Cour d'appel, 1ère chambre civile b, 31 mars 2026 — n° 24/05109

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, y ajoutant, Condamne solidairement M. [W] [O] et Mme [T] [O] à payer à Mme [U] [H] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement M. [W] [O] et Mme [T] [O] à payer aux sociétés [V] [Y], [K] [M], [S] [Q] et Act'Aves la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement M. [W] [O] et Mme [T] [O] aux dépens d'appel, Fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande. La greffière La présidente

* * * * EXPOSÉ DU LITIGE Mme [U] [H] est propriétaire d'une parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1], située sur la commune de [Localité 10] (Ain). M. [W] [O] et Mme [T] [O] sont propriétaires des parcelles voisines, cadastrées section C n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Le 28 juillet 2021, Mme [H] les a assignés devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse afin qu'il soit dit qu'ils ne disposent d'aucun titre légal ou conventionnel relatif à la constitution d'un droit de passage sur son fonds. M. et Mme [O] ont appelé en la cause leurs vendeurs, Mme [C] [F], M. [N] [F], M. [R] [F] et Mme [U] [F] (les consorts [F]), ainsi que les notaires ayant reçu l'acte de vente de leur propriété, la SCP [V] [Y] et [K] [M], aux droits de laquelle vient la SELARL [V] [Y], [K] [M], [S] [Q], et la SCP [G] [D]-de Clomasdeuc Tanguy, aux droits de laquelle vient la SELARL Act'aves (les sociétés de notaires). Par jugement contradictoire du 6 juin 2024, le tribunal a : - dit que la parcelle désignée au cadastre de la commune de [Localité 10] (Ain) sous la référence section C n°[Cadastre 1] ne supporte aucune servitude de passage au profit des parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], - débouté les parties de l'intégralité de leurs autres demandes, y compris celles au titre des frais de procédure, - laissé à chaque partie la charge des dépens qu'elle a engagés. Par déclaration du 21 juin 2024, M. et Mme [O] ont relevé appel du jugement. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2026, ils demandent à la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement en ce qu'il a : * dit que la parcelle désignée au cadastre de la commune de [Localité 10] (Ain) sous la référence section C n° [Cadastre 1] ne supporte aucune servitude de passage au profit des parcelles n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], * infirmer le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, - condamner in solidum les sociétés de notaires et les consorts [F] à leur payer et leur porter une somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner in solidum les sociétés de notaires et les consorts [F], ou qui d'entre eux mieux le devra, à leur payer une somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum les sociétés de notaires et les consorts [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, - le cas échéant condamner les mêmes à les relever et garantir de toute condamnation prononcée contre eux, - débouter les défendeurs de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, A titre subsidiaire, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - dire et juger que la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] (fonds servant) est ou était au jour du jugement grevée d'une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] (fonds dominant), - ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière, - condamner Mme [H] à leur payer et leur porter une somme de 40 000 euros de dommages-intérêts, - la condamner à leur payer et leur porter une somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Le cas échéant la condamner à les relever et garantir de toute condamnation prononcée contre eux, - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, - débouter les défendeurs de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes. *** Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2026, Mme [H] demande à la cour de : A titre principal, - confirmer purement et simplement le jugement déféré dans l'ensemble de ses disposions, A titre subsidiaire, - débouter M. et Mme [O] de leur appel tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a dit que la parcelle C n°[Cadastre 1] ne supporte aucune servitude de passage au profit des parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], - dire qu'il n'existe aucun état d'enclave du fonds de M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Les conclusions des sociétés de notaires destinées à actualiser leur dénomination sociale sont recevables en application des dispositions combinées des articles 802 et 907 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable au litige. 1. Sur la servitude de passage Dans le cadre de leur appel incident, les consorts [F] concluent à l'existence d'un droit de passage, faisant valoir essentiellement que : - la qualification de « cour commune » dans l'ensemble des titres du fonds servant est en cohérence avec les titres du fonds dominant qui mentionnent l'existence d'une servitude de passage sur la cour, - la desserte du fonds de M. et Mme [O] s'est toujours faite par cette cour commune, - l'intervention de Mme [H] à l'acte d'acquisition peut être interprétée comme un acte recognitif de la servitude, - il existe une servitude de passage par destination du père de famille, l'acte de 1897 ayant partagé les fonds qui appartenaient à un seul et même propriétaire. A titre principal, M. et Mme [O] sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a retenu l'absence de droit de passage sur le fonds voisin, faisant valoir essentiellement qu'ils ont réalisé un accès de leurs parcelles à la voie publique et que la reconnaissance d'une servitude est désormais inutile. A titre subsidiaire, ils font valoir essentiellement que : - l'accès litigieux a toujours été utilisé et est confirmé par les titres de propriété antérieurs, - si les titres de propriété de Mme [H] ne mentionnent pas expressément