesquelles doivent être tenues à la disposition du locataire pendant un délai de six mois à compter de l'envoi du décompte. Il résulte de ces dispositions que l'obligation de communication des justificatifs s'exerce dans le cadre du mécanisme de régularisation annuelle. Selon ce texte tel qu'interprété par une jurisprudence constante, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant ,à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu'à l'audience devant le juge. A défaut de régularisation intervenue, les provisions ne sont pas exigibles. La cour constate cependant qu'elle n'est saisie d'aucne demande de remboursement. Sur les frais de requête FICOBA, Les frais exposés pour la requête adressée au fichier FICOBA, d'un montant de 102,14 euros, ont été engagés dans le cadre des diligences nécessaires à la recherche des informations patrimoniales de la locataire aux fins d'exécution de la décision. Ces frais constituent des frais de procédure qui doivent être compris dans les dépens, lesquels seront mis à la charge de Mme [U]. Compte tenu des deux décomptes produits et du cumul des avis d'echeances ( logement + parking) par la SAS Solinter Actifs 1, du fait que Mme [C] [U] n'établit pas s'être acquittée du montant de ses loyers et charges dans le délai de deux mois des commandement de payer qui lui ont été délivrés, et de la demande formée par la SAS Solinter Actifs 1 devant la cour qui apparait justifiée, il y a lieu de condamner Mme [C] [U] à verser à la SAS Solinter Actifs 1 la somme de quarante-six mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros et 63 centimes (46 199,63 euros) correspondant à la dette de loyers et charges dues au jour de la date de la résiliation jusqu'au 25 novembre 2025 pour le logement et celle de deux mille neuf cent quatre-vingt-neuf euros et vingt-neuf centimes (2 989,29 euros) correspondant à la dette de loyers et charges dues au jour de la date de la résiliation jusqu'au 25 novembre 2025 pour le parking. Le jugement est infirmé de ces chefs. Mme [C] [U] sera également tenue à payer aux demandeurs une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges contractuelles convenues, de la résiliation soit le 22 février 2022, jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés tant pour le logement que pour le parking. Le jugement est confirmé de ce chef. Il y a lieu de prévoir que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal. Le jugement est confirmé sur ce point.