Cour d'appel, 1ère chambre, 31 mars 2026 — n° 23/00741

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 avril 2023 par le tribunal judiciaire d'Annecy, Y ajoutant, Condamne la société L'Erable aux dépens d'appel, Condamne la société L'Erable à payer à la société [G] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel, Rejette la demande formée à ce titre par la société L'Erable. Arrêt de Défaut rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Guillaume SAUVAGE, en remplacement de Mme Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente,

GS/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 31 Mars 2026 N° RG 23/00741 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHTD Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 26 Avril 2023 Appelante S.A.S. L'ERABLE, dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau d'ANNECY Intimés S.A.S. [G] [B], dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY M. [C] [H], demeurant [Adresse 3] Sans avocat constitué -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 26 Janvier 2026 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 février 2026 Date de mise à disposition : 31 mars 2026 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M. Guillaume SAUVAGE, en remplacement de Mme Nathalie HACQUARD, Présidente de Chambre régulièrement empêchée, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, Président d'audience - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure M. [C] [H] est propriétaire d'un tènement immobilier situé aux [Adresse 4], sur la commune de [Localité 2], figurant au cadastre de la manière suivante: - [Cadastre 1] AL [Cadastre 2], [Adresse 5] d'une surface de 00ha 03a 41ca - 182 AL [Cadastre 3], [Adresse 5] d'une surface de 00ha 12a 36ca - 182 AL [Cadastre 4], [Adresse 6] d'une surface de 00ha 06a 54ca - [Adresse 7] [Cadastre 5], [Adresse 5] d'une surface de 00ha 18a 84ca - [Adresse 7] [Cadastre 6], [Adresse 6] d'une surface de 00ha 00a 97ca - [Cadastre 1] AL [Cadastre 7], [Adresse 8] d'une surface de 00ha 36a 06ca - [Cadastre 1] AL [Cadastre 8], [Adresse 8] d'une surface de 00ha 00a 15ca La société [G] [B] est locataire d'un bâtiment commercial édifié sur les parcelles cadastrées [Cadastre 1] AL [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], situées au [Adresse 9], en vertu d'un bail commercial conclu le 12 septembre 2018, à effet au 1er janvier 2019, pour une durée de neuf ans. La parcelle [Cadastre 1] AL [Cadastre 6], située [Adresse 9] est quant à elle libre de toute location. Le 23 novembre 2020, M. [H] a conclu avec la société L'Erable une promesse synallagmatique de vente sous seing privé portant notamment sur les parcelles cadastrées [Cadastre 1] AL [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. La société [G] [B] a fait valoir qu'elle souhaitait acquérir les biens qui lui étaient jusqu'alors loués. Compte tenu de l'incertitude tenant à l'existence d'un droit de préférence du locataire, les parties ont convenu d'annuler la promesse de vente du 23 novembre 2020. Par acte sous seing privé du 15 mai 2021, M. [H] a donné en location à M. [A] [L] une maison individuelle implantée sur la parcelle [Cadastre 1] AL [Cadastre 4], située [Adresse 6], dont il a fait préalablement fait l'acquisition le 21 décembre 2020. Le 04 juin 2021, M. [H] a conclu avec la société L'Erable une promesse unilatérale de vente portant sur les parcelles cadastrées numéros [Cadastre 1] AL [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], sous la condition suspensive d'obtention d'une décision judiciaire passée en force de chose jugée constatant l'absence de droit de préférence du locataire commercial. C'est dans ces conditions que, suivant exploits en date des 5 et 6 octobre 2021, la société L'Erable a fait assigner la société [G] [B] et M.