une servitude de passage grevant la cour située devant ce bâtiment, la notion de « cour commune » implique son utilisation par plusieurs fonds, - l'intervention de Mme [H] à l'acte d'acquisition peut être interprétée comme un acte recognitif de la servitude, - il existe une servitude de passage par destination du père de famille, l'acte de 1897 ayant partagé les fonds qui appartenaient à un seul et même propriétaire, - si le fonds est aujourd'hui désenclavé, c'est uniquement grâce aux travaux réalisés par eux. Mme [H] réplique que : - il n'y a pas de servitude de passage, ni conventionnelle ni légale, en l'absence de titre en ce sens et d'usage continu pendant plus de trente ans, - la cour commune sur laquelle M. et Mme [O] prétendent disposer d'un droit de passage ne correspond pas à la cour située entre les deux bâtiments lui appartenant, - à la date d'acquisition par M. et Mme [O], aucun passage ne s'exerçait dans la cour, - elle ne leur a donné qu'une autorisation temporaire en ce sens, - son intervention à l'acte d'acquisition ne constitue pas un titre recognitif et est insuffisante pour être créatrice d'un droit de passage au profit du fonds leur appartenant, - il ressort des travaux entrepris par M. et Mme [O] que leur fonds n'était pas enclavé, - les conditions d'existence d'une servitude par destination du père de famille ne sont pas réunies. Réponse de la cour Selon l'article 691, alinéa 1er, du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. Et selon l'article 695 du même code, le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi. Il résulte du premier de ces textes qu'une servitude de passage, servitude discontinue apparente, ne peut être établie que par titre. Elle ne peut s'acquérir par prescription. La preuve de la servitude doit résulter du titre du propriétaire du fonds servant. En application du second texte, le titre récognitif d'une servitude doit émaner du propriétaire du fonds servant et faire référence au titre constitutif de la servitude. Lorsque le titre constitutif de la servitude ne peut être produit, la preuve de la servitude peut être recherchée dans le titre du fonds dominant lorsque le propriétaire du fonds servant ou son auteur était partie à l'acte constitutif de la servitude, ce qui est le cas notamment lorsque la servitude résulte d'un acte de partage ou lorsque les deux fonds étaient auparavant réunis entre les mains d'un auteur commun. En l'espèce, le titre de propriété de Mme [H] (acte de donation du 23 décembre 2009) ne mentionne aucune servitude grevant le fonds au profit de celui de M. et Mme [O] mais indique seulement que « la cour située à l'est du préau et en limite avec la parcelle cadastrée section C numéro [Cadastre 4], est désignée 'cour commune' ». Or, d'une part, les termes de « cour commune » ne désignent pas une servitude de passage, d'autre part, il ressort de cette description que la cour dont s'agit se situe en limite avec la parcelle C n° [Cadastre 4], à l'est du préau, lequel est distinct du bâtiment principal, et non au milieu de la parcelle C n° [Cadastre 1] et à l'est du bâtiment principal. Si l'acte d'acquisition de M. et Mme [O] fait référence à l'existence d'un « droit de passage dans la cour se trouvant à l'est du bâtiment appartenant à Monsieur [DN] (actuellement Madame [[H]]) et à Madame veuve [IA] (actuellement les [consorts [F]]) », cet acte émane des propriétaires du fonds dominant et non de la propriétaire du fonds servant. En outre, il ne fait référence à aucun titre constitutif de la servitude alléguée. Enfin, si Mme [H] est intervenue à l'acte, c'est uniquement pour consentir une servitude de tréfonds (eaux usées - canalisation existante), sans lien avec la servitude de passage revendiquée. Il en résulte que cet acte d'acquisition ne peut donc être qualifié de titre recognitif au sens de l'article 695 du code civil. En l'absence de production d'un acte constitutif de la servitude auquel le propriétaire du fonds servant ou son auteur aurait été partie, la preuve de la servitude ne peut être recherchée dans le titre du fonds dominant. Au vu de ce qui précède, il y a lieu de considérer que les consorts [RF] et M. et Mme [O] échouent à rapporter la preuve de l'existence d'une servitude conventionnelle de passage sur le fonds de Mme [H]. Une servitude de passage ne pouvant s'acquérir par prescription, c'est vainement que les consorts [F] soutiennent que la desserte du fonds de M. et Mme [O] s'est toujours faite par cette cour commune. En dernier lieu, les premiers juges ont justement considéré que les conditions de la reconnaissance d'une servitude de passage par destination du père de famille ne sont pas réunies, dès lors que M. et Mme [JI] ne rapportent pas la preuve de signes apparents de la servitude lors de la division du fonds initial et de l'absence d'une stipulation contraire à son maintien dans l'acte de division, dont seule la première page est versée aux débats. Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1] ne supporte aucune servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. 2. Sur les demandes indemnitaires 2.1. Sur la demande formée contre les vendeurs au titre de la garantie d'éviction Au visa de l'article 1626 du code civil, M. et Mme [O] font valoir essentiellement que : - l'éviction est caractérisée puisqu'il a été jugé qu'ils ne bénéficient pas de l'accès à leur propriété, alors que leur titre mentionne sans ambiguïté l'existence d'une servitude de passage, - ils n'auraient pas acheté le bien s'ils avaient su qu'il ne disposait d'aucun accès à la voie publique, du moins pas à ce prix, - la perte du droit de passage doit être indemnisée, ainsi que la perte d'une partie de leur terrain d'agrément pour créer un nouvel accès, les coûts de travaux entrepris, et les répercussions psychologiques et matérielles occasionnées pour leur famille. Les consorts [F] rétorquent que : - ils n'ont commis aucune faute, - il incombait aux notaires de s'assurer de l'existence de la servitude,