Motifs de la décision Aux termes de l'article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de la loi dite 'Pinel' du 18 juin 2014 : 'lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint'. Le législateur a ainsi instauré un droit de préférence au profit du locataire commercial afin de lui permettre de favoriser le pérennité de son entreprise en lui donnant l'opportunité d'acquérir la propriété du local qui lui est donné à bail. Ce droit de préférence est cependant assorti des cinq exceptions suivantes, qui sont limitativement énumérées par la loi, et qui recouvrent des situations différentes : - cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial; - cession unique de locaux commerciaux distincts ; - cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial; - cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; - cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Le litige qui oppose les parties dans le cadre de la présente instance porte uniquement sur l'applicabilité au cas d'espèce de la quatrième de ces exceptions, à savoir la 'cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux'. Il appartient ainsi à la cour de déterminer si la promesse de vente conclue le 04 juin 2021 entre M. [H] et la société L'Erable, portant sur un ensemble immobilier composé des sept parcelles cadastrées numéros [Cadastre 1] AL [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], dont cinq d'entre elles sont données à bail commercial à la société [G] [B], doit s'analyser comme étant une 'cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux' au sens de la loi. Il convient d'observer, tout d'abord, que la Cour de cassation a expressément tranché en cours d'instance, par son arrêt du 19 juin 2025, le point de savoir si l'expression plurielle 'des locaux commerciaux' suppose, pour que l'exception au droit de préférence trouve application, que plusieurs locaux commerciaux soient englobés dans le périmètre de la vente, en ces termes : 'cette exception du droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s'applique en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial' (Civ 3ème, 19 juin 2025, n°23-19.292). Tel était du reste déjà le sens de plusieurs questions ministérielles, qui s'étaient fondées sur les travaux préparatoires de la loi Pinel (voir pour la plus récente Rép Fabre: AN14-8-2018 n°5054: 'L'article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que le droit de préférence au profit du locataire d'un local à usage commercial ou artisanal ne s'applique pas à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Cette dérogation s'applique en cas de cession globale d'un immeuble ne comprenant qu'un seul local commercial. En effet, en employant le pluriel, le législateur a entendu viser la catégorie générique des locaux commerciaux et non exclure la dérogation en cas de cession d'un seul local. La volonté du législateur est à cet égard dépourvue d'ambiguïté, comme en témoigne la genèse de l'article L. 145-46-1"). Ainsi, la circonstance que la vente ne porte que sur un seul local commercial, donné à bail à la société [G] [B], et non sur plusieurs locaux commerciaux, n'apparaît pas de nature à exclure l'application au litige de l'exception au droit de préférence de la locataire. La question qui divise par contre les notaires et la doctrine, et qui justifie la saisine de la présente juridiction, porte sur le point de savoir si la notion d''immeuble', au sens de la loi, doit comprendre, comme c'est le cas en l'espèce, un 'ensemble immobilier' ou un 'tènement immobilier' composé de plusieurs parcelles distinctes appartenant au même propriétaire. Comme le fait observer l'appelante, la notion d''immeuble' est plus large que celle de 'bâtiment', et les sept parcelles qui font l'objet de la vente sont contiguës. La société L'Erable soutient que dans un arrêt de 17 mai 2018, qui est cité par les parties dans leurs écritures respectives, la Cour de cassation aurait expressément jugé que l'exception au droit de préférence du locataire trouvait à s'appliquer à un ensemble immobilier composé de plusieurs parcelles, en ces termes : 'Mais attendu qu'ayant retenu que la vente aux enchères publiques de l'immeuble, constituant l'actif de la SCI en liquidation, était une vente judiciaire et relevé que la société [T] n'était locataire que pour partie de l'ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d'autres sociétés, la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a à bon droit déduit que les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce n'étaient pas applicables et que la cession globale de l'immeuble ne pouvait donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption par la société [T]' (Civ 3ème, 17 mai 2018, n°17-16.113 P). Dans cette affaire, il s'agissait d'une vente portant sur un immeuble et un terrain donnés à bail, le premier à une société, à usage de restaurant, et le second à d'autres sociétés, ce qui constitue, selon l'appelante, une situation analogue à celle du cas d'espèce